“Hauptwohnung”, “Zweitwohnung” und “Kurzzeitvermietung” sind drei Begriffe, die in jeder Zeile auftauchen, sobald es um die Vermietung einer Wohnung in der Schweiz über Airbnb geht — und die sehr oft verwechselt werden. Den Unterschied zu verstehen ist keine theoretische Übung: Er bestimmt, was Sie mit einer Immobilie tun dürfen, wie sie besteuert wird und, praktisch, wie profitabel Ihre Vermietung ist.
Der Ausgangspunkt ist einfach. Hauptwohnung und Zweitwohnung beschreiben, wie Sie eine Wohnung für sich selbst nutzen. Die Kurzzeitvermietung beschreibt eine Aktivität — die Vermietung einer Wohnung an Dritte gegen Bezahlung. Sie können eine Kurzzeitvermietung auf einer Haupt- oder auf einer Zweitwohnung betreiben. Was sich ändert, ist das, was jeder Status administrativ, rechtlich und steuerlich bedeutet.
Das Wichtigste in Kürze: Eine Zweitwohnung ist nicht “eine Wohnung, die man vermietet” — sie ist eine Wohnung für Ihren persönlichen Gebrauch, getrennt von Ihrer Hauptwohnung. Kurzzeitvermietung ist eine Aktivität an einer Immobilie — je nach kommunalen Regeln auf beiden Wohnungstypen möglich. Steuerlich: Im September 2025 hat die Schweiz die Abschaffung des Eigenmietwerts (ab 1. Januar 2029) und die Möglichkeit für Touristenkantone beschlossen, eine neue Sondersteuer auf Zweitwohnungen zu erheben. Das Zweitwohnungsgesetz (die 20-%-Regel) betrifft nur Gemeinden mit einem hohen Zweitwohnungsanteil — nicht die Waadtländer Riviera.
⚠️ Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die geltenden Regeln hängen von der Gemeinde, dem Kanton, dem Status Ihrer Immobilie und Ihrer persönlichen Situation ab. Nichts hier ersetzt das Gespräch mit Ihrer Gemeinde, einem Notar oder Ihrer Steuerberatung.
Kurz gesagt: Eine Hauptwohnung ist die Wohnung, in der Sie leben und wohnhaft sind (Domizil); eine Zweitwohnung ist eine Wohnung zu Ihrem persönlichen Vergnügen; Kurzzeitvermietung ist eine Aktivität, bei der Sie eine der beiden an Dritte vermieten, gebunden an kommunale Regeln und Steuern.
In diesem Guide
- Die drei Begriffe, klar definiert
- Was sich zwischen Haupt- und Zweitwohnung ändert
- Das Zweitwohnungsgesetz (die 20-%-Regel)
- Besteuerung: was die Reform von 2025 ändert
- Kurzzeitvermietung: eine Aktivität auf beiden Wohnungstypen
- Warum die Begriffe verwechselt werden — und die Falle
- Der Fall der Waadtländer Riviera und von Montreux
- Häufige Fragen
Die drei Begriffe, klar definiert
Hauptwohnung: die Wohnung, in der Sie wirklich leben
Die Hauptwohnung (oder das Domizil) ist die Wohnung, in der eine Person tatsächlich lebt und in der sich ihr Lebensmittelpunkt befindet. Im Schweizer Recht ist das Domizil einer Person der Ort, an dem sie sich mit der Absicht dauerhaften Verweilens aufhält — wo sie heimkommt, wo sie bei der Einwohnerkontrolle angemeldet ist, wo ihre persönlichen und beruflichen Beziehungen liegen. Es ist die Wohnung, in der Sie die meiste Zeit schlafen, die Sie in der Regel nicht langfristig vermieten.
Zweitwohnung: eine Wohnung zu Ihrem eigenen Vergnügen
Eine Zweitwohnung ist eine Wohnung, die Sie zusätzlich zu Ihrer Hauptwohnung für Ihr eigenes Vergnügen besitzen oder nutzen — die Ferienwohnung, das Bergchalet, das Haus am See. Dort sind Sie nicht wohnhaft: Sie halten sich nur auf. Was die Zweitwohnung von einer Mietliegenschaft unterscheidet, ist genau, dass Sie sie selbst bewohnen und sie in ihrer Hauptfunktion keine Mieteinnahmen erbringt.
