Две цифры определяют, сколько единая комиссия Airbnb в размере 15,5% стоит владельцу, самостоятельно управляющему квартирой в Монтрё, и большинство руководств по переоценке, распространяемых сейчас, путают вторую из них. Если ничего не делать, выплата хозяину упадёт примерно на 12,9% — комиссия применяется независимо от того, трогаете вы цену или нет. Широко цитируемое в интернете повышение на +18,3% не сохраняет выплату прежней: формула, сохраняющая размер выплаты, составляет +14,8%, а разрыв в 3,5 процентного пункта между ними — это произвольное повышение цены, поданное как защитная мера.
Для Монтрё и остальной Швейцарии крайний срок — 13 октября 2026 года — позже, чем дата 15 сентября для хостов за пределами Европейской экономической зоны (ЕЭЗ), но он реален и стремительно приближается для всех, кто всё ещё управляет квартирой самостоятельно по старой схеме разделённой комиссии. В этом руководстве расчёты разобраны в швейцарских франках и описано, что именно нужно сделать до крайнего срока.
Примечание об источниках: механика комиссий, даты крайних сроков и данные об эластичности рынка, упоминаемые в этой статье, взяты из анализа AirROI документации Airbnb по комиссиям и исследования американского рынка с 33 341 объявлением, опубликованного в июле 2026 года Цзюнь Чжоу. Там, где исходные данные относятся к США, мы прямо об этом говорим, а не выдаём их за данные Монтрё.
Короткий ответ: единая комиссия Airbnb достигнет владельцев Монтрё, управляющих квартирами самостоятельно, к 13 октября 2026 года. Переоценка, сохраняющая размер выплаты, — +14,8%, а не общеупотребимые +18,3%.
В этом руководстве
Швейцарский крайний срок: 13 октября 2026
С конца 2025 года Airbnb поэтапно переводит хостов со старой схемы разделённой комиссии — примерно 3% с хоста и 14,1–16,5% с гостя — на единую комиссию в 15,5%, взимаемую только с хоста. Первыми перешли хосты, использующие программы управления объектами или канальными менеджерами; самостоятельно управляемые хосты — последняя волна, и Швейцария переходит одновременно с ЕЭЗ, а не вместе с более ранней группой.
| Дата | Кто перешёл |
|---|---|
| Конец 2025 | Первая группа хостов, подключённых через PMS/канальный менеджер |
| 13 April 2026 | Все остальные хосты, подключённые через ПО, по всему миру |
| 22 June 2026 | Переключение на уровне страны для Германии и Великобритании |
| 15 September 2026 | Крайний срок для корректировки цен — все остальные за пределами ЕЭЗ |
| 13 October 2026 | Крайний срок для корректировки цен — хосты в ЕЭЗ и Швейцарии |
Собственное руководство Центра ресурсов Airbnb формулирует это точно: «Крайний срок для корректировки ваших цен — 15 сентября, если вы живёте за пределами Европейской экономической зоны, и 13 октября, если вы живёте в её пределах или в Швейцарии». Прочтите это внимательно — это срок для корректировки цен, а не срок для вступления в программу. Переход на новую комиссию произойдёт независимо от того, что сделает хозяин в Монтрё; единственное, что хозяин контролирует, — изменится ли цена вместе с ней.
Расчёт переоценки, в котором ошибаются почти все
Рефлекс большинства хостов — разделить старую цену на 0,845 (поскольку 1 − 0,155 = 0,845), что даёт примерно +18,3%. Это правильная арифметика, но применённая к неверной цели: она удерживает прежней старую объявленную цену, а не прежний размер выплаты. По схеме разделённой комиссии хост никогда не получал 100% объявленной цены — примерно 3% уже вычиталось на стороне хоста. Цифра, сохраняющая выплату прежней, — это 0,97 ÷ 0,845 = 1,148, или +14,8%.
Собственный пример Airbnb использует меньшую цифру: иллюстрация в Центре ресурсов поднимает ставку $100 за ночь до $115 — корректировка примерно на +15%, а не на +18,3%. Airbnb никогда не публиковал цифру 18,34%; она распространяется потому, что участники сообществ хостов делят на 0,845, не учитывая старую комиссию хоста в 3%.
