Die Kurzzeitvermietung in der Schweiz ist kein Nischenmarkt mehr – sie ist ein struktureller Bestandteil der Schweizer Tourismuswirtschaft. Die Schlagzeilenzahl wird immer grösser: Die Schweizer Hotels verzeichneten 43,9 Millionen Logiernächte im Jahr 2025 – das vierte Rekordjahr in Folge – während das Kurzzeit-Angebot (Airbnb und ähnliche Plattformen) deutlich schneller wuchs als die Hotelkapazität, um rund ein Drittel seit 2019.
Diese Kombination – Rekordnachfrage bei noch schneller wachsendem Angebot – ist genau die Spannung, mit der Eigentümer in Montreux, Genf, Zürich und den Alpenorten heute leben. Die Nachfrage ist auf einem Allzeithoch, doch die Auslastung pro Inserat steht in mehreren Städten unter Druck, und die Regulierungsbehörden reagieren mit 90-Tage-Obergrenzen mit sehr uneinheitlichen Ergebnissen. Dieser Artikel bündelt die offiziellen Daten des Bundesamts für Statistik (BFS) und die unabhängigen Kurzzeit-Marktdaten, die wir bei RivieraHost verwenden, um zu zeigen, wie sich der Markt entwickelt hat, wo die echte Nachfrage liegt und wie die Städte im Vergleich abschneiden.
Kurzantwort: Das Schweizer Tourismusangebot erreichte 2024 ein Rekordniveau von 60,1 Mio. Logiernächten (2025 allein 43,9 Mio. in Hotels), während das Airbnb-Angebot seit 2019 um rund 34 % gestiegen ist – deutlich schneller als die Hotelkapazität. Zürich und Genf zeigen die stärkste nachhaltige Auslastung; die alpinen und Seeorte sind saisonaler; und 90-Tage-Regeln haben das Angebotswachstum in den meisten Städten verlangsamt, aber nicht gestoppt.
Inhalt
Der Landesrekord, der immer wieder gebrochen wird
Beginnen wir mit der saubersten offiziellen Zahl: Wie viele Menschen haben in der Schweiz tatsächlich in bezahlter Tourismusunterkunft übernachtet? Die Beherbergungsstatistik des BFS zeigt einen Markt, der 2020 kollabierte und danach vier Rekordjahre in Folge aufbaute.
Nach dem COVID-Einbruch auf 23,7 Millionen Hotel-Logiernächte 2020 (−40 %) kam die Erholung schnell: 29,6 Mio. 2021, 38,2 Mio. 2022 und ein erster Rekord von 41,7 Mio. 2023. 2024 stieg auf 42,8 Mio. (+2,6 %) und 2025 auf 43,9 Mio. – rund 11 % über dem Vorkrisenniveau von 2019 (39,6 Mio.) (BFS, Beherbergung 2025, veröffentlicht am 25.02.2026). Der Treiber ist die Auslandsnachfrage: Ausländische Gäste erreichten 2025 mit 22,8 Mio. Nächten ein Allzeithoch, nachdem sie bereits 2024 ihr bestes Niveau seit 1972 erzielt hatten.
Rechnet man die Zusatzbeherbergung hinzu – Ferienwohnungen, Campingplätze und Gruppenunterkünfte –, ergibt sich für 2024 ein gesamtes Tourismusangebot von 60,1 Millionen Logiernächten (+1,4 % gegenüber 2023). Kommerziell betriebene Ferienwohnungen machen davon 7,1 Millionen Nächte aus, rund 41 % der gesamten Nachfrage ausserhalb der Hotellerie, mit einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 6,0 Nächten.