Kurzzeitvermietung: eine Aktivität an der Immobilie
Kurzzeitvermietung ist die Aktivität, eine Wohnung Dritten gegen Bezahlung für begrenzte Aufenthalte zur Verfügung zu stellen — pro Nacht, pro Wochenende, pro Woche — typischerweise über Airbnb, Booking oder einen Verwalter. Für die Steuerbehörde und die Kurtaxe ist dies eine kommerzielle Aktivität, unabhängig davon, ob die Wohnung Ihre Haupt- oder Zweitwohnung ist.
Foto : Christian David, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
Was sich zwischen Haupt- und Zweitwohnung ändert
Der Status Ihrer Wohnung — Haupt- oder Zweitwohnung — bestimmt drei Dinge, die für die Vermietung zählen:
- Administrativer Status. Ihre Hauptwohnung ist an Ihr Domizil, Ihre Anmeldung bei der Einwohnerkontrolle und den Begriff des geschützten Wohnraums geknüpft. Eine Zweitwohnung ist an kein Domizil gebunden.
- Besteuerung der selbst bewohnten Wohnung. Bis zur Reform wurde der Eigenmietwert (die fiktive Miete der selbst bewohnten Wohnung) sowohl für Haupt- als auch für Zweitwohnungen besteuert. Die 2025 beschlossene Reform schafft ihn ab und schränkt dafür gewisse Abzüge ein — siehe unten.
- Der Rahmen für die Vermietung. Eine Zweitwohnung, die den Ferien dient, ist der “reinste” Rahmen für die Kurzzeitvermietung. Die Vermietung Ihrer Hauptwohnung an Dritte (während Ihrer Abwesenheit oder einer Renovation) unterliegt anderen kommunalen Regeln und erfordert mehr Aufmerksamkeit.
Das Zweitwohnungsgesetz (die 20-%-Regel)
Ein weiterer, streng rechtlicher Begriff trübt die Debatte regelmässig: das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG), angenommen am 11. März 2012 und in Kraft seit 1. Januar 2016. Aus der Initiative “gegen die Zersiedelung” (der Weber-Initiative) entstanden, begrenzt es den Anteil der Zweitwohnungen auf 20 % des Wohnungsbestands jeder Gemeinde.
In Gemeinden, in denen dieser Anteil 20 % übersteigt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden: Es dürfen nur noch Hauptwohnungen und, unter Bedingungen, für touristische Beherbergung bestimmte Wohnungen entstehen. Eine vom Parlament im März 2024 beschlossene Lockerung ermöglicht jedoch auch in diesen Gemeinden die Renovation oder den Ersatz bestehender Gebäude — auch wenn dadurch neue Zweitwohnungen entstehen.
Wichtig für Montreux: Die 20-%-Regel betrifft vor allem Bergdestinationen — Wallis, Graubünden, Berner Oberland, Teile des Tessins und Obwaldens — mit einem hohen Zweitwohnungsanteil. An der Waadtländer Riviera (Montreux, Vevey, Villeneuve) liegt der Zweitwohnungsanteil deutlich unter 20 %, sodass das ZWG dort weder die Nutzung noch die Vermietung einer Zweitwohnung blockiert.
Foto: Kecko, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons
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Besteuerung: was die Reform von 2025 ändert
Hier hat die Unterscheidung Haupt/Zweit die konkretesten Folgen. Bis jetzt wurde der Eigenmietwert — die fiktive Miete einer selbst bewohnten Wohnung — sowohl für Haupt- als auch für Zweitwohnungen besteuert.
Am 28. September 2025 hat das Schweizer Volk die Reform der Besteuerung des Wohneigentums mit 57,7 % angenommen: Der Eigenmietwert wird für Haupt- und Zweitwohnungen abgeschafft. Die Abschaffung ist an die Einführung einer neuen Spezialsteuer auf Zweitwohnungen gekoppelt. Der Bundesrat gab im April 2026 bekannt, dass die Reform am 1. Januar 2029 in Kraft treten soll.
| Thema | Vor der Reform | Ab 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert (fiktive Miete) | Besteuert (Haupt und Zweit) | Abgeschafft |
| Unterhaltskosten der selbst bewohnten Wohnung | Abzugsfähig | Nicht abzugsfähig (bleiben abzugsfähig bei vermieteten Liegenschaften) |
| Hypothekarzinsen | Abzugsfähig | Eingeschränkt abzugsfähig; begrenzter 10-Jahres-Abzug für die erste Wohnung |
| Zweitwohnungen | Eigenmietwert besteuert | Spezialsteuer möglich, von Touristenkantonen beschlossen |
Für Eigentümer touristischer Liegenschaften in Bergkantonen bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts auf Zweitwohnungen einen erheblichen Steuerausfall. Deshalb gibt die Reform den Kantonen die Möglichkeit, zum Ausgleich eine Steuer auf Zweitwohnungen zu erheben. Die genaue Praxis hängt daher vom Kanton der Liegenschaft ab.