Вот что делает каждый подход на примере типичного бронирования в Монтрё — ставка CHF 300 за ночь плюс плата за уборку CHF 100, итого CHF 400, примерно на уровне хорошо расположенной двухкомнатной квартиры вне фестивальных недель.
| Подход | Новая сумма | Выплата хозяину | Δ к прежней выплате |
|---|---|---|---|
| Ничего не делать | CHF 400,00 | CHF 338,00 | −12,9% |
| Сохранение выплаты (+14,8%) | CHF 459,20 | CHF 388,00 | 0,0% |
| «Наивные» +15,5% | CHF 462,00 | CHF 390,39 | +0,6% |
| Стандартный совет (÷0,845, +18,3%) | CHF 473,37 | CHF 400,00 | +3,1% |
Исходная выплата: CHF 400 × 0,97 = CHF 388,00. Если ваша комиссия хоста по разделённой схеме превышала типичные ~3% — так было у некоторых объявлений с политикой отмены Super Strict и у Airbnb Luxe — используйте старая_ставка × (1 − ваша_прежняя_комиссия_хоста) ÷ 0,845 вместо стандартного множителя 1,148.
Взимать +18,3% не неправильно — это просто реальное повышение цены на 3,1%, и к нему следует подходить как к осознанному ценовому решению, а не оправдывать его тем, что «вы лишь покрываете новую комиссию».
Выдержит ли ваш календарь дополнительные 3%?
Стоит ли брать произвольные 3,1% надбавки, зависит от того, сколько запаса есть у вашего календаря, а честный ответ таков: ни у кого нет данных об эластичности именно для Монтрё так, как AirROI построила их для 12 рынков США. В их исследовании с 33 341 объявлением надбавка сдвигала конкурентную позицию медианного объявления на 2,7–5 процентных пунктов в «устойчивом состоянии» (когда конкуренты тоже переоцениваются) и на 15–26 пунктов в переходный период, пока конкуренты не догоняют, — при этом результат сильно зависит от того, насколько плотно сгруппированы цены на рынке, а не от самого уровня цен.
Что переносится на Монтрё и что нет: перцентильные показатели по отдельным рынкам США напрямую не переносятся — разброс цен, градиент загрузки и сроки бронирования в Монтрё отличаются от Destin или Charleston. Что переносится, так это лежащий в основе принцип эластичности: оценённая AirROI эластичность на уровне рынка для произвольной надбавки составляла от −0,04 до −0,72, что согласуется с исследованием гостиничного спроса Корнелла (1989–2000), выявившим собственную ценовую эластичность −0,13 для рыночных изменений цен — «чрезвычайно малую». Это событие уровня рынка, где цены всех хостов меняются синхронно; это другая (и значительно менее рискованная) категория, чем повышение цены одним-единственным объявлением.
Для Монтрё это означает привязку произвольной части переоценки к периодам неэластичного спроса, а не применение плоского процента круглый год. Недели Джазового фестиваля и Рождественского рынка, где спрос уже превышает предложение, — это периоды, которые с наибольшей вероятностью выдержат дальнейшее повышение при минимальной потере загрузки. Недели межсезонья, когда гости сравнивают больше объявлений при более широком разбросе ночных тарифов, — периоды, которые выгоднее всего держать ближе к нейтральному для выплаты уровню +14,8%, а не к полным +18,3%.
Что сделать до крайнего срока
- Осознанно задайте целевую цену. Решите, берёте ли вы нейтральные для выплаты +14,8% или осознанную надбавку ~3% сверху — и не переходите на +18,3% случайно только потому, что так сказали на форуме.
- Не ждите последней недели. Переход на новую комиссию не зависит от переоценки, и Airbnb ранжирует поиск по полной цене с 2022 года, а показывает итоговые цены с апреля 2025 года — ожидание лишь лишает вас недель корректно оценённых бронирований.
- Увеличьте плату за уборку отдельно (разделите на 0,845) или включите её в ночной тариф — оба подхода приводят к одной базе, на которую начисляется комиссия.
- Остерегайтесь ловушки со скидками. Инструмент корректировки цен Airbnb исключает активные скидки и акции. Акция, запущенная после переоценки, может вернуть гостю всю надбавку целиком.
- Проверьте согласованность каналов. Если вы также размещаетесь на Booking.com или Vrbo, повышение только Airbnb без учёта структур комиссий на этих каналах может незаметно перенаправить объём бронирований в другое место.
- Проверьте цены фестивальных недель отдельно от базового календаря — тарифы Джазового фестиваля и Рождественского рынка обычно задаются собственными множителями, и переоценку из-за комиссии нужно накладывать поверх них, а не заменять их.
