ضرائب Airbnb وضريبة القيمة المضافة في مونترو: ما يدين به مالكو العقارات فعلاً

دخل الإيجار من شقة Airbnb في مونترو دخل خاضع للضريبة، بلا نقاش — يُصرَّح به في إقرارك السنوي مثل أي إيراد آخر. وبشكل منفصل، إذا تجاوز إجمالي رقم أعمالك التجاري 100,000 فرنك سويسري في السنة، يجب عليك أيضاً التسجيل لضريبة القيمة المضافة السويسرية وفرضها، بنسبة مخفّضة خاصة 3.8% للإقامة بدلاً من النسبة القياسية 8.1%.

هذان نظامان ضريبيان مختلفان بمحرّكين مختلفين، وكثيراً ما يخلط المالكون بينهما. يفصل هذا الدليل بينهما بوضوح. ويكمّل دليل التسجيل والترخيص لدينا، الذي يغطي ضريبة السياحة والترخيص البلدي لكن لا يغطي ضريبة الدخل أو ضريبة القيمة المضافة.

الإجابة المختصرة: ضريبة القيمة المضافة الفيدرالية السويسرية هي 8.1% (3.8% للإقامات السياحية) فوق رقم أعمال 100,000 فرنك سويسري. وإليك كيف تُطبَّق ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة وقواعد فود على إيجارك في مونترو.

هل دخل Airbnb خاضع للضريبة في سويسرا؟

نعم، بلا شرط. دخل الإيجار — سواء من عقد إيجار طويل الأمد تقليدي أو من حجز قصير عبر Airbnb — دخل خاضع للضريبة بموجب القانون السويسري، يُصرَّح به في الإقرار الضريبي السنوي العادي وتُفرض عليه الضرائب على المستويات الفيدرالية والكانتونية والبلدية. لا يوجد إعفاء من الحد الأدنى للدخل خاص بالتأجير قصير الأمد؛ إذا كسبته فتُصرّح به.

ينطبق هذا سواء كنت مقيماً ضريبياً سويسرياً أو مالكاً أجنبياً يحوز عقاراً في مونترو. يُفرض على الملاك غير المقيمين عموماً في سويسرا ضريبة على دخل الإيجار الذي يولّده العقار، وإن كان الآلية الدقيقة (الاقتطاع النهائي مقابل الاحتساب العادي) تعتمد على إقامتك ووضعية اتفاقيتك الضريبية — سبب إضافي لإشراك مستشار مبكراً.

عتبة ضريبة القيمة المضافة البالغة 100,000 فرنك سويسري

يحدد قانون ضريبة القيمة المضافة السويسري عتبة قياسية للتسجيل الإلزامي قدرها 100,000 فرنك سويسري من رقم الأعمال السنوي من السلع والخدمات الخاضعة للضريبة، وهو ما تأكده صفحة الالتزام الضريبي الرسمية للإدارة الفيدرالية للضرائب. دون هذا الرقم تكون معفىً من التسجيل حتى لو كنت تعمل كنشاط تجاري.

تنطبق العتبة على رقم أعمالك السويسري الإجمالي، لا لكل عقار. إذا كنت تملك شقتين في مونترو تؤجّرهما ومجموعهما من رقم الأعمال الليلي يتجاوز 100,000 فرنك سويسري في السنة، يصبح التسجيل لضريبة القيمة المضافة إلزامياً لكلتيهما — لا فقط للشقة التي تتجاوز الرقم بشكل فردي.

• دون 100,000 فرنك سويسري من رقم الأعمال الإجمالي: لا التزام بتسجيل ضريبة القيمة المضافة
• فوق 100,000 فرنك سويسري: التسجيل إلزامي، لا اختياري
• تحسب العتبة رقم الأعمال من كل النشاط التجاري السويسري الخاضع للضريبة، لا عقاراً واحداً بمعزل
• التسجيل المبكر الاختياري ممكن إذا أردت استرداد ضريبة القيمة المضافة على تكاليف التجديد أو التجهيز

شقة ذات غرفتي نوم مطلة على البحيرة في مونترو وتؤدّي أداءً جيداً، خاصةً تلك التي تحصد الأسعار المميزة خلال مهرجان الجاز، يمكنها فعلياً الاقتراب من هذه العتبة أو تجاوزها وحدها — انظر دليل الدخل لدينا لأرقام الإيرادات السنوية الواقعية، واستراتيجية التسعير الموسمية لدينا لمعرفة كيف ترفع أسعار الموسم الذروة رقم الأعمال نحو 100,000 فرنك سويسري أسرع مما يوحي به متوسط السعر الليلي.

