Краткосрочная аренда в Вильнёве: что нужно знать владельцам квартир в 2026 году

Если у вас квартира в Вильнёве и вы подумываете выставить её на Airbnb или Booking.com, вот краткий ответ: в 2026 году вы можете это сделать — и без ограничения в 90 дней, которое действует в соседнем Монтрё и других коммунах Во из списка дефицита жилья.

Впрочем, «без 90-дневного ограничения» не значит «без правил». Кантон Во по-прежнему требует формального уведомления до первого бронирования, сбора туристического налога и ведения письменного реестра гостей. Этот гид охватывает все обязательства — и объясняет, почему ситуация Вильнёва в 2027 году может снова измениться.

Кратко: Можно ли выставить квартиру в Вильнёве на Airbnb в 2026 году? Да — и без ограничения в 90 дней. Округ Эгль вышел из списка «pénurie». Вот что вам действительно нужно.

Что на самом деле говорит LPPPL — и почему в 2026 году она не действует в Вильнёве

В 2023 году кантон Во принял Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) — закон, призванный защищать долгосрочное арендное жильё в районах, где найти квартиру по-настоящему трудно. Раздел II LPPPL — та часть, которая ограничивает краткосрочную аренду: в любом округе, который Государственный совет официально относит к зоне «дефицита жилья», сдача квартиры посуточно более 90 дней в календарный год требует формального changement d'affectation — разрешения на смену назначения, выдаваемого кантоном.

Ключевой механизм — список дефицита. Каждый декабрь Государственный совет публикует обновлённый arrêté, называющий округа, которые соответствуют юридическому порогу (доля свободных квартир ниже заданного минимума). Только эти округа сталкиваются с 90-дневным ограничением и требованием смены назначения.

Для контекста: девять округов в списке дефицита на 2026 год сосредоточены вокруг Лозанны, района Вевей-Ривьера и Моржа — коммун, где доля свободных квартир хронически низка. Округ Эгль, который тянется вдоль восточного побережья Женевского озера и в долину Роны, этот порог не перешёл.

Это напрямую касается владельцев в Вильнёве. Если вы ждали, прежде чем выставить квартиру, полагая, что на вас распространяются те же правила 90 дней, что и в Монтрё, — это не так, по крайней мере пока. Монтрё относится к округу Ривьера-Пеи-д'Андо, который входит в список дефицита. Вильнёв — не входит.

Что по-прежнему действует: ваши кантональные обязательства по LEAE

То, что вы вне зоны дефицита LPPPL, не освобождает вас от более широкой кантональной рамки краткосрочной аренды. С 1 июля 2022 года Loi sur l'exercice des activités économiques (LEAE) возлагает три базовых обязательства на каждого хозяина в кантоне, независимо от того, в каком округе он находится:

• Уведомление до первого бронирования (ст. 74c al. 1 LEAE): вы обязаны сообщить в свою коммуну о занятии арендной деятельностью до того, как примете первого гостя. Никакого льготного периода и никаких исключений для редкой сдачи нет.
• Реестр гостей (ст. 74c al. 3-4 LEAE): вы обязаны фиксировать фамилию, гражданство, номер удостоверения личности и точные даты проживания для каждого гостя и каждого заезда.
• Сотрудничество с реестром коммуны (ст. 74d LEAE): коммуна ведёт официальный реестр объектов краткосрочной аренды на своей территории. Ваше уведомление попадает в этот реестр.

Эти обязательства существуют, чтобы гарантировать сбор туристических налогов, дать коммунам прозрачность в отношении жилищного фонда и привести рамку Во в соответствие с федеральными требованиями отчётности. Они не связаны со статусом дефицита жилья и действуют по всему кантону.