Переоценивать самостоятельно или доверить это специалистам
Арифметика выше — это простая часть. Сложнее неделя за неделей оценивать, выдержит ли конкретная дата в Монтрё произвольную надбавку без проигрыша бронирования конкуренту, — а это как раз то постоянное решение, зависящее от календаря, которое одним разовым повышением не уловить. Владельцам, размышляющим, стоит ли продолжать управлять самостоятельно, следует прочитать наш гид о скрытых расходах самостоятельного управления, а владельцы, уже сравнивающие варианты управления, могут посмотреть, что проверить перед наймом управляющего недвижимостью, включая отдельный слой платформенной комиссии в 15,5%, который лежит поверх комиссии любого управляющего.
Хотите, чтобы вашими ценами занимались в этот переходный период и дальше?
Управляемые объекты RivieraHost по умолчанию работают на динамическом ценообразовании с учётом событий — надбавки Джазового фестиваля и Рождественского рынка, корректировки межсезонья и переоценка из-за комиссий выполняются в рамках текущего управления, а не как разовая задача перед крайним сроком.
Посмотрите, как мы работаем с ценамиЧитайте также: Стратегия ценообразования Airbnb в Монтрё для сезонных пиков · Как выбрать компанию по управлению недвижимостью · Скрытые расходы самостоятельного управления вашей недвижимостью · Сколько можно заработать, сдавая квартиру в Монтрё? · Примеры владельцев из Монтрё
Основатель RivieraHost. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU). Более 8 лет управляет краткосрочной арендой на Швейцарской Ривьере.
Часто задаваемые вопросы
Насколько мне поднять цену на Airbnb в Монтрё из-за комиссии в 15,5%?
Около +14,8%, а не часто цитируемые +18,3%. Деление старой цены на 0,845 лишь сохраняет прежней валовую объявленную цену — оно не сохраняет прежним размер выплаты, ведь по старой схеме разделённой комиссии вы уже платили примерно 3% самостоятельно. Формула, сохраняющая выплату прежней: 0,97 ÷ 0,845 = 1,148. Для тарифа CHF 300 за ночь это около CHF 344, а не CHF 355. Это означает, что вы сохраняете тот же чистый доход с каждого бронирования после вступления в силу новой структуры комиссий 13 октября 2026 года.
Что произойдёт, если владелец в Монтрё, управляющий квартирой самостоятельно, ничего не сделает до 13 октября 2026 года?
Комиссия в 15,5% применяется независимо от этого, и выплата при неизменных ценах падает примерно на 12,9%. Отказаться от неё нельзя, и «дедушкиной» оговорки нет — срок в собственном руководстве Центра ресурсов Airbnb — это срок для корректировки цен, а не для вступления в программу. Каждый день ожидания вы теряете корректно оценённые бронирования по новой структуре комиссий.
Действительно ли крайний срок 13 октября применяется в Швейцарии?
Да. Центр ресурсов Airbnb указывает, что крайний срок — 15 сентября 2026 года за пределами Европейской экономической зоны и 13 октября 2026 года для хостов в ЕЭЗ или конкретно в Швейцарии. Швейцария названа наряду с ЕЭЗ, а не в более ранней сентябрьской волне. Это даёт швейцарским хостам дополнительный месяц для корректировки ценовой стратегии.
Заметят ли гости в Монтрё переоценённое объявление?
Едва ли. Airbnb показывает итоговые цены в поиске с апреля 2025 года и ранжирует результаты поиска по полной цене с ноября 2022 года, поэтому исчезает отдельная строка комиссии гостя, а не прыгает итоговая цена. При переоценке, сохраняющей выплату, итоговая сумма для гостя меняется примерно на +0,6% — что вполне укладывается в обычные сезонные колебания для объявлений в Монтрё.
Стоит ли переоценить самостоятельно или доверить это управляющей компании?
Оба варианта возможны, но арифметика выше — лишь отправная точка: более трудный вопрос в том, выдержат ли ваш конкретный календарь в Монтрё, цены на события и структура платы за уборку дальнейшее произвольное повышение без ущерба для загрузки. Управляемые объекты RivieraHost переоцениваются по динамическому ценообразованию с учётом событий по умолчанию, поэтому такого рода корректировки из-за комиссии выполняются в рамках текущего управления, а не как разовая задача.
Источники
- Jun Zhou, AirROI, Airbnb 15.5% Host Fee: Why +18.3% Is the Wrong Reprice, опубликовано 29 июля 2026, обновлено 30 июля 2026, доступно 5 августа 2026 — airroi.com
- Airbnb, Simplifying service fees on Airbnb, Центр ресурсов, доступно 5 августа 2026 — airbnb.com
Обоснуйтесь в Монтрё
Апартаменты RivieraHost — в шаге от озера: с кухней, большим пространством и выгоднее отеля для семей и компаний. Всё — прямо рядом с маршрутом из этого гида.