Quellen-Kapsel
Hotel-Logiernächte in der Schweiz, definitive BFS-Ergebnisse: 39,6 Mio. (2019) → 23,7 Mio. (2020) → 29,6 Mio. (2021) → 38,2 Mio. (2022) → 41,7 Mio. (2023) → 42,8 Mio. (2024) → 43,9 Mio. (2025). Gesamte Tourismusbeherbergung 2024: 60,1 Mio. Nächte. Das sind die gleichen Zahlen, die Eigentümer vor der Preisgestaltung ihres Inserats als Benchmark heranziehen sollten.
Der Angebotsboom: Airbnb vs. Hotelbetten
Eine Rekordnachfrage ist nur die halbe Geschichte. Die andere Hälfte ist das Angebot – und hier driften die Zahlen stark auseinander. Unabhängige Marktdaten (AirDNA, zitiert von IamExpat und dem Schweizerischen Hauseigentümerverband) beziffern das Airbnb-artige Angebot in der Schweiz im Herbst 2024 um rund 34 % höher als 2019. Der PriceLabs-Index, der die aktiven Kurzzeit-Angebote landesweit verfolgt, erreichte im August 2024 einen Höchststand von fast 51 000.
Die Hotelbetten sind bei Weitem nicht so schnell gewachsen. Das individuell vermietete Angebot ist also schneller gestiegen als die formelle Hotelkapazität – eine Dynamik, die, bei gleichem Angebot, Druck auf die Auslastung und die Preise pro Inserat ausübt, selbst wenn die Gesamtnachfrage weiter steigt.
Auslastung: wo der Druck wirklich liegt
Es ist wichtig, Landesdurchschnitt und Städte getrennt zu betrachten, denn sie erzählen gegensätzliche Geschichten. 2024 lag die Netto-Zimmerauslastung der Hotels in der Schweiz bei 55,1 % – praktisch auf dem Rekordwert von 55,2 % aus dem Jahr 2019. Das ist der Beweis, dass die Hotels im Schnitt so voll sind wie nie zuvor.
Bei der Kurzzeitvermietung sieht das anders aus. PriceLabs-Daten zeigen eine landesweite Kurzzeit-Auslastung, die stark mit der Saison schwankt – 62 % im Juli 2024 (Spitze) bis 19 % im Oktober 2024 –, wobei der Durchschnittspreis (ADR) im Februar 2024 mit 217 € seinen Höhepunkt erreichte (Skisaison), bevor er im Oktober auf rund 151 € fiel. Kurz gesagt: Die saisonalen Spitzen sind extrem stark, aber in den Übergangszeiten verdampft die Auslastung und der Umsatz pro verfügbarer Nacht geht verloren. Genau diese Saisonalitätslücke ist es, in der professionelles Management seinen Wert entfaltet – dasselbe Muster, das wir in unserer Analyse der Auslastung in Montreux & Vevey dokumentieren.
Stadt für Stadt: eine Lücke von 80 Punkten beim Angebotswachstum
Landesdurchschnitte verbergen riesige Unterschiede zwischen den Städten. Auf der Nachfrageseite sind Zürich und Genf die klaren Spitzenreiter bei der Hotelzimmer-Auslastung (64,3 % und 64,1 % im Jahr 2024 gegenüber 55,1 % im Landesdurchschnitt). Beim Airbnb-Angebot ist die Spannweite noch grösser – und sie widerspricht der naiven Vorstellung «mehr Regeln = weniger Inserate».
