Краткосрочная аренда в Швейцарии в 2026 году: как рос рынок, где спрос и какие города лидируют

Рынок краткосрочной аренды в Швейцарии больше не ниша — это структурная часть того, как туристическая экономика страны поглощает посетителей. Ключевая цифра продолжает расти: швейцарские отели зарегистрировали 43,9 млн ночёвок в 2025 году — четвёртый подряд рекорд, тогда как предложение краткосрочной аренды (Airbnb и аналогичные платформы) растёт куда быстрее гостиничных мощностей — примерно на треть с 2019 года.

Эта комбинация — рекордный спрос плюс ещё более быстро растущее предложение — и есть то напряжение, с которым сегодня живут владельцы в Монтрё, Женеве, Цюрихе и альпийских курортах. Спрос на историческом максимуме, однако загрузка отдельного объявления в ряде городов находится под давлением, а регуляторы отвечают лимитами в 90 дней, которые дают очень неравномерные результаты. В этой статье собраны официальные данные Федерального статистического управления (FSO) по размещению и независимые данные по рынку краткосрочной аренды, которые мы используем в RivieraHost, чтобы показать, как менялся рынок, где реальный спрос и как сравниваются города.

Краткий ответ: Швейцарский рынок туристического размещения достиг рекордных 60,1 млн ночёвок в 2024 году (43,9 млн только в отелях в 2025-м), тогда как предложение Airbnb выросло примерно на 34% с 2019 года — намного опередив гостиничные мощности. Самый устойчивый высокий уровень загрузки — у Цюриха и Женевы; альпийские и озёрные рынки более сезонны; а ограничение в 90 дней в большинстве городов замедлило, но не остановило рост предложения.

Национальный рекорд, который продолжает биться

Начнём с чистой официальной цифры: сколько людей на самом деле ночевали в платном туристическом размещении в Швейцарии. Статистика размещения FSO показывает рынок, который рухнул в 2020 году, а затем четыре года подряд ставил один рекорд за другим.

После обвала до 23,7 млн гостиничных ночёвок в 2020 году (−40%) восстановление было быстрым: 29,6 млн в 2021-м, 38,2 млн в 2022-м и первый рекорд в 41,7 млн в 2023-м. В 2024-м показатель вырос до 42,8 млн (+2,6%), а в 2025-м — до 43,9 млн, примерно на 11% выше допандемийного уровня 39,6 млн в 2019 году (FSO, Tourist accommodation in 2025, опубликовано 25.02.2026). Драйвер — входящий спрос: иностранные гости установили абсолютный рекорд в 22,8 млн ночей в 2025 году, уже в 2024-м показав лучший результат с 1972 года.

Если добавить дополнительное размещение — апартаменты для отдыха, кемпинги и групповое размещение, — то весь туристический рынок 2024 года составил 60,1 млн ночёвок (+1,4% к 2023 году). Коммерческие дома для отдыха дали 7,1 млн этих ночей — около 41% всего спроса на дополнительное размещение — со средней продолжительностью пребывания 6,0 ночей.

Всплеск предложения: Airbnb против гостиничных номеров

Рост спроса до рекордов — лишь половина истории. Вторая половина — предложение, и здесь цифры сильно расходятся. Независимые данные рынка (AirDNA, цитируемые IamExpat и Ассоциацией швейцарских домовладельцев) оценивают число объявлений типа Airbnb в Швейцарии примерно на 34% выше осенью 2024 года, чем в 2019-м. Индекс краткосрочной аренды PriceLabs, отслеживающий активные объявления по всей стране, достиг пика почти в 51 000 в августе 2024 года.

Гостиничные номера не росли даже близко такими темпами. Значит, предложение индивидуально сдаваемых краткосрочных объектов росло быстрее формальных гостиничных мощностей — и эта динамика при прочих равных оказывает понижательное давление на загрузку и ставки каждого объявления, даже несмотря на рост общего спроса.

Загрузка: где давление на самом деле

Отдельно рассматривать общенациональные и городские средние — важно, потому что они рассказывают противоположные истории. В 2024 году чистая загрузка гостиничных номеров в Швейцарии составила 55,1%, практически коснувшись рекордных 55,2%, установленных в 2019 году, — свидетельство того, что отели в среднем заполнены как никогда.

