Доход от вашей аренды в Монтрё на Airbnb — это налогооблагаемый доход, без всяких оговорок: он заявляется в вашей годовой декларации, как и любая другая выручка. Отдельно, если ваш суммарный деловой оборот превышает 100 000 франков в год, вы также обязаны зарегистрироваться в системе НДС Швейцарии и начислять его по специальной пониженной ставке 3,8% за проживание, а не по стандартной 8,1%.
Это два разных налоговых режима с двумя разными порогами, и владельцы регулярно их путают. Этот гид чётко их разделяет. Он дополняет наш гид по регистрации и разрешениям, который охватывает туристический налог и муниципальное разрешение, но не подоходный налог или НДС.
⚠️ Это общая информация, а не налоговый совет. Налоговая практика Швейцарии различается по кантонам и в зависимости от индивидуальных обстоятельств (статус резидента, владение недвижимостью лично или через компанию, иные источники дохода). Ничто здесь не заменяет разговора с квалифицированным швейцарским налоговым консультантом или налоговой администрацией вашего кантона до подачи декларации.
Кратко: Швейцарский федеральный НДС — 8,1% (3,8% для отпускного проживания) при обороте свыше 100 000 франков. Как подоходный налог, НДС и правила Во применяются к вашей аренде в Монтрё.
В этом гиде
Облагается ли доход Airbnb налогом в Швейцарии?
Да, безусловно. Арендный доход — будь то по традиционному долгосрочному договору или краткосрочному бронированию Airbnb — является налогооблагаемым доходом по швейцарскому праву, заявляется в вашей обычной годовой декларации и облагается на федеральном, кантональном и коммунальном уровнях. Для краткосрочной аренды нет минимального необлагаемого порога; если вы зарабатываете — вы заявляете.
Это касается и резидентов Швейцарии, и иностранных владельцев с недвижимостью в Монтрё. Нерезиденты, как правило, облагаются налогом в Швейцарии на арендный доход, который приносит недвижимость, хотя точный механизм (удержание налога против обычного обложения) зависит от вашего резидентского статуса и налогового соглашения — ещё одна причина привлечь консультанта заранее.
Ключевой момент: в отличие от НДС, у подоходного налога нет порога по обороту. Даже одна ночь арендного дохода технически подлежит декларированию. НДС — это режим с порогом в 100 000 франков, о котором речь пойдёт дальше.
Порог НДС в 100 000 франков
Швейцарский закон о НДС устанавливает стандартный порог обязательной регистрации в 100 000 швейцарских франков годового оборота от облагаемых товаров и услуг, что подтверждено на официальной странице о налоговых обязательствах Федеральной налоговой администрации. Ниже этой суммы вы освобождены от регистрации НДС, даже если действуете как бизнес.
Порог применяется к вашему суммарному деловому обороту в Швейцарии, а не по каждому объекту. Если у вас две квартиры в Монтрё и их совокупный оборот по ночным тарифам в какой-то год пересекает 100 000 франков, регистрация НДС становится обязательной для обеих — а не только для той, что индивидуально превышает сумму.
- Ниже суммарного оборота 100 000 франков: обязанности по регистрации НДС нет
- Выше 100 000 франков: регистрация обязательна, а не опциональна
- Порог учитывает оборот от всей облагаемой деловой деятельности в Швейцарии, а не одного объекта в отрыве
- Возможна добровольная досрочная регистрация, если вы хотите вернуть входной НДС по расходам на ремонт или меблировку
Одной хорошо работающей двухкомнатной квартиры с видом на озеро в Монтрё, особенно захватывающей премии Jazz Festival, реально может хватить, чтобы самостоятельно приблизиться к этому порогу или пересечь его — см. наш гид по доходам для реалистичных цифр годовой выручки и нашу стратегию сезонного ценообразования о том, как пиковые тарифы быстрее подталкивают оборот к 100 000 франков, чем могла бы предположить средняя ночная ставка.
Какая ставка НДС применяется к краткосрочной аренде?
После регистрации применимая к вашей аренде в Монтрё ставка — не стандартные 8,1%, а специальная пониженная ставка Швейцарии для услуг размещения.
| Ставка НДС | Применяется к |
|---|---|
| 8,1% (стандартная) | Большинство товаров и услуг |
| 3,8% (специальная) | Услуги размещения — ночное проживание с завтраком, включая сдачу отпускных квартир |
| 2,6% (пониженная) | Не применима к размещению — продукты питания, книги, лекарства и подобные товары |
Эта специальная ставка 3,8% прямо установлена Федеральной налоговой администрацией как покрывающая «услуги размещения (ночное проживание с завтраком) в гостиничном и разместительном бизнесе (например, сдачу отпускных квартир)». Квартира в Монтрё, сдаваемая посуточно на Airbnb, полностью подпадает под эту категорию.
Что можно вычесть из арендного дохода?