| Stadt / Markt | Hotelauslastung 2024 | Airbnb-Angebot vs. 2019 | Wichtigste Regelung |
|---|---|---|---|
| Zürich | 64,3 % | Steigend | Gewerbliche LCD in Wohnzonen seit 2024 eingeschränkt; 90-Tage-Limit debattiert |
| Genf | 64,1 % | Zuerst −20 %, seit Ende 2022 steigend | 90-Tage-Limit seit 2018 + Registrierung |
| Basel | 56,5 % (Region) | Auslastung <50 % | Tourismusabgaben-Reform; 90-Tage-Limit debattiert |
| Luzern | – | −7 % (Limit wirkt, dann Anstieg) | 90-Tage-Limit seit Jan. 2024 (Vorreiter) |
| Lugano | – | +80 % | 90-Tage-Limit seit 2022 – kaum Wirkung |
| Bern (Altstadt) | – | Eingeschränkt | «Lex Airbnb» seit 2022 (Ferienwohnungen in Obergeschossen) |
| Montreux / Genfersee | Stark (Region) | Stabil, eventabhängig | Gemeinderegeln; 90-Tage-Limit in mehreren Gemeinden |
Zwei Städte verdienen besondere Aufmerksamkeit, weil sie den saubersten Test für Regulierung darstellen. Lugano führte 2022 ein 90-Tage-Limit ein, und dennoch liegt sein Airbnb-Angebot rund 80 % über dem Stand von 2019 – das Limit hat nicht gegriffen. Luzern, seit Januar 2024 auf 90 Tage begrenzt, ist der bisher deutlichste Erfolg, mit Inseraten rund 7 % unter dem Niveau von 2019 – allerdings zeigen die Daten auch dort wieder einen Anstieg. Wir verfolgen diese Muster, weil derselbe regulatorische Wind jetzt den Kanton Waadt erreicht, einschliesslich der Gemeinden rund um Montreux.
Die 90-Tage-Regel: was sie bewirkt hat – und was nicht
Die Schweizer Städte haben sich auf die 90-Tage-Grenze für Wohnzonen als Standardinstrument geeinigt, doch die Ergebnisse sind uneinheitlich. Genf begrenzte 2018 und erzielte zunächst einen Rückgang von rund 20 %, nur um ab Ende 2022 wieder steigende Inserate zu sehen. Luganos Limit (2022) fiel mit einem Anstieg von 80 % zusammen. Die Luzerner Regel (2024) ist der Ausreisser, der das Angebot tatsächlich reduziert hat. Die Übersicht des Schweizerischen Hauseigentümerverbands beschreibt das Flickwerk: Zürich schränkt gewerbliche Vermietungen in Wohnzonen ein, Basel-Stadt reformiert die Erhebung seiner Übernachtungsabgabe, Bern schützt die Altstadt mit der «Lex Airbnb», Interlaken verlangt eine Registrierung plus eine Mindestaufenthaltsdauer von fünf Nächten, und das Wallis stützt sich in Zermatt und Verbier auf lokale Zonenvorschriften.
Was die Daten zeigen, ist, dass Registrierung und Durchsetzung wichtiger sind als die Zahl der Tage auf dem Papier. Ein schwach durchgesetztes Limit (Lugano) hat nichts verändert; eines mit Registrierung und kommunaler Kontrolle (Luzern) hat die Zahl bewegt. Für Eigentümer ist das kein Grund, die Regeln zu ignorieren – sondern ein Grund, das genaue Regime in Ihrer Gemeinde zu prüfen, bevor Sie hochfahren. Diesen Schritt behandeln wir in unserem Leitfaden zur Registrierung der Kurzzeitvermietung in Montreux.
Was das für Eigentümer bedeutet
Zusammengefasst ergeben die Zahlen drei praktische Schlussfolgerungen für jeden, der eine Kurzzeitvermietung in der Schweiz besitzt oder erwägt:
- Die Nachfrage ist real und auf Rekordniveau – 43,9 Mio. Hotel-Logiernächte 2025 und 60,1 Mio. Gesamtübernachtungen 2024 beweisen, dass es an Reisenden nicht mangelt.
- Das Angebot wächst schneller als die Nachfrage pro Inserat – mit rund 51 000 aktiven Kurzzeit-Angeboten landesweit und einem Angebotswachstum von rund 34 % seit 2019 wird der Druck auf Auslastung und Durchschnittspreis nicht von verschwindender Nachfrage kommen, sondern vom Wettbewerb um dieselben Hochsaison-Nächte.