Пошагово: как начать сдавать квартиру в Вильнёве

1. Свяжитесь с Commune de Villeneuve
   Прежде чем что-либо делать, обратитесь в строительный или административный отдел коммуны, чтобы понять, как выглядит местная процедура уведомления. Кантональный LEAE устанавливает обязательство; коммуны занимаются бумажной работой. Спросите конкретно о форме уведомления для location touristique de courte durée и о том, требуется ли какое-то местное разрешение в дополнение к кантональному уведомлению. Муниципальные офисы Вильнёва находятся по адресу Place de la Mairie, 1844 Villeneuve (телефон: 021 967 40 00).
2. Подайте уведомление по ст. 74c LEAE
   Подайте уведомление в коммуну до того, как ваше первое бронирование появится на любой платформе. Сохраните копию. Некоторые коммуны обрабатывают это через стандартную кантональную форму; у других есть местные варианты. Если не уверены, какую форму использовать, Генеральная дирекция по территории и жилью (DGTL) проконсультирует по телефону 021 316 74 11.
3. Настройте сбор туристического налога
   Если вы размещаетесь на Airbnb, платформа автоматически собирает и перечисляет туристический налог Вильнёва в рамках соглашения с Union des communes vaudoises (UCV). Если вы размещаетесь на Booking.com, VRBO или собственном сайте, вы обязаны сами собирать налог с гостей и перечислять его в коммуну по указанному ей графику. Обратитесь в финансовый отдел коммуны, чтобы зарегистрироваться в качестве сборщика.
4. Создайте реестр гостей
   Заведите журнал — бумажный или цифровой, — в котором для каждого заезда фиксируются: полное имя, дата рождения, гражданство, тип и номер удостоверения личности, страна выдачи и точные даты заезда/выезда. Можно использовать электронную таблицу, систему управления недвижимостью или даже бумажный блокнот. Важно, чтобы он был полным и доступен для проверки, если коммуна попросит.
5. Разместитесь на выбранных платформах
   После подачи уведомления и настройки ведения записей вы можете свободно размещать объявление. Ограничения на число сдаваемых ночей в 2026 году нет. Вы можете работать круглый год, если позволяет спрос.
6. Задекларируйте арендный доход в AFC
   Доход от краткосрочной аренды налогооблагаем в Швейцарии. Вы декларируете его как доход от недвижимого имущества в кантональной и коммунальной налоговой декларации. Против этого дохода можно вычесть фактические расходы на аренду (уборку, комиссии платформ, обслуживание, амортизацию). Сохраняйте чек на каждый вычитаемый расход.

Туристический налог: кто его собирает и как

Каждый гость, останавливающийся на ночь в Вильнёве, платит taxe de séjour — туристический налог, взимаемый коммуной. Ставка варьируется в зависимости от коммуны и категории жилья, но для частной краткосрочной аренды в округе Эгль это обычно несколько франков с человека за ночь. Ключевой вопрос — кто фактически собирает этот налог с ваших гостей.

Если вы размещаетесь на Airbnb: у Airbnb есть соглашение с Union des communes vaudoises (UCV) на автоматический сбор и перечисление туристических налогов для коммун Во. Airbnb добавляет налог к общей сумме гостя при оплате, собирает его и перечисляет в коммуну от вашего имени. Вам не нужно делать ничего, кроме первоначального уведомления.

Если вы размещаетесь на любой другой платформе (Booking.com, VRBO, HomeAway, собственном сайте или при прямых бронированиях): вы сами отвечаете за сбор налога с каждого гостя и перечисление его в коммуну по установленному ею графику отчётности — обычно ежеквартально или ежегодно. Обратитесь в финансовый отдел коммуны Вильнёва, чтобы зарегистрироваться в качестве сборщика туристического налога и узнать текущую ставку и график перечисления.

Реестр гостей, который вы обязаны вести

Согласно ст. 74c al. 3 и 4 LEAE, каждый хозяин краткосрочной аренды в кантоне Во обязан вести письменный учёт всех гостей. Та же обязанность распространяется на отели. Минимального порога по длительности нет — даже одноночное бронирование должно быть зафиксировано.

Для каждого заезда реестр должен включать:

• Полное имя и дата рождения гостя
• Гражданство и страна проживания
• Тип удостоверения личности (загранпаспорт, национальное ID, вид на жительство)
• Номер документа и страна выдачи
• Точные даты прибытия и отъезда

Большинство приложений для управления недвижимостью (Lodgify, Hostaway, Smoobu) включают модуль регистрации гостей, который собирает эти данные автоматически. Если вы управляете бронированиями вручную, подойдёт и простая электронная таблица. Коммуна может запросить доступ к вашему реестру; вы должны уметь быстро его предъявить.