أي نسبة لضريبة القيمة المضافة تنطبق على التأجير قصير الأمد؟

بمجرد التسجيل، فإن النسبة المطبّقة على إيجارك في مونترو ليست النسبة القياسية 8.1% — بل النسبة المخفّضة الخاصة السويسرية لخدمات الإقامة.

نسبة ضريبة القيمة المضافة	تنطبق على
8.1% (قياسية)	معظم السلع والخدمات
3.8% (خاصة)	خدمات الإقامة — المبيت مع الفطور، بما في ذلك تأجير شقق العطلات
2.6% (مخفّضة)	لا تنطبق على الإقامة — الأغذية والكتب والأدوية والسلع المماثلة

تُحدّد الإدارة الفيدرالية للضرائب هذه النسبة الخاصة 3.8% صراحةً بأنها تغطي «خدمات الإقامة (المبيت مع الفطور) في قطاع الفنادق والإقامة (مثل تأجير شقق العطلات)». وتقع شقة مونترو المؤجَّرة ليلاً على Airbnb بدقة ضمن هذه الفئة.

ما الذي يمكنك خصمه من دخل الإيجار؟

التكاليف التشغيلية المرتبطة بالعقار قابلة للخصم عموماً من إجمالي دخل الإيجار قبل فرض الضريبة عليه — وهذا ممارسة قياسية لأي دخل إيجار سويسري، قصيراً كان أم طويلاً. ومن بين الفئات المؤهلة عادةً: عمولة إدارة العقار، وتكاليف التنظيف والتنويع، والصيانة والإصلاحات، وإهلاك الأثاث.

ما الذي يدخل في الحساب بالضبط، وأي وثائق تحتاج لإثباته، يختلف بعض الشيء بحسب الكانتون وما إذا كنت تحوز العقار شخصياً أو عبر هيكل شركة. احتفظ بسجلات نظيفة — فواتير التنظيف، بيانات الإدارة، إيصالات الصيانة — منذ اليوم الأول، لأنها بالضبط ما سيطلب مستشار الضرائب أو مكتب الضرائب الكانتوني رؤيته.

كيف يختلف هذا عن ضريبة السياحة (taxe de séjour)

ضريبة السياحة (taxe de séjour) المغطاة في دليل التسجيل لدينا التزام منفصل وثالث، مختلف عن ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة معاً. تُحصَّل من النزيل نيابةً عن البلدية وتُحوَّل — ولم تكن دخلك يوماً، لذا لا تظهر كإيراد في إقرار ضريبة الدخل ولا في إقرار ضريبة القيمة المضافة.

باختصار: ثلاثة التزامات منفصلة، وثلاث جهات منفصلة. ضريبة الدخل تذهب إلى إدارة الضرائب الكانتونية/الفيدرالية عن الإيرادات التي كسبتها فعلاً. وضريبة القيمة المضافة (إذا تجاوزت العتبة) تذهب إلى الإدارة الفيدرالية للضرائب عن الخدمة التي قدّمتها. وتذهب ضريبة السياحة إلى البلدية نيابةً عن نزيلك، ولم تكن ملكك من الأساس.

قراءات ذات صلة: كيف تسجّل شقتك قانونياً للتأجير قصير الأمد · الدليل الكامل لتأجير شقتك في مونترو · التكاليف الخفية للإدارة الذاتية · كم يمكن أن تربح على Airbnb؟ · هل Airbnb قانوني في جنيف؟ · دراسات حالات ملاك في مونترو · قواعد كانتون فود للتأجير قصير الأمد، مشروحة

الأسئلة الشائعة

المصادر

• الإدارة الفيدرالية للضرائب (ESTV)، الالتزام الضريبي بضريبة القيمة المضافة، استُرجعت في 14 يوليو 2026 — estv.admin.ch
• الإدارة الفيدرالية للضرائب (ESTV)، نسب ضريبة القيمة المضافة السويسرية، استُرجعت في 14 يوليو 2026 — estv.admin.ch
• القانون الفيدرالي لضريبة القيمة المضافة (قانون ضريبة القيمة المضافة)، SR 641.20، المادة 25 — fedlex.admin.ch