لم يعد سوق التأجير قصير الأمد في سويسرا سوقاً متخصصة — بل أصبح جزءاً بنيوياً من كيفية استيعاب الاقتصاد السياحي للبلاد للزوار. ويواصل الرقم الرئيسي الازدياد: سجّلت الفنادق السويسرية 43.9 مليون ليلة مبيت في 2025، وهو رقم قياسي رابع على التوالي، بينما نما معروض التأجير قصير الأمد (Airbnb والمنصات المماثلة) أسرع بكثير من الطاقة الفندقية، مرتفعاً بنحو الثُلث منذ 2019.
هذا المزيج — طلب قياسي مع معروض ينمو أسرع — هو بالضبط التوتر الذي يعيشه اليوم المالكون في مونترو وجنيف وزيورخ والمنتجعات الجبلية. الطلب في أعلى مستوياته على الإطلاق، لكن إشغال كل إدراج تحت ضغط في عدة مدن، ويستجيب المنظمون بسقوف 90 يوماً أنتجت نتائج متفاوتة جداً. تجمع هذه المقالة بيانات الإقامة الرسمية من المكتب الفيدرالي للإحصاء (FSO) وبيانات سوق التأجير قصير الأمد المستقلة التي نستخدمها في RivieraHost لإظهار كيف تطوّر السوق، وأين يكمن الطلب الحقيقي، وكيف تقارن المدن.
الإجابة المختصرة: بلغت الإقامات السياحية السويسرية رقماً قياسياً بـ60.1 مليون ليلة مبيت في 2024 (43.9 مليوناً في الفنادق وحدها في 2025)، بينما ارتفع معروض Airbnb بنحو 34% منذ 2019 — متجاوزاً بكثير الطاقة الفندقية. وتظهر زيورخ وجنيف أقوى إشغال مستدام؛ وأسواق الجبال والبحيرات أكثر موسمية؛ وأبطأت لوائح الـ 90 يوماً نمو المعروض لكنها لم توقفه في معظم المدن.
في هذا الدليل
الرقم القياسي الوطني الذي يستمر في التحطيم
ابدأ بالرقم الرسمي النظيف: كم شخصاً نام فعلاً في إقامات سياحية مدفوعة في سويسرا؟ تظهر إحصاءات الإقامة لدى المكتب الفيدرالي للإحصاء (FSO) سوقاً انهارت في 2020، ثم حقّقت أربع سنوات قياسية متتالية.
بعد انهيار كوفيد إلى 23.7 مليون ليلة فندقية في 2020 (−40%)، كان التعافي سريعاً: 29.6 مليوناً في 2021، و38.2 في 2022، وأول رقم قياسي 41.7 في 2023. وقفزت 2024 إلى 42.8 مليوناً (+2.6%)، و2025 إلى 43.9 مليوناً — أي أعلى بنحو 11% من مستوى 2019 قبل الوباء (39.6 مليوناً) (FSO، الإقامات السياحية في 2025، نُشر في 25.02.2026). والمحرّك هو الطلب الوافد: سجّل الزوار الأجانب أعلى مستوى على الإطلاق بـ22.8 مليون ليلة في 2025، بعد أن بلغوا في 2024 أفضل مستوى لهم منذ 1972.
أضف الإقامات التكميلية — شقق العطلات والمخيمات والإسكان الجماعي — فيصل إجمالي السوق السياحي لعام 2024 إلى 60.1 مليون ليلة مبيت (+1.4% مقارنةً بـ2023). ومثّلت بيوت العطلات المُدارة تجارياً 7.1 ملايين من تلك الليالي، أي نحو 41% من إجمالي الطلب على الإقامات التكميلية، بمتوسط إقامة 6.0 ليال.
كبسولة الاقتباس
ليالي المبيت في الفنادق السويسرية، النتائج النهائية للمكتب الفيدرالي للإحصاء: 39.6 مليوناً (2019) → 23.7 (2020) → 29.6 (2021) → 38.2 (2022) → 41.7 (2023) → 42.8 (2024) → 43.9 (2025). إجمالي الإقامات السياحية 2024: 60.1 مليون ليلة. هذه هي الأرقام نفسها التي ينبغي لمالكي العقارات أن يستندوا إليها قبل تسعير إدراج.