Für die Kurzzeitvermietung gilt der Grundsatz aus unserem Steuer- und MWST-Guide: Mieteinnahmen, in welcher Form auch immer, sind steuerbares Einkommen und zu deklarieren; ab CHF 100’000 Jahresumsatz wird die MWST-Registrierung (Sondersatz von 3,8 % für Beherbergung) obligatorisch.
Foto: Éric Nicolas Bonvin, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
Kurzzeitvermietung: eine Aktivität auf beiden Wohnungstypen
Die häufigste Frage lautet: Kann ich auf einer Zweit- (oder Haupt-)Wohnung Kurzzeitvermietung betreiben? Die Antwort stützt sich auf eine Unterscheidung: Kurzzeitvermietung ist eine Aktivität, die beiden Status sind Nutzungsweisen. Die Aktivität kann auf beiden ausgeübt werden — aber nicht im selben Rahmen.
| Kriterium | Hauptwohnung | Zweitwohnung | Kurzzeitvermietung (Aktivität) |
|---|---|---|---|
| Natur | Ihr Domizil | Ihre Vergnügungswohnung | Kommerzielle Aktivität an einer Immobilie |
| Nutzung | Sie wohnen dort | Sie halten sich auf | Dritte wohnen gegen Bezahlung |
| Besteuerung der eigenen Wohnung | Eigenmietwert (2029 abgeschafft) | Eigenmietwert, dann mögliche Spezialsteuer | Steuerbares Mieteinkommen + eventuelle MWST |
| Kurzzeitvermietung erlaubt | Unter kommunalen Bedingungen | Der natürlichste Rahmen | Der eigentliche Zweck der Aktivität |
Konkret:
- Eine Zweitwohnung für die Ferien kann kurzfristig vermietet werden: Dies ist der häufigste und über die Zeit am einfachsten aufrechtzuerhaltende Fall, weil Sie sie nicht dauerhaft benötigen.
- Eine Hauptwohnung kann ebenfalls kurzfristig vermietet werden — etwa während einer Abwesenheit, eines Einsatzes oder einer Renovation —, aber die kommunalen Regeln (Bewilligung, Höchstdauer, Kurtaxe) und die Frage Ihres Domizils erfordern besondere Aufmerksamkeit.
- In beiden Fällen bleibt die Gemeinde souverän: Registrierung, eventuelle Bewilligung, Kurtaxe. Siehe unseren Guide zu Anmeldung und Bewilligung für das Vorgehen.
Warum die Begriffe verwechselt werden — und die Falle
Die häufigste Falle: Eine auf Airbnb vermietete Wohnung als “Zweitwohnung” zu bezeichnen. Zu Unrecht. Eine Immobilie, die Sie sich nicht selbst vorbehalten und durchgehend vermieten, ist keine Zweitwohnung: Sie ist eine Mietliegenschaft, die kurzfristig betrieben wird (im administrativen Sinne Parahotellerie). Sie “Zweitwohnung” zu nennen, hat keinen rechtlichen Wert und kann dazu führen, dass Sie Ihre Pflichten (Registrierung, Kurtaxe, kommunale Bewilligung) übersehen.
Auch das Gegenteil existiert: Zu glauben, ein als Zweitwohnung klassifiziertes Chalet werde durch gelegentliche Vermietung automatisch zur Mietliegenschaft. Solange Sie es selbst bewohnen und die Vermietung untergeordnet bleibt, behält es seinen Charakter als Zweitwohnung. Was die Einordnung ändert, ist die vorherrschende Nutzung (persönliche Nutzung oder Vermietungsbetrieb), nicht nur eine gelegentliche Vermietung.
In der Praxis: Sie wählen keinen “Airbnb-Status” — Sie haben eine Immobilie, eine Nutzung und eine Aktivität. Prüfen Sie: (1) was Ihre Gemeinde erlaubt (Registrierung, Bewilligung, Kurtaxe); (2) wie Sie die Einnahmen deklarieren; (3) die vorherrschende Nutzung Ihrer Immobilie. RivieraHost übernimmt Punkt 1 und 2 für Sie.
