Да — краткосрочная аренда легальна в Женеве, но ограничена 90 днями в год на одну квартиру целиком. С 1 апреля 2018 года сдача целой квартиры через платформу сверх этого лимита юридически переквалифицирует её в коммерческую меблированную недвижимость, для чего требуется разрешение на смену назначения, получить которое в условиях жилищного дефицита кантона намеренно сложно.
Правила Женевы новее и строже, чем у соседнего кантона Во, — их стоит полностью понять, прежде чем размещать объявление. Этот гид объясняет, почему существует это правило, как оно было закреплено в законе и как кантон на самом деле его применяет.
Основные выводы
- Правило 90 дней применяется к сдаче целых квартир через платформы с 1 апреля 2018 года.
- Оно закреплено в действующем постановлении (статья 4A RDTR), а не в новом законе — самый быстрый правовой путь для Женевы.
- Суд Женевы признал правило правомерным после судебного оспаривания.
- Целью никогда не был запрет — частные лица по-прежнему могут сдавать своё жильё частично или время от времени.
- Контроль основан на жалобах, а не автоматизирован — платформы отказались внедрять межплатформенную блокировку.
Кратко: Правило 90 дней в Женеве с 2018 года: почему оно существует, как работает контроль и что нужно знать владельцам перед тем, как выставить квартиру в краткосрочную аренду.
В этом гиде
Почему Женева регулирует краткосрочную аренду
Цены на аренду и покупку жилья в Женеве — одни из самых высоких в Швейцарии, а строительство жилья уже десятилетие не поспевает за ростом населения — хронический дефицит, который вынуждает многих работающих в кантоне людей жить за границей. На этом фоне около 2 000 квартир оказались размещены на платформах краткосрочной аренды, что вывело дополнительные объёмы предложения с обычного рынка аренды и поставило профессиональных платформенных хозяев в прямую, часто неравную, конкуренцию с лицензированными отелями. Освещение проблемы в СМИ с 2014 года привело к серии политических заявлений, и Государственный совет перешёл к регулированию.
Правило 90 дней, с апреля 2018
Женева пошла иным правовым путём, чем большинство кантонов: вместо нового закона она добавила одну статью (4A) в действующее постановление о сносе, перестройке и ремонте жилых зданий (RDTR) — свод правил, который сектор недвижимости уже знал и применял, и который исполнительная власть могла быстро обновить, поскольку для этого не требовалось голосование в парламенте. С 1 апреля 2018 года сдача целой квартиры через платформу более 90 дней в году юридически превращает её в коммерческую меблированную недвижимость, а не жильё, — и такая переквалификация требует разрешения на смену назначения, которое в период дефицита жилья получить намеренно сложно. Целью никогда не был полный запрет домашнего шеринга; задача состояла в том, чтобы исключить его коммерческое использование, оставив частным лицам возможность сдавать собственное жильё частично или время от времени. Оспаривание правила дошло до суда Женевы, который признал его правомерным.
Справедливость и влияние на район
Помимо жилищных расчётов, Женева указала и на тот же разрыв в справедливости, что и Во: профессиональные платформенные хозяева не всегда собирают туристический налог, регистрируют иностранных гостей в полиции или декларируют арендный доход так, как обязан это делать лицензированный отель, а случайные частные хозяева порой упускают требования просто из-за незнания. Кантон также отметил более локальную издержку — частая смена гостей в многоквартирных домах может создавать реальное напряжение и порой опасения за безопасность у соседей, что совершенно не связано с аргументом о жилищном предложении.
Контроль — вот главная сложность, а не само правило
По собственному признанию кантона, 90-дневный лимит без труда пережил судебное оспаривание — настоящая работа состояла в выявлении нарушений. Женева пыталась добиться, чтобы крупные платформы автоматически блокировали объявления после превышения порога в 90 дней; платформы возразили, что согласованная межплатформенная блокировка технически нереализуема, и переговоры ни к чему не привели. Теперь контроль в значительной степени опирается на сигналы соседей, управляющих агентств и объединений арендаторов; с момента вступления правила в силу было обработано небольшое число официальных жалоб, а государство по-прежнему ищет лучшие методы выявления нарушений. Отдельно Женева договорилась с Airbnb об автоматическом сборе туристического налога.
В своём опубликованном отчёте Женева рекомендует другим властям встраивать новые правила краткосрочной аренды в уже существующее и знакомое регулирование, а не писать их с нуля, поскольку это упрощает и внедрение, и контроль, — а также открыто разъяснять гражданам юридические обязательства и документацию, ведь они различаются в зависимости от того, являетесь ли вы арендатором, арендатором субсидируемого жилья или собственником.
Связанные материалы: Легален ли Airbnb в кантоне Во? · Регистрация по шагам (Во)
Основатель RivieraHost. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU). Более 8 лет управляет краткосрочной арендой на Швейцарской Ривьере.
Выводите недвижимость в Женеве на рынок?
Мы решаем вопросы порога 90 дней, смены назначения и уплаты туристического налога так же, как делаем это во всём нашем портфеле в Во.
Посмотреть нашу службу управления в ЖеневеЧасто задаваемые вопросы
Легальна ли краткосрочная аренда в Женеве?
Да, но с ограничением. С 1 апреля 2018 года сдача целой квартиры через платформу более 90 дней в году юридически превращает её в коммерческую меблированную недвижимость, а не жильё, что требует разрешения на смену назначения, получить которое в нынешних условиях дефицита жилья намеренно сложно.
Что такое правило 90 дней в Женеве?
Статья 4A постановления RDTR (о сносе, перестройке и ремонте жилых зданий) ограничивает сдачу целых квартир через платформы 90 днями в календарный год. Сверх этого лимита объект переквалифицируется в коммерческий и требует разрешения на смену назначения. Судебное оспаривание этого правила было отклонено — суд Женевы признал его правомерным.
Почему Женева ввела правило 90 дней?
Цены на аренду и покупку жилья в Женеве — одни из самых высоких в Швейцарии, а объёмы жилищного строительства уже десятилетие не поспевают за ростом населения. Около 2 000 квартир оказались на платформах краткосрочной аренды, выведя предложение с обычного рынка аренды, что привело к политическому давлению с 2014 года.
Как Женева контролирует соблюдение 90-дневного лимита?
В основном через сигналы соседей, управляющих агентств и объединений арендаторов. Женева пыталась добиться автоматической блокировки объявлений платформами по истечении 90 дней, однако платформы заявили, что межплатформенная блокировка технически нереализуема, поэтому контроль остаётся основанным на жалобах.
Собирает ли Женева туристический налог автоматически?
Для бронирований через Airbnb — да: Женева договорилась с Airbnb об автоматическом сборе и перечислении туристического налога. На других платформах хозяину, возможно, придётся собирать и перечислять налог самостоятельно.
Источник: Федеральное управление жилья (BWO), кейс Canton de Genève, опубликовано 22 июля 2024.
Обоснуйтесь в Монтрё
Апартаменты RivieraHost — в шаге от озера: с кухней, большим пространством и выгоднее отеля для семей и компаний. Всё — прямо рядом с маршрутом из этого гида.