طفرة المعروض: Airbnb مقابل أسرّة الفنادق
ارتفاع الطلب إلى مستويات قياسية ليس سوى نصف القصة. النصف الآخر هو المعروض — وهنا تتباين الأرقام بشدة. تشير بيانات السوق المستقلة (AirDNA، التي استشهدت بها IamExpat ورابطة ملاك العقارات السويسرية) إلى أن عدد الإدراجات على نمط Airbnb في سويسرا كان أعلى بنحو 34% في خريف 2024 مقارنةً بـ2019. وبلغ مؤشر PriceLabs للتأجير قصير الأمد، الذي يتتبع الإدراجات النشطة وطنياً، ذروته قرب 51,000 في أغسطس 2024.
لم تنمُ أسرّة الفنادق بأي شيء قريب من هذا المستوى. وهذا يعني أن معروض الإيجارات القصيرة التي يستضيفها الأفراد نما أسرع من الطاقة الفندقية الرسمية — ديناميكية تضع، مع ثبات باقي العوامل، ضغطاً نزولياً على إشغال كل إدراج وأسعاره حتى بينما يستمر إجمالي الطلب في الارتفاع.
الإشغال: أين يكمن الضغط فعلاً
النظر إلى المعدلات الوطنية ومعدلات المدن بشكل منفصل مهم، لأنهما يحكيان قصتين متعاكستين. في 2024 بلغ معدل إشغال غرف الفنادق الصافي في سويسرا 55.1%، ملامساً بذلك الرقم القياسي 55.2% المسجل في 2019 — دليل على أن الفنادق، في المتوسط، ممتلئة كما لم تكن من قبل.
أما التأجير قصير الأمد فصورة مختلفة. تظهر بيانات PriceLabs أن الإشغال الوطني للتأجير قصير الأمد يتأرجح دراماتيكياً مع المواسم — 62% في يوليو 2024 (الذروة) هابطاً إلى 19% في أكتوبر 2024 — مع وصول متوسط السعر اليومي (ADR) إلى ذروته EUR 217 في فبراير 2024 (موسم التزلج) قبل أن يتراجع إلى نحو EUR 151 بحلول أكتوبر. باختصار: ذروات المواسم قوية للغاية، لكن في مواسم الانتقال تتبخر الإشغال وتضيع الإيرادات عن كل ليلة متاحة. وفجوة المواسم هذه هي بالضبط حيث تكسب الإدارة الاحترافية قيمتها — وهو النمط نفسه الذي نوثقه في تحليل إشغال مونترو وفيفي.
مدينة بمدينة: فجوة من 80 نقطة في نمو المعروض
تُخفي المعدلات الوطنية تبايناً هائلاً بين مدينة وأخرى. في جانب الطلب، تقود زيورخ وجنيف بوضوح إشغال غرف الفنادق (64.3% و64.1% في 2024 مقابل متوسط وطني 55.1%). أما في جانب معروض Airbnb فالتباين أوسع — وهو ما يتناقض مع قصة السذاجة القائلة «قواعد أكثر = إدراجات أقل».
| المدينة / السوق | إشغال الفنادق 2024 | معروض Airbnb مقابل 2019 | اللوائح الرئيسية |
|---|---|---|---|
| زيورخ | 64.3% | مرتفع | التأجير قصير الأمد التجاري مقيد في المناطق السكنية منذ 2024؛ سقف 90 يوماً محل نقاش |
| Geneva | 64.1% | −20% في البداية، ثم ارتفاع منذ أواخر 2022 | سقف 90 يوماً منذ 2018 + تسجيل |
| Basel | 56.5% (المنطقة) | إشغال <50% | إصلاح ضريبة السياحة؛ سقف 90 يوماً محل نقاش |
| Lucerne | – | −7% (سقف يعمل، ثم يعود بالتدريج) | سقف 90 يوماً منذ يناير 2024 (رائد) |
| Lugano | – | +80% | سقف 90 يوماً منذ 2022 — تأثير ضئيل |
| Bern (old town) | – | مقيد | “Lex Airbnb” منذ 2022 (شقق العطلات في الطوابق العليا) |
| Montreux / Lake Geneva | قوي (المنطقة) | ثابت، مدفوع بالفعاليات | قواعد بلدية؛ سقف 90 يوماً في عدة بلديات |
تستحق مدينتان اهتماماً خاصاً لأنهما الاختبار الأنقى للتنظيم. أدخلت لوغانو سقف 90 يوماً في 2022، ومع ذلك فإن معروضها على Airbnb أعلى بنحو 80% عن 2019 — لم ينجح السقف. أما لوسيرن، التي حدّت عند 90 يوماً في يناير 2024، فهي أوضح نجاح حتى الآن، بإدراجات أقل بنحو 7% عن 2019 — رغم أن البيانات تظهر حتى هناك بدءها في الارتفاع من جديد. نتتبع هذه الأنماط لأن الريح التنظيمية نفسها تصل الآن إلى فود، بما في ذلك البلديات المحيطة بمونترو.