Обязательной формы и срока сдачи нет — это запись, которую вы ведёте и предоставляете по запросу. Практичный подход — отправить гостю сообщение до прибытия с просьбой подтвердить данные удостоверения личности и фиксировать их, как только он ответит.

Подоходный налог: что вы должны AFC

Доход от краткосрочной аренды налогооблагаем в Швейцарии на кантональном, коммунальном и федеральном уровнях. Он рассматривается как доход от недвижимого имущества, а не как доход от самозанятости, если только вы не ведёте настоящий гостиничный бизнес с услугами сверх размещения.

Что вы задекларируете в налоговой декларации:

• Валовой полученный арендный доход (по всем платформам вместе)
• Минус: допустимые вычеты (расходы на уборку, комиссии платформ, страховку, обслуживание, расходные материалы, пропорциональные проценты по ипотеке, если применимо)
• Чистый доход добавляется к остальному доходу и облагается по вашей предельной ставке

Если вы сдаёте основное место жительства во время поездок, доход приносит только та часть года, когда оно сдавалось. Кантональная налоговая служба (Administration fiscale cantonale, AFC) публикует разъяснения по правилам вычетов. Для первой декларации стоит привлечь налогового консультанта — правила пропорционального вычета расходов для объектов смешанного использования важно соблюсти правильно.

Риск 2027: что может измениться

Исключение округа Эгль из списка дефицита LPPPL не постоянно — это ежегодное определение. Каждый декабрь Государственный совет публикует новый arrêté на основе обновлённых данных о доле свободных квартир. Если в будущем обследовании доля свободного жилья в округе Эгль упадёт ниже юридического порога, округ может попасть в список дефицита, и 90-дневное ограничение начнёт действовать со следующего года.

Это не теоретический риск. Между 2023 и 2026 годами несколько округов попали в список дефицита по мере ужесточения рынка жилья Во. Восточное побережье Женевского озера видит растущий спрос, а доля свободного жилья движется не всегда предсказуемо. Предусмотрительные владельцы выстраивают арендную деятельность так, чтобы пережить 90-дневное ограничение без катастрофической потери дохода, если оно будет введено, — например, налаживая прямые бронирования, которые дают гибкость графика.

Если вам интересно понять, как Монтрё — который уже в списке дефицита — работает с правилом 90 дней и процессом смены назначения, см. наш полный гид по регистрации краткосрочной аренды в Монтрё. Он показывает, как именно будет выглядеть будущая процедура соответствия в Вильнёве, если округ внесут в список.

Полный чек-лист соответствия требованиям для краткосрочной аренды в Вильнёве

• Обратитесь в Commune de Villeneuve, чтобы понять местную процедуру уведомления
• Подайте уведомление по ст. 74c LEAE до первого бронирования
• Подтвердите способ сбора туристического налога (автоматический через Airbnb либо вручную для других платформ)
• Зарегистрируйтесь сборщиком туристического налога в коммуне, если не используете исключительно Airbnb
• Организуйте реестр гостей (цифровой или бумажный), фиксирующий все требуемые данные о личности
• Добавьте в процесс бронирования сообщение до прибытия с запросом данных удостоверения гостя
• Сохраняйте чеки на все вычитаемые арендные расходы
• Декларируйте арендный доход в годовой кантональной налоговой декларации
• Проверьте arrêté декабря 2026 года, чтобы подтвердить статус округа Эгль на 2027 год
• Обратитесь к налоговому консультанту, если не уверены в вычетах расходов или правилах смешанного использования

Часто задаваемые вопросы

Источник: кантон Во, Arrêté du Conseil d'État du 17 décembre 2025 désignant les districts et communes touchés par la pénurie de logements (LPPPL), сайт получен 2026-07-03, vd.ch PDF. Эта статья отражает регуляторную ситуацию по состоянию на июль 2026 года. Правила подлежат ежегодному пересмотру Государственным советом. Перед размещением всегда сверяйтесь с Commune de Villeneuve или квалифицированным юристом.

Связанные материалы: Почему округ Эгль стоит рассмотреть для инвестиций в краткосрочную аренду · Как легально зарегистрировать квартиру для краткосрочной аренды · Чек-лист подготовки недвижимости · Как выбрать управляющую компанию · Правила краткосрочной аренды кантона Во — объяснение · Управление Airbnb в близлежащем Кларансе