Краткосрочная аренда — другая картина. Данные PriceLabs показывают, что общенациональная загрузка краткосрочной аренды резко колеблется по сезонам — 62% в июле 2024 года (пик) с падением до 19% в октябре 2024-го, — а средняя цена за ночь (ADR) достигала пика в 217 евро в феврале 2024 года (горнолыжный сезон), прежде чем к октябрю опуститься примерно до 151 евро. Короче: сезонные пики чрезвычайно сильны, но именно в межсезонье загрузка испаряется и теряется выручка за доступную ночь. Этот сезонный разрыв — как раз то место, где профессиональное управление приносит свои дивиденды: та же закономерность, которую мы документируем в нашем анализе загрузки Монтрё и Веве.

Город за городом: разрыв в 80 пунктов в росте предложения

Общенациональные средние скрывают огромные различия между городами. На стороне спроса явные лидеры по загрузке гостиничных номеров — Цюрих и Женева (64,3% и 64,1% в 2024 году против 55,1% в среднем по стране). На стороне предложения Airbnb разброс ещё шире — и он противоречит наивной схеме «чем больше правил, тем меньше объявлений».

Два города заслуживают особого внимания, потому что они — самый чистый тест регулирования. Лугано ввёл лимит в 90 дней в 2022 году, однако его предложение Airbnb примерно на 80% выше уровня 2019 года — лимит не «сработал». Люцерн, введший лимит в 90 дней в январе 2024 года, пока что самый явный успех: объявлений примерно на 7% ниже уровня 2019 года, — хотя и там данные показывают, что они снова начинают расти. Мы отслеживаем эти закономерности, потому что та же регуляторная волна теперь докатывается до Во, включая коммуны вокруг Монтрё.

Правило 90 дней: что оно сделало — и чего не сделало

Швейцарские города сошлись на 90-дневном лимите для жилья как на инструменте по умолчанию, но результаты неравномерны. Женева ввела лимит в 2018 году и получила первоначальное падение примерно на 20%, после чего объявления снова неуклонно росли с конца 2022-го. Лимит Лугано (2022 год) совпал с ростом на 80%. Правило Люцерна 2024 года — единственное, которое действительно сократило предложение. Обзор городского и регионального регулирования Ассоциации швейцарских домовладельцев описывает эту мозаику: Цюрих ограничивает коммерческую сдачу в жилых зонах, Базель-Штадт реформирует сбор налога за ночёвку, «Lex Airbnb» Берна защищает старый город, Интерлакен требует регистрации плюс минимума в пять ночей, а Вале опирается на местное зонирование в Цермате и Вербье.

Данные говорят о том, что регистрация и правоприменение важнее бумажного числа дней. Лимит со слабым правоприменением (Лугано) ничего не изменил; лимит с регистрацией и муниципальным контролем (Люцерн) сдвинул цифру. Для владельцев это не повод игнорировать правила — это повод уточнить точный режим в своей коммуне до масштабирования: шаг, который мы разбираем в нашем гиде по регистрации краткосрочной аренды в Монтрё.

Что это значит для владельцев

В совокупности данные указывают на три практических вывода для любого, кто владеет или рассматривает краткосрочную аренду в Швейцарии:

• Спрос реален и на рекордном уровне — 43,9 млн гостиничных ночей в 2025 году и 60,1 млн общих ночёвок в 2024-м означают, что недостатка в путешественниках, желающих где-то остановиться, нет.
• Предложение растёт быстрее спроса в расчёте на объявление — при ~51 000 активных объявлений краткосрочной аренды по стране и росте предложения примерно на 34% с 2019 года давление на загрузку и ADR будет исходить не от исчезающего спроса, а от конкуренции за одни и те же ночи высокого сезона.
• Сезонность — главный фактор колебаний, а регулирование различается по коммунам — одна и та же швейцарская недвижимость может приносить заметно больше или меньше в зависимости от того, как установлены цены, как продвигается объявление и насколько оно бронируемо в межсезонье, а также от того, реально ли соблюдается лимит в конкретной коммуне.

Именно здесь управление, основанное на данных, меняет результат. Мы сверяем каждое объявление, которым управляем, с реальными региональными аналогами — теми же цифрами FSO и по краткосрочной аренде выше, применёнными к вашему конкретному микрорайону рынка, — а не с общегородским средним. Для владельцев, взвешивающих покупку перед растущим предложением, наша система анализа рынка по пяти метрикам показывает, как читать эти сигналы до вложения капитала.

Часто задаваемые вопросы

Читайте также: Монтрё и Веве на Airbnb: цены растут, но выручка теряется именно на загрузке · Как анализировать рынок Монтрё на Airbnb перед покупкой · Сколько можно заработать, сдавая квартиру в Монтрё? · Правила регистрации краткосрочной аренды в Швейцарии

Бахрам Ханларов

Основатель RivieraHost. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU). Более 8 лет управляет краткосрочной арендой по всей Швейцарии.