قاعدة الـ 90 يومًا: ما أنجزته — وما لم تنجزه
تقاربت المدن السويسرية على سقف 90 يوماً السكني كأداة افتراضية، لكن النتائج غير متسقة. حدّت جنيف في 2018 وحقّقت انخفاضاً أولياً بنحو 20%، ثم عادت الإدراجات ترتفع بثبات من نهاية 2022. وتزامن سقف لوغانو لعام 2022 مع طفرة 80%. أما قاعدة لوسيرن لعام 2024 فهي الحالة الشاذة التي قلّصت المعروض فعلاً. ويرسم استعراض رابطة ملاك العقارات السويسرية لتنظيم المدن والمناطق الفسيفساء: زيورخ تقيّد الإيجارات التجارية في المناطق السكنية، بازل-شتات تصلح تحصيل ضريبة المبيت، برن تمتلك «Lex Airbnb» لحماية المدينة القديمة، إنترلاكن تتطلب تسجيلاً إضافة إلى حد أدنى لخمس ليال، وفاليه يعتمد على تقسيم المناطق المحلي في زيرمات وفيربييه.
والذي تقوله البيانات إن التسجيل والإنفاذ أهم من عدد الأيام على الورق. سقف بإنفاذ ضعيف (لوغانو) لم يغيّر شيئاً؛ وآخر مع تسجيل ومتابعة بلدية (لوسيرن) غيّر الرقم. بالنسبة للمالكين، هذا ليس سبباً لتجاهل القواعد — بل سبباً لتأكيد النظام الدقيق في بلديتك أنت قبل التوسع، وهي خطوة نغطيها في دليل تسجيل التأجير قصير الأمد في مونترو.
ما يعنيه هذا للمالكين
مجتمعةً، تشير البيانات إلى ثلاث خلاصات عملية لأي شخص يملك أو يفكر في تأجير قصير الأمد في سويسرا:
- الطلب حقيقي وفي مستويات قياسية — 43.9 مليون ليلة فندقية في 2025 و60.1 مليون ليلة مبيت إجمالية في 2024 تعني عدم وجود نقص في المسافرين الراغبين في مكان للإقامة.
- المعروض ينمو أسرع من الطلب لكل إدراج — مع نحو 51,000 إدراج نشط للتأجير قصير الأمد وطنياً ونمو معروض بنحو 34% منذ 2019، لن يأتي ضغط الإشغال ومتوسط السعر اليومي من اختفاء الطلب بل من المنافسة على ليالي الموسم الذروة نفسها.
- الموسمية أكبر عامل تذبذب، والتنظيم يختلف حسب البلدية — يمكن للعقار السويسري نفسه أن يربح أكثر أو أقل بكثير بحسب كيفية تسعيره وتسويقه وإبقائه قابلاً للحجز خلال مواسم الانتقال، وبحسب ما إذا كان سقف بلديته المحددة يُنفَّذ فعلاً.
هنا تغيّر الإدارة المبنية على البيانات النتيجة. نقيس كل إدراج نديره في مقابل نظائر إقليمية فعلية — نفس أرقام FSO وأرقام التأجير قصير الأمد أعلاه، مطبّقة على سوقك المصغّرة المحددة — لا في مقابل متوسط على مستوى المدينة. وبالنسبة للمالكين الذين يزنون الشراء مقابل المعروض المتصاعد، يبيّن إطار تحليل السوق بخمسة مؤشرات لدينا كيف تقرأ هذه الإشارات قبل الالتزام برأس المال.
