Kurzzeitvermietung im Stockwerkeigentum (SWE) in der Schweiz

Viele in der Schweiz kurzfristig vermietete Wohnungen liegen in einem Gebäude im Stockwerkeigentum (SWE). Eben dort entdeckt der Eigentümer nach dem Kauf oft, dass ein Dokument, das er nie gelesen hat — das Verwaltungs- und Benutzungsreglement (VBR) — das, was er mit seinem Miteigentumsanteil vorhat, verbieten — oder eben erlauben — kann.

Dieser Guide beantwortet die Frage, die sich alle stellen: Darf ich meine SWE-Wohnung kurzfristig vermieten, und können die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder die Verwaltung das untersagen? Die Antwort beruht auf einem Grundsatz und einer Grenze.

Kurz gesagt: Ein Stockwerkeigentümer darf seinen Anteil kurzfristig vermieten, ohne Zustimmung der Gemeinschaft, solange das VBR es nicht verbietet. Wenn das VBR (oder ein an der Versammlung mit doppelter Mehrheit gefasster Beschluss) die Kurzzeitvermietung einschränkt, ist das nicht automatisch illegal — das Bundesgericht hat eine solche Klausel 2019 bestätigt.

Die Grundregel: Jeder Eigentümer darf seinen Anteil frei nutzen

Das ist das Wesen des Stockwerkeigentums: Der Eigentümer ist frei, seinen Anteil nach Belieben zu nutzen — zu vermieten, zu verleihen, zu verkaufen — ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer einholen zu müssen. Dieser Grundsatz, festgelegt in den Artikeln 712a ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB), bedeutet: Solange keine gegenteilige Regel besteht, erfordert die Vermietung Ihrer Wohnung über Airbnb oder Booking keine Bewilligung der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Dieses ausschliessliche Nutzungsrecht ist jedoch nicht grenzenlos. Es wird durch die gesetzlichen Regeln des Stockwerkeigentums eingeschränkt — namentlich den Zweck des Gebäudes und die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile — sowie durch das Reglement der Gemeinschaft. Mit anderen Worten: Die Freiheit besteht standardmässig, kann aber eingeschränkt werden.

Foto: Jérôme Bon, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons

Das Verwaltungs- und Benutzungsreglement (VBR) kann einschränken

Die Gemeinschaft kann Regeln vorsehen, um Missbräuche oder Störungen zu vermeiden. Diese Regeln stehen im Verwaltungs- und Benutzungsreglement (VBR) — dem Dokument, das das Leben im Gebäude organisiert — und, vorgelagert, im Begründungsakt des Stockwerkeigentums (das Dokument, das den Zweck der Anteile festlegt, etwa “Wohnen”).

Eine klassische Frage ist, ob die Gemeinschaft im VBR die Kurzzeitvermietung verbieten kann. Der heikle Punkt: Eine solche Klausel berührt das ausschliessliche Nutzungsrecht des Eigentümers. Die Rechtsprechung hat eine differenzierte Antwort gegeben.

Was das Bundesgericht sagt (BGer 5A_436/2018)

In einem am 4. April 2019 entschiedenen Fall (BGer 5A_436/2018) befasste sich das Bundesgericht mit einem hochwertigen Wohngebäude mit 26 Wohnungen in Nidwalden, mit Pool, Sauna und Fitnessraum, die den Bewohnern vorbehalten waren. Der Begründungsakt wies die Anteile dem Wohnen zu. Das VBR war an der Versammlung um eine Klausel ergänzt worden: “Die unregelmässige Vermietung von Wohnungen, tage-, wochen- oder monatsweise, ist nicht erlaubt. Erlaubt ist nur die langfristige Vermietung”.

Ein Stockwerkeigentümer, der seine Wohnung regelmässig auf Airbnb vermietete, focht die Klausel bis vor Bundesgericht an und berief sich auf eine schwerwiegende Einschränkung seines ausschliesslichen Nutzungsrechts. Das Bundesgericht wies die Beschwerde in mehreren Schritten ab:

• Das ausschliessliche Nutzungsrecht ist nicht grenzenlos: Es wird durch den Zweck des Gebäudes und die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile eingeschränkt und kann durch VBR-Regeln eingeschränkt werden.
• Die Vereinbarkeit einer Kurzzeitvermietung mit den Nutzungsregeln des Gebäudes wird fallweise beurteilt, nach den Umständen, nicht nach politisch-sozialen Erwägungen.
• In einem Wohngebäude, in dem die Eigentümer wohnen (Hauptwohnung), mit den Bewohnern vorbehaltener Infrastruktur und einem grösseren Ruhebedarf als bei durchreisenden Touristen, war die Einschränkung zulässig.
• Die Klausel verbot nicht jede Vermietung, sondern bestimmte Arten von Vermietung — ebenso zulässig wie die Einschränkung gewisser gewerblicher Tätigkeiten.

