التأجير قصير الأمد في ملكية مشتركة (PPE) في سويسرا: ما يقوله القانون

كثير من الشقق المؤجَّرة قصير الأمد في سويسرا تقع داخل ملكية مشتركة (PPE / تمليك طبقي). وهنا غالباً ما يكتشف المالك، بعد الشراء، أن وثيقةً لم يقرأها من قبل — لوائح الإدارة والاستخدام (RAU) — يمكن أن تمنع — أو على العكس، تسمح — بما يعتزم فعله بوحدته.

يجيب هذا الدليل على السؤال الذي يسأله الجميع: هل يمكنني تأجير وحدتي قصير الأمد، وهل يمكن لمدير المبنى أو جمعية الملاك منع ذلك؟ يرتكز الجواب على مبدأ واحد وحدّ واحد.

باختصار: يجوز لمالك الوحدة تأجير حصّته قصير الأمد دون موافقة الملكية المشتركة ما دامت لوائح RAU لا تمنع ذلك. وإذا قيّدت لوائح RAU (أو قرار جمعية معتمد بأغلبية مزدوجة) التأجير قصير الأمد، فليس ذلك غير قانوني تلقائياً — فقد أقرّت المحكمة الفيدرالية بنداً من هذا القبيل في 2019.

القاعدة الأساسية: لكل مالك حرية استخدام وحدته

هذا جوهر التمليك الطبقي: مالِك الوحدة حرّ في استخدام حصّته كما يشاء — تأجيرها، إعارتها، بيعها — دون الحاجة إلى طلب موافقة الملاك الآخرين. هذا المبدأ، المنصوص عليه في المواد 712a وما بعدها من القانون المدني السويسري (CC)، يعني أنه في غياب قاعدة مخالفة، فإن إدراج شقتك على Airbnb أو Booking لا يتطلّب أي ترخيص من الملكية المشتركة.

غير أنّ حق الاستخدام الحصري هذا ليس بلا حدود. فهو محدود بقواعد الملكية المشتركة القانونية — لاسيما غرض المبنى واستخدام الأجزاء المشتركة — وبلوائح الملكية المشتركة. بعبارة أخرى: الحرية الافتراضية قائمة، لكنها قابلة للتقيد.

الصورة: Jérôme Bon, CC BY 2.0, عبر ويكيميديا كومنز

لوائح الإدارة والاستخدام (RAU) يمكنها التقييد

يمكن للملكية المشتركة وضع قواعد لتفادي الانتهاكات أو المضايقات. تظهر هذه القواعد في لوائح الإدارة والاستخدام (RAU) — الوثيقة التي تنظّم حياة المبنى — وقبل ذلك، في عقد تأسيس الملكية المشتركة (الوثيقة التي تحدّد غرض الوحدات، مثلاً «سكن»).

سؤال تقليدي: هل يمكن للملكية المشتركة، في لوائح RAU، أن تمنع التأجير قصير الأمد؟ النقطة الحساسة: مثل هذا البند يمسّ حق المالك الحصري في الاستخدام. وقد أعطى الفقه القضائي جواباً متوازناً.

ما تقوله المحكمة الفيدرالية (TF 5A_436/2018)

في قضية بُتّ فيها في 4 أبريل 2019 (TF 5A_436/2018)، نظرت المحكمة الفيدرالية في مبنى سكني راقٍ من 26 شقة في نيدفالدن، يضمّ مسبحاً وساونا وقاعة لياقة محجوزة للمقيمين. عقد التأسيس خصّ الوحدات للسكن. وقد أُضيفت إلى لوائح RAU، في الجمعية، فقرة: «لا يُسمح بالتأجير غير المنتظم للشقق يومياً أو أسبوعياً أو شهرياً. فقط التأجير طويل الأمد مسموح».

طعن مالك كان يؤجّر شقته بانتظام على Airbnb في البند حتى المحكمة الفيدرالية، مدعياً أن ذلك تقييد خطير لحقه الحصري في الاستخدام. ورفضت المحكمة دعواه على مراحل:

• الحق الحصري في الاستخدام ليس بلا حدود: فهو مقيد بغرض المبنى واستخدام الأجزاء المشتركة، وقد يقيّد بقواعد لوائح RAU.
• يُقيَّم توافق التأجير قصير الأمد مع قواعد استخدام المبنى حالةً بحالة، وفقاً للظروف، لا على أسس سياسية اجتماعية.
• في مبنى سكني يسكن فيه الملاك (مسكنهم الرئيسي)، مع بنية تحتية محجوزة للمقيمين وحاجة أكبر إلى الهدوء مقارنة بالسيّاح العابرين، كان التقييد مقبولاً.
• لم يحظر البند كل التأجير، بل أنواعاً معيّنة منه — وهو أمر مقبول كتقييد بعض الأنشطة التجارية.