Связанные с недвижимостью операционные расходы, как правило, вычитаются из вашего валового арендного дохода до его налогообложения — это стандартная практика для любого швейцарского арендного дохода, краткосрочного или долгосрочного. Категории, которые обычно подходят, включают комиссию за управление недвижимостью, расходы на уборку и смену гостей, обслуживание и ремонт, а также амортизацию меблировки.
Что именно учитывается и какие документы нужны для подтверждения, несколько различается по кантонам и в зависимости от того, владеете ли вы недвижимостью лично или через структуру компании. Ведите аккуратные записи — счета за уборку, отчёты управляющей компании, чеки на обслуживание — с первого дня, поскольку именно их запросит налоговый консультант или налоговая служба кантона.
Почему это важно на практике: владельцы, пользующиеся профессиональными услугами управления, уже получают ежемесячный отчёт с детализацией комиссии, расходов на уборку и издержек — тот же документ, который упрощает и бухгалтерию, и годовую налоговую декларацию. Полную разбивку затрат, которые самостоятельные владельцы часто упускают, см. в нашем гиде о скрытых расходах самостоятельного управления.
Чем это отличается от туристического налога (taxe de séjour)
Taxe de séjour, рассмотренный в нашем гиде по регистрации, — отдельное третье обязательство, отличное и от подоходного налога, и от НДС. Он взимается с гостя в пользу коммуны и перечисляется далее — это никогда не было вашим доходом, поэтому он не фигурирует ни в вашей декларации по подоходному налогу, ни в декларации по НДС как выручка.
Короче: три отдельных обязательства, три отдельных органа. Подоходный налог уходит кантональной/федеральной налоговой администрации с выручки, которую вы реально заработали. НДС (если вы пересекли порог) уходит Федеральной налоговой администрации с оказанной вами услуги. Туристический налог уходит коммуне от имени вашего гостя — и никогда не был вашим.
Читайте также: Как легально зарегистрировать квартиру для краткосрочной аренды · Полный гид по сдаче квартиры в Монтрё · Скрытые расходы самостоятельного управления · Сколько можно заработать на Airbnb? · Легален ли Airbnb в Женеве? · Примеры владельцев в Монтрё · Правила краткосрочной аренды кантона Во — объяснение
Основатель RivieraHost. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU). Более 8 лет управляет краткосрочной арендой на Швейцарской Ривьере.
Хотите, чтобы документами занимались от начала до конца?
RivieraHost предоставляет ежемесячные отчёты с детализацией комиссии, уборки и расходов по каждому управляемому объекту — точные документы, которые запросит ваш налоговый консультант. Мы не даём налоговых советов, но гарантируем, что у вас есть всё необходимое, чтобы их получить.
Узнайте, как мы обеспечиваем соответствиеЧасто задаваемые вопросы
Нужно ли мне начислять НДС на доход от Airbnb в Монтрё?
Только если ваш суммарный швейцарский деловой оборот — по всем видам деятельности, а не только по этой квартире — превышает 100 000 франков в год. Ниже этого порога вы освобождены от регистрации НДС. Выше — регистрация обязательна, и применяется специальная ставка для размещения 3,8%.
Какая ставка НДС применяется к доходу от краткосрочной аренды в Швейцарии?
Услуги размещения — включая сдачу отпускных квартир — облагаются специальной пониженной ставкой Швейцарии 3,8%, а не стандартной ставкой 8,1%. Это подтверждается официальной таблицей ставок НДС Федеральной налоговой администрации.
Облагается ли доход от аренды Airbnb швейцарским подоходным налогом?
Да. Доход от краткосрочной сдачи — налогооблагаемый доход, заявляемый в вашей годовой налоговой декларации наряду с любым другим доходом и облагаемый на федеральном, кантональном и коммунальном уровне. Это касается как резидентов Швейцарии, так и иностранных владельцев с недвижимостью в Швейцарии.
Могу ли я вычесть расходы, такие как уборка, комиссия и меблировка?
В целом да — связанные с недвижимостью расходы, такие как комиссия за управление, уборка, обслуживание и амортизация мебели, обычно вычитаются из арендного дохода по швейцарскому налоговому праву. Точный перечень вычитаемых категорий следует уточнить у налогового консультанта, так как практика различается по кантонам.
Входит ли туристический налог в мой налогооблагаемый доход?
Нет. Туристический налог собирается в пользу коммуны и перечисляется далее — это не ваш доход и не часть вашей налогооблагаемой арендной выручки. Это отдельное транзитное обязательство, отличное от вопросов подоходного налога и НДС, рассмотренных в этом гиде.
Источники
- Федеральная налоговая администрация (ESTV), Tax liability VAT, дата обращения 14 июля 2026 — estv.admin.ch
- Федеральная налоговая администрация (ESTV), Swiss VAT rates, дата обращения 14 июля 2026 — estv.admin.ch
- Федеральный закон о налоге на добавленную стоимость (Закон о НДС), SR 641.20, ст. 25 — fedlex.admin.ch
Обоснуйтесь в Монтрё
Апартаменты RivieraHost — в шаге от озера: с кухней, большим пространством и выгоднее отеля для семей и компаний. Всё — прямо рядом с маршрутом из этого гида.