Студия в Кларансе и многокомнатный апартамент у озера в центре Монтрё работают на разных рынках, но профессиональное управление двигает обе в одном направлении: выше заполняемость, сильнее средние ставки и полный захват премии Джазового фестиваля. В этой статье мы разбираем четыре типа недвижимости на основе реальных диапазонов показателей портфеля — никаких выдуманных цифр.
Примечание об этих кейсах: чтобы защитить частную жизнь отдельных владельцев, сценарии ниже являются собирательными и типичными для портфеля — они построены на реальных диапазонах заполняемости, ставок и выручки по нашим управляемым объектам, а не приписаны какому-то конкретному владельцу. Каждая цифра взята из данных, уже опубликованных на этом сайте; здесь ничего не выдумано ради эффекта.
Кратко: Что изменило профессиональное управление для студии, семейной квартиры, люксового апартамента у озера и виллы за городом — реальные данные портфеля в Монтрё.
В этом гиде
Кейс 1: студия в Кларансе
Студии и небольшие однокомнатные квартиры в Кларансе — в 10 минутах езды на поезде от центра Монтрё — представляют входную ступень нашего портфеля под управлением. При самостоятельном управлении эта категория обычно достигает скромной заполняемости по фиксированной ночной ставке без сезонной корректировки. При профессиональном управлении к этому же типу жилья применяется динамическое ценообразование в окна Джазового фестиваля и Рождественской ярмарки, а также дистрибуция на несколько платформ, а не только Airbnb.
- Цены Фиксированная статичная ставка
- Платформы Только Airbnb
- Премия за фестиваль Упущена
- Цены Динамические, с учётом событий
- Платформы Airbnb + Booking.com
- Премия за фестиваль Получена
Подробные цифры по ночным ставкам и заполняемости, которые обычно показывает эта категория жилья, — в нашем гиде по доходу.
Кейс 2: семейная двухкомнатная квартира
Наш общепортфельный ориентир для двухкомнатной квартиры в центре Монтрё — самое наглядное доказательство того, что меняет профессиональное управление: при самостоятельном управлении эта категория в среднем приносит около CHF 28 000 в год при заполняемости порядка 48% и средней ночной ставке CHF 160. При профессиональном управлении — динамическое ценообразование, присутствие на нескольких платформах и полная оптимизация в фестивальный период — тот же тип квартиры в среднем приносит CHF 74 000 в год при заполняемости 87% и средней ставке CHF 230.
- Заполняемость 48%
- Средняя ночная ставка CHF 160
- Премия Джазового фестиваля Упущена
- Заполняемость 87%
- Средняя ночная ставка CHF 230
- Премия Джазового фестиваля 3–4× базовой ставки
Это та же цифра, что приводится в нашем обзоре управления в Монтрё и используется как база сравнения на страницах услуг Вевей и Вильнёва. Это реальная средняя по портфелю, а не показательный максимум.
Кейс 3: люксовый апартамент у озера
В верхней части портфеля апартаменты, как наш управляемый объект у озера с частным доступом к спа, представляют категорию с самым высоким уровнем сервиса: 2+ спальни, премиальная отделка и структура ночных ставок, которая стартует значительно выше средней по портфелю и ещё больше увеличивается в фестивальные недели. Эти объекты дают наибольший абсолютный прирост от профессионального ценообразования именно потому, что верхняя граница ставки здесь гораздо выше в моменты пикового спроса.
Разница в управлении здесь меньше касается заполняемости — хорошо расположенные люксовые объекты и так неплохо сдаются при самостоятельном управлении — и больше оптимизации ставок: правильная цена за частный спа, вид на озеро и дефицит номеров в фестивальные недели, которые самостоятельные объявления систематически недооценивают. Пример этой категории — наше объявление Le National.
Кейс 4: вилла за городом
Виллы выбиваются из общей закономерности трёх других кейсов, потому что лежащий в основе рынок другой: многокомнатная вилла с бассейном и открытым пространством в такой деревне, как Боссоннен, не конкурирует с квартирами в центре Монтрё за один и тот же поисковый запрос гостя. Она конкурирует с другими объектами под большие компании на всём Восточном побережье Во и за его пределами, где решение о бронировании определяется размером группы, приватностью и удобствами — а не пешей доступностью до Auditorium Stravinski.