العبرة الأساسية: بند لوائح RAU الذي يحظر التأجير قصير الأمد ليس غير قانوني تلقائياً. تعتمد مشروعيته على نوع المبنى والاستخدام الفعلي للوحدات وقواعد الوثيقة. وعلى العكس، فإن لائحة صامتة بخصوص المسألة تترك الحرية الافتراضية للمالك.

كيف يمكن للملكية المشتركة المنع: الأغلبية المزدوجة

لإضافة أو تعديل بند من هذا القبيل في لوائح RAU، يجب أن تصوّت جمعية الملاك وفق الأغلبيات التي تنصّ عليها اللوائح — بأغلبية مزدوجة مبدئياً: أغلبية الملاك و أغلبية القيم (الحصص) في الملكية المشتركة. هذا ليس قراراً يُتخذ باستخفاف: يجب تدوينه رسمياً في المحضر وإخطاره عند الاقتضاء.

عملياً، إذا كنت تفكر في التأجير قصير الأمد:

• إذا كانت لوائح RAU صامتة: التأجير ممكن افتراضياً — لكن يكفي أن يطلب مالك واحد إدراج بند تقييدي على جدول الأعمال ليتقرر الأمر في الجمعية.
• إذا كانت لوائح RAU تتضمن بالفعل بنداً يمنع التأجير قصير الأمد: احترمه أو توخَّ خطر إجراء قانوني (أمر قضائي، غرامة، تكاليف) — ما لم تحصل على إبطال البند من المحاكم، وهو أمر طويل ومكلف.
• إذا كان غرض المبنى حصرياً «السكن»: قد يُعتبر التشغيل السياحي المكثّف مخالفاً لذلك الغرض، حتى بشكل مستقل عن نصّ لوائح RAU.

ما الذي يجب أن يتحقّق منه المالك قبل التأجير

• اقرأ عقد التأسيس ولوائح RAU للملكية المشتركة (اطلبها من المدير) — البنود المتعلقة بالغرض والاستخدام الحصري والتأجير.
• اطلب من مدير المبنى تأكيداً مكتوباً بأن التأجير قصير الأمد مسموح (أو غير مسموح)، واحصل على محضر آخر جمعية.
• تحقّق في الجمعية من وجود أغلبية مؤيدة لإطار عمل (سقف عدد الليالي، قواعد المنزل، وديعة) — الاتفاق الوقائي أفضل من بند يُصوَّت عليه على عجل.
• ثم امتثل للإطار البلدي: التسجيل وضريبة السياحة (فود/مونترو)، الإقرار (فاليه) — لا تعفيك الملكية المشتركة من التزامات البلدية.
• خُذ المضايقات بجدية: المبنى الهادئ يتحمّل التدفّق السياحي المستمر بصعوبة. الاستجابة السريعة والتنظيف بمعايير فندقية هما أفضل حماية لك ضد بند يُصوَّت ضدك.

مستأجر أم مالك: قواعد مختلفة، والإطار البلدي

لا تخلط هذا مع وضع المستأجر: يجب على المستأجر الحصول على موافقة مؤجّره لإعادة التأجير، حتى لفترة قصيرة (المادة 262 من قانون الالتزامات). أما مالِك وحدة في ملكية مشتركة فلا يتحمّل مثل هذا الالتزام — ما لم ينصّ بند في لوائح RAU أو في القانون على خلاف ذلك.

أخيراً، لا تحلّ الملكية المشتركة محل التنظيم العام أبداً: مهما كانت الحرية التي تمنحك إياها لوائح مبنيك، تبقى البلدية صاحبة الاختصاص (التسجيل، ضريبة السياحة)، ويمكن للكانتون فرض حدود — فجنيف مثلاً تحدد التأجير السياحي بثلاثة أشهر في السنة. انظر دليل التسجيل ودليل الضرائب وضريبة القيمة المضافة وإطار المسكن الرئيسي / الثانوي.

الصورة: Andreas59Mathys, CC BY-SA 4.0, عبر ويكيميديا كومنز

اقرأ أيضاً: مسكن رئيسي أم ثانوي للتأجير قصير الأمد؟ · إدارة مبنى كفندق شقق · كيف تسجّل إيجارك · ضرائب Airbnb وضريبة القيمة المضافة · التكاليف الخفية للإدارة الذاتية

الأسئلة الشائعة

المصادر

• القانون المدني السويسري، التمليك الطبقي (الملكية المشتركة)، المواد 712a وما بعدها (غرض المبنى، الاستخدام الحصري، لوائح الإدارة) — fedlex.admin.ch
• حكم المحكمة الفيدرالية TF 5A_436/2018 الصادر في 4 أبريل 2019 — مشروعية بند في لوائح RAU يمنع التأجير قصير الأمد.
• قانون الالتزامات، المادة 262 (إعادة التأجير من قبل المستأجر) — fedlex.admin.ch
• CGI Conseils (جنيف)، آن هيلتبولد، «هل يمكن حظر Airbnb داخل ملكية مشتركة (PPE)؟»، فبراير 2020 — cgiconseils.ch