Wichtige Lehre: Eine VBR-Klausel, die die Kurzzeitvermietung verbietet, ist nicht automatisch illegal. Ihre Gültigkeit hängt vom Gebäudetyp, der tatsächlichen Nutzung der Anteile und den Regeln des Dokuments ab. Ein schweigendes Reglement lässt dem Eigentümer umgekehrt die Grundfreiheit.

Wie die Gemeinschaft verbieten kann: die doppelte Mehrheit

Um eine solche Klausel im VBR zu ergänzen oder zu ändern, muss die Versammlung der Stockwerkeigentümer nach den im Reglement vorgesehenen Mehrheiten abstimmen — in der Regel mit doppelter Mehrheit: der Mehrheit der Eigentümer und der Mehrheit der Werte (Anteile) der Gemeinschaft. Das ist keine leichthin getroffene Entscheidung: Sie muss formell im Protokoll festgehalten und gegebenenfalls mitgeteilt werden.

Konkret, wenn Sie die Kurzzeitvermietung in Betracht ziehen:

• Wenn das VBR schweigt: Die Vermietung ist standardmässig möglich — aber es genügt, dass ein Eigentümer die Traktandierung einer einschränkenden Klausel beantragt, damit die Frage an der Versammlung entschieden wird.
• Wenn das VBR bereits eine Klausel enthält, die die Kurzzeitvermietung verbietet: Respektieren Sie sie oder riskieren Sie eine Klage (Verfügung, Busse, Kosten) — es sei denn, Sie lassen die Klausel durch das Gericht aufheben, was lange und teuer ist.
• Wenn der Zweck des Gebäudes ausschliesslich “Wohnen” ist: Ein intensiver touristischer Betrieb kann diesem Zweck zuwiderlaufen, unabhängig selbst vom Wortlaut des VBR.

Was ein Eigentümer vor der Vermietung prüfen muss

• Lesen Sie den Begründungsakt und das VBR der Gemeinschaft (Verwaltung anfragen) — Klauseln zu Zweck, ausschliesslicher Nutzung und Vermietung.
• Verlangen Sie von der Verwaltung eine schriftliche Bestätigung, dass die Kurzzeitvermietung erlaubt (oder nicht) ist, und erhalten Sie das Protokoll der letzten Versammlung.
• Prüfen Sie an der Versammlung, ob eine Mehrheit der Eigentümer einen Rahmen (Übernachtungsobergrenze, Hausregeln, Kaution) befürwortet — eine präventive Einigung ist besser als eine überstürzt gefasste Verbotsklausel.
• Erfüllen Sie danach den kommunalen Rahmen: Registrierung und Kurtaxe (Waadt/Montreux), Meldung (Wallis) — die Gemeinschaft dispensiert nicht von den Pflichten gegenüber der Gemeinde.
• Nehmen Sie Störungen ernst: Ein ruhiges Gebäude erträgt einen ständigen Touristenstrom schlecht. Reaktionsfähigkeit und hotelgerechte Reinigung sind Ihr bester Schutz vor einer gegen Sie beschlossenen Klausel.

Mieter oder Eigentümer: unterschiedliche Regeln, und der kommunale Rahmen

Nicht zu verwechseln mit der Situation eines Mieters: Ein Mieter muss für die Untervermietung, auch kurzfristig, die Zustimmung des Vermieters einholen (Art. 262 des Obligationenrechts). Ein Stockwerkeigentümer hat diese Pflicht nicht — ausser eine Bestimmung des VBR oder des Gesetzes sagt etwas anderes.

Schliesslich ersetzt die Gemeinschaft nie die öffentliche Regulierung: Was auch immer Ihnen das Reglement Ihres Gebäudes zugesteht, die Gemeinde bleibt souverän (Registrierung, Kurtaxe), und der Kanton kann Grenzen setzen — Genf begrenzt etwa die touristische Beherbergung auf drei Monate pro Jahr. Siehe unseren Anmelde-Guide, unseren Steuer- und MWST-Guide und den Rahmen Haupt- / Zweitwohnung.

Foto: Andreas59Mathys, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons

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Häufige Fragen

Quellen

• Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Stockwerkeigentum, Art. 712a ff. (Zweck des Gebäudes, ausschliessliche Nutzung, Verwaltungsreglement) — fedlex.admin.ch
• Urteil des Bundesgerichts BGer 5A_436/2018 vom 4. April 2019 — Gültigkeit einer VBR-Klausel, die Kurzzeitvermietung verbietet.
• Obligationenrecht, Art. 262 (Untervermietung durch den Mieter) — fedlex.admin.ch
• CGI Conseils (Genf), Anne Hiltpold, “Peut-on interdire Airbnb dans une PPE ?”, Februar 2020 — cgiconseils.ch