Der Fall der Waadtländer Riviera und von Montreux
An der Waadtländer Riviera: keine ZWG-Blockierung (Zweitwohnungsanteil unter 20 %), aber eine aktive kommunale Regulierung der Kurzzeitvermietung. In Montreux wie im ganzen Kanton sind für den touristischen Betrieb eine kommunale Bewilligung und die Registrierung der Übernachtungen (Kurtaxe) erforderlich — siehe unseren Anmelde-Guide und die erklärten Waadtländer Regeln.
In Villeneuve und entlang der Riviera ist die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen eine etablierte Aktivität, die in unserem Guide zur Kurzzeitvermietung in Villeneuve beschrieben ist. Um zu entscheiden, ob Kurzzeitvermietung für Ihre Immobilie rentabel ist, gehen Sie von Ihren möglichen Einnahmen und dem kompletten Guide zum Mieten in Montreux aus und prüfen Sie dann die lokalen Regeln vor jeder Investition.
Foto: Jérôme Bon, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons
Unsicher zwischen Lang- und Kurzzeitvermietung?
RivieraHost verwaltet Ihre Immobilie für Kurzaufenthalte von A bis Z — kommunale Anmeldung, Kurtaxe, Einnahmen, Inserate und Gästewechsel. Wir sagen Ihnen einfach, was mit dem Status Ihrer Immobilie vereinbar ist.
Über Ihre Wohnung sprechen
10 Jahre Erfahrung in der Hotellerie. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourismus (FHGR), MSc Data Science (HSLU).
Auch lesen: So melden Sie Ihre Wohnung legal an · Airbnb-Steuern und MWST · Die Waadtländer Regeln erklärt · Kompletter Guide zum Mieten in Montreux · Wie viel verdienen Sie mit Airbnb?
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Haupt- und Zweitwohnung?
Die Hauptwohnung ist die Wohnung, in der Sie leben und wohnhaft sind (Domizil), wo sich Ihr Lebensmittelpunkt befindet. Die Zweitwohnung ist eine Vergnügungswohnung, die Sie für Ihre Freizeit nutzen, getrennt von Ihrem Domizil. Der Unterschied liegt in der persönlichen Nutzung der Immobilie, nicht in der Vermietung.
Kann ich auf einer Zweitwohnung in der Schweiz Kurzzeitvermietung betreiben?
Ja, in der Regel — und das ist der häufigste Fall. Aber die Gemeinde bleibt souverän: Registrierung der Aktivität, eventuelle Bewilligung und Kurtaxe gelten. An der Waadtländer Riviera sind eine kommunale Bewilligung und die Registrierung der Übernachtungen erforderlich.
Macht die Airbnb-Vermietung eine Wohnung zur “Zweitwohnung”?
Nein. Die Zweitwohnung ist eine persönliche Nutzung. Eine durchgehend kurzfristig vermietete Wohnung ist eine Mietliegenschaft in Parahotellerie, gebunden an Registrierung, Kurtaxe und Einkommenssteuer — auch wenn sie nie Ihr Domizil ist.
Gilt die 20-%-Zweitwohnungsregel in Montreux?
Nein. Das Zweitwohnungsgesetz begrenzt Neubauten in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil 20 % des Bestands übersteigt — hauptsächlich Bergdestinationen. An der Waadtländer Riviera liegt der Anteil deutlich unter der Schwelle, sodass das ZWG dort weder die Nutzung noch die Vermietung einer Zweitwohnung blockiert.
Wird der Eigenmietwert wirklich abgeschafft?
Ja. Am 28. September 2025 hat das Volk mit 57,7 % die Abschaffung des Eigenmietwerts für Haupt- und Zweitwohnungen angenommen — im Tausch gegen eine neue mögliche Spezialsteuer auf Zweitwohnungen. Der Bundesrat plant ein Inkrafttreten am 1. Januar 2029.
Quellen
- Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG), SR 702, in Kraft seit 1. Januar 2016 — fedlex.admin.ch
- ZWG-Lockerung, vom Parlament im März 2024 beschlossen (Renovation / Ersatz von Gebäuden in Gemeinden mit über 20 % Zweitwohnungen).
- Reform der Besteuerung des Wohneigentums — Volksabstimmung vom 28. September 2025 mit 57,7 % angenommen; Abschaffung des Eigenmietwerts und neue Spezialsteuer auf Zweitwohnungen, Inkrafttreten angekündigt für den 1. Januar 2029 — Eidgenössisches Finanzdepartement, abgerufen am 27. August 2026.
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