- Каналы бронирования Только Airbnb
- Цены для групп Фиксированная ночная ставка
- Спрос в пик сезона Недоохвачен
- Каналы бронирования Airbnb + Booking.com + VRBO
- Цены для групп Уровневые: по размеру группы и сезону
- Спрос в пик сезона Учтён в ценообразовании и дистрибуции для охвата
Главный рычаг управления для недвижимости типа виллы — дистрибуция и ценообразование с учётом размера группы, а не всплески ставок по событиям: путешественники большими компаниями планируют заранее, сравнивают больше объявлений на большем числе платформ и бронируют, исходя из общей стоимости поездки, разделённой на группу, а не из одной недели Джазового фестиваля. Вилла, размещённая только на Airbnb по одной фиксированной ночной ставке независимо от того, останавливается ли 6 или 16 гостей, структурно недооценивает себя в сравнении с профессионально распределёнными конкурентами. Пример этой категории — наше объявление Villa Bossonnens.
Общая закономерность для всех четырёх
Размер и конфигурация недвижимости меняют абсолютные цифры, но базовая закономерность повторяется: динамическое ценообразование с учётом событий побеждает статичную ставку; мультиплатформенная дистрибуция побеждает один канал; а полная оптимизация фестивальной недели захватывает доход, который самостоятельный календарь обычно оставляет невостребованным. Это верно независимо от того, с чего начинать — студия в Кларансе, апартамент у озера с частным спа или загородная вилла, где ключевой рычаг — ценообразование по размеру группы, а не по срокам фестиваля. Мультиплатформенная дистрибуция работает и вторым способом: больше бронирований на Airbnb, Booking.com и Vrbo означает более широкую базу отзывов и более быстрый прогресс к статусу уровня Superhost на каждой платформе. О том, как это отражается на ранжировании и проценте бронирований, см. наш гид по работе с отзывами и онлайн-репутацией.
Связанные материалы: Сколько можно заработать, сдавая квартиру в Монтрё на Airbnb? · Стратегия ценообразования Airbnb в Монтрё · Как выбрать управляющую компанию · Полный гид по аренде квартиры в Монтрё · Управление отзывами и онлайн-репутацией
Основатель RivieraHost. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU). Более 8 лет управляет краткосрочной арендой на Швейцарской Ривьере.
Хотите посмотреть, какими будут эти цифры для вашей конкретной квартиры?
Мы оценим вашу недвижимость — размер, расположение, состояние — и в течение 48 часов пришлём персональный прогноз дохода, основанный на тех же реальных данных портфеля, что и вся эта статья.
Получить бесплатную оценку доходаЧасто задаваемые вопросы
Это реальные кейсы владельцев RivieraHost?
Это собирательные, типичные для портфеля сценарии, построенные на реальных диапазонах показателей наших управляемых объектов — заполняемости, ночной ставки и выручки, — опубликованных в других местах этого сайта, а не индивидуальные отзывы конкретных владельцев, чтобы защитить их частную жизнь, при этом показывая реальные цифры.
Определяет ли размер недвижимости, какая модель управления работает лучше?
Размер и конфигурация недвижимости меняют абсолютные цифры, но закономерность одинакова по всему портфелю: профессиональное динамическое ценообразование, мультиплатформенная дистрибуция и полная оптимизация фестивального периода стабильно превосходят статичное самостоятельное ценообразование — независимо от того, студия это или многокомнатный апартамент у озера.
Насколько профессиональное управление обычно меняет годовой доход?
По всему нашему портфелю в Монтрё средняя двухкомнатная квартира переходит примерно с CHF 28 000 в год при самостоятельном управлении на CHF 74 000 в год при профессиональном — результат более высокой заполняемости, более высоких средних ночных ставок и полного захвата премии Джазового фестиваля. Фактические результаты зависят от размера, расположения и состояния недвижимости.
Распространяется ли та же закономерность кейсов на виллы и объекты под большие компании?
Частично. Виллы конкурируют за счёт размера группы, приватности и удобств, а не близости к фестивальным площадкам, поэтому главный рычаг управления здесь — мультиплатформенная дистрибуция и уровневое ценообразование по размеру группы, а не всплески ставок по событиям. Базовый принцип — профессиональное ценообразование и дистрибуция превосходят статичное объявление на одном канале — сохраняется.
Обоснуйтесь в Монтрё
Апартаменты RivieraHost — в шаге от озера: с кухней, большим пространством и выгоднее отеля для семей и компаний. Всё — прямо рядом с маршрутом из этого гида.