- Saisonalität ist der grösste Schwankungsfaktor, und die Regulierung variiert von Gemeinde zu Gemeinde – dieselbe Schweizer Immobilie kann deutlich mehr oder weniger einbringen, je nachdem, wie sie bepreist, vermarktet und in den Übergangszeiten buchbar gehalten wird, und je nachdem, ob das Limit ihrer Gemeinde tatsächlich durchgesetzt wird.
Genau hier macht datengestütztes Management den Unterschied. Wir vergleichen jedes von uns verwaltete Objekt mit echten regionalen Vergleichswerten – denselben BFS- und Kurzzeit-Zahlen oben, angewendet auf Ihren spezifischen Mikromarkt – statt mit einem Landesdurchschnitt. Für Eigentümer, die einen Kauf gegen das steigende Angebot abwägen, zeigt unser Auslastungsanalyse der Schweizer Kurzzeitmärkte, wie Sie diese Signale vor dem Kapitaleinsatz lesen.
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Mit RivieraHost sprechenHäufige Fragen
Wie gross ist der Markt für Kurzzeitvermietung in der Schweiz?
2024 erreichte der gesamte Schweizer Tourismusmarkt 60,1 Millionen Logiernächte (+1,4 % gegenüber 2023), davon 42,8 Millionen in Hotels und 17,3 Millionen in der Zusatzbeherbergung (Ferienwohnungen, Campingplätze, Gruppenunterkünfte). Kommerziell betriebene Ferienwohnungen machten allein 7,1 Millionen Nächte aus, rund 41 % der gesamten Nachfrage ausserhalb der Hotellerie.
Wie stark sind die Schweizer Hotel-Logiernächte gewachsen?
Die Hotelnachfrage stellt seit der COVID-Erholung fast jedes Jahr einen Rekord auf: 29,6 Mio. (2021), 38,2 Mio. (2022), 41,7 Mio. (2023), 42,8 Mio. (2024) und 43,9 Mio. (2025) laut den definitiven BFS-Ergebnissen. Die Zahl 2025 liegt 2,6 % über 2024 und rund 11 % über dem Vorkrisenniveau von 2019 (39,6 Mio.).
Wächst Airbnb in der Schweiz schneller als die Hotels?
Was das Angebot betrifft: ja. Daten von AirDNA, zitiert von IamExpat und dem Schweizerischen Hauseigentümerverband, beziffern das Schweizer Airbnb-Angebot 2024 um rund 34 % höher als 2019, während die aktiven Kurzzeit-Angebote auf dem PriceLabs-Index im August 2024 bei rund 51 000 lagen. Die Hotelkapazität ist bei Weitem nicht so schnell gewachsen.
Warum wirken 90-Tage-Regeln scheinbar kaum?
Genf begrenzt Airbnb-artige Vermietungen seit 2018 auf 90 Tage und verzeichnete zunächst einen Rückgang von rund 20 % – danach stiegen die Inserate ab Ende 2022 wieder. Lugano führte 2022 ein 90-Tage-Limit ein, doch das Angebot liegt rund 80 % über dem Stand von 2019. Die Luzerner Regel (Jan. 2024) ist bisher der deutlichste Bremser (−7 % vs. 2019), auch dort steigen die Inserate aber wieder.
Welche Schweizer Stadt hat die stärkste Nachfrage bei Kurzzeitvermietung?
Beim Hotelzimmer-Belegungsgrad führen Zürich (64,3 %) und Genf (64,1 %) klar, deutlich über dem Schweizer Durchschnitt von 55,1 % im Jahr 2024. Die Airbnb-Auslastung ist viel tiefer und ungleichmässiger: Basel lag unter 50 %, und die landesweite Kurzzeit-Auslastung schwankte von 62 % im Juli 2024 (Spitze) bis 19 % im Oktober 2024.
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10 Jahre Erfahrung in der Hotellerie. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourismus (FHGR), MSc Data Science (HSLU).
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