تملك تأجيراً قصير الأمد في سويسرا؟ لنحدّد السعر المناسب للسوق الذي تعمل فيه فعلاً
ندير إدراجات عبر الريفيرا وفود بناءً على بيانات FSO والحجوزات الفعلية — عمولة ثابتة واحدة 20%، ولا رسوم إعداد، وإشعار إلغاء قبل 30 يوماً.
تحدّث مع RivieraHostالأسئلة الشائعة
كم يبلغ حجم سوق التأجير قصير الأمد في سويسرا؟
في 2024 بلغ سوق الإقامة السياحية السويسري بأكمله 60.1 مليون ليلة مبيت (+1.4% مقارنةً بـ2023)، منها 42.8 مليوناً للفنادق و17.3 مليوناً للإقامات التكميلية (شقق العطلات والمخيمات والإسكان الجماعي). وشكّلت بيوت العطلات التجارية وحدها 7.1 ملايين ليلة، أي نحو 41% من إجمالي الطلب على الإقامات التكميلية.
كم نمت ليالي المبيت في الفنادق السويسرية؟
سجّل الطلب الفندقي رقماً قياسياً جديداً كل عام تقريباً منذ التعافي من كوفيد: 29.6 مليوناً في 2021، و38.2 في 2022، و41.7 في 2023، و42.8 في 2024، و43.9 مليوناً في 2025 (النتائج النهائية للمكتب الفيدرالي للإحصاء). وارتفع رقم 2025 بنسبة 2.6% عن 2024، وأعلى بنحو 11% من مستوى 2019 قبل الوباء (39.6 مليوناً).
هل ينمو Airbnb أسرع من الفنادق في سويسرا؟
على مستوى المعروض، نعم. وتشير بيانات AirDNA التي استشهدت بها IamExpat ورابطة ملاك العقارات السويسرية إلى أن عدد الإدراجات السويسرية على Airbnb ارتفع بنحو 34% في 2024 مقارنةً بـ2019، بينما بلغت الإدراجات النشطة وطنياً للتأجير قصير الأمد على مؤشر PriceLabs ذروتها قرب 51,000 في أغسطس 2024. ولم تنمُ الطاقة الفندقية بأي شيء قريب من هذه السرعة.
لماذا تبدو قواعد الـ 90 يوماً ذات تأثير ضئيل؟
حدّت جنيف إيجارات Airbnb بـ90 يوماً منذ 2018 وشهدت انخفاضاً أولياً بنحو 20% — ثم عادت الإدراجات للارتفاع مجدداً من نهاية 2022. وأضافت لوغانو سقف 90 يوماً في 2022 ومع ذلك فالمعروض أعلى بنحو 80% عن 2019. ويُعدّ سقف لوسيرن (يناير 2024) الكابح الأوضح حتى الآن (−7% مقارنةً بـ2019)، لكن حتى هناك بدأت الإدراجات ترتفع من جديد.
أي مدينة سويسرية لديها أقوى طلب على التأجير قصير الأمد؟
من حيث إشغال غرف الفنادق، تتصدرا زيورخ (64.3%) وجنيف (64.1%) بسهولة، فوق المعدل الوطني البالغ 55.1% في 2024 بوضوح. أما إشغال Airbnb فهو أقل بكثير وغير متساوٍ: كان متوسط إشغال بازل دون 50%، وتأرجح الإشغال الوطني للتأجير قصير الأمد من 62% في يوليو 2024 (الذروة) نزولاً إلى 19% في أكتوبر 2024.
قراءات ذات صلة: Airbnb في مونترو وفيفي: الأسعار ترتفع، لكن الإشغال هو حيث تضيع الإيرادات · كيف تحلل سوق Airbnb في مونترو قبل الشراء · كم يمكن أن تربح من تأجير شقتك في مونترو؟ · قواعد تسجيل التأجير قصير الأمد في سويسرا
مؤسّس RivieraHost. بكالوريوس في إدارة الضيافة (Glion)، ماجستير في السياحة (FHGR)، ماجستير في علم البيانات (HSLU). أكثر من 8 سنوات في إدارة التأجير قصير الأمد عبر سويسرا.
أقم في مونترو
شقق RivieraHost على بُعد خطوات من البحيرة — بمطابخ ومساحة أكبر وسعر أفضل من الفندق للعائلات والمجموعات. كلها في قلب هذا الدليل.