Ja — Kurzzeitvermietung ist in Genf legal, begrenzt auf 90 Tage pro Jahr und ganze Wohnung. Seit dem 1. April 2018 wird eine ganze Wohnung, die über eine Plattform über dieses Limit hinaus vermietet wird, rechtlich zu einem gewerblichen möblierten Objekt umklassiert — was eine Zweckänderungsbewilligung erfordert, die während der Wohnungsknappheit des Kantons bewusst schwer zu erhalten ist.
Genfs Regeln sind neuer und strenger als jene der Nachbarkanton Waadt — gut, sie vollständig zu kennen, bevor Sie inserieren. Dieser Leitfaden erklärt, warum diese Regel existiert, wie sie ins Gesetz aufgenommen wurde und wie der Kanton sie tatsächlich durchsetzt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die 90-Tage-Regel gilt für Plattformvermietungen ganzer Wohnungen seit 1. April 2018.
- Sie wurde in ein bestehendes Regelwerk (Artikel 4A der RDTR) aufgenommen, nicht in ein neues Gesetz — Genfs schnellster Weg.
- Der Genfer Justizgerichtshof bestätigte die Rechtmässigkeit der Regel nach einer Beschwerde.
- Ziel war nie ein Verbot — Privatpersonen können weiterhin teilweise oder gelegentlich vermieten.
- Der Vollzug ist meldungsbasiert, nicht automatisiert — Plattformen lehnten eine plattformübergreifende Sperrung ab.
In diesem Leitfaden
Warum Genf Kurzzeitvermietungen reguliert
Mieten und Kaufpreise in Genf gehören zu den höchsten der Schweiz, und der Wohnungsbau hält seit einem Jahrzehnt nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt — eine anhaltende Knappheit, die viele im Kanton Arbeitende dazu bringt, jenseits der Grenze zu wohnen. Vor diesem Hintergrund waren rund 2'000 Wohnungen auf Kurzzeitplattformen inseriert, was dem gewöhnlichen Mietmarkt weiter Angebot entzog und professionelle Plattform-Vermieter in direkte, oft ungleiche Konkurrenz zu lizenzierten Hotels brachte. Die mediale Aufmerksamkeit ab 2014 führte zu mehreren politischen Vorstössen, worauf der Staatsrat regulierend eingriff.
Die 90-Tage-Regel, seit April 2018
Genf wählte einen anderen Weg als die meisten Kantone: Statt eines neuen Gesetzes wurde ein einzelner Artikel (4A) in die bestehende Verordnung zu Abriss, Umbau und Renovation von Wohnhäusern (RDTR) aufgenommen — ein Regelwerk, das die Immobilienbranche bereits kannte und das die Regierung ohne Parlamentsabstimmung rasch anpassen konnte. Seit dem 1. April 2018 wird eine ganze Wohnung, die über eine Plattform mehr als 90 Tage pro Jahr vermietet wird, rechtlich zu einem gewerblichen möblierten Objekt statt zu Wohnraum — und diese Umnutzung erfordert eine Zweckänderungsbewilligung, die während einer Wohnungsknappheit bewusst schwer zu erhalten ist. Ziel war nie ein Verbot des Wohnungsteilens, sondern der Ausschluss der gewerblichen Nutzung, während Privatpersonen ihre eigene Wohnung weiterhin teilweise oder gelegentlich vermieten dürfen. Eine Beschwerde gegen die Regelung landete vor dem Genfer Justizgerichtshof, der sie als rechtmässig bestätigte.
Fairness und Nachbarschaft
Neben der Wohnraumfrage benannte Genf dieselbe Fairness-Lücke wie die Waadt: Professionell auftretende Plattform-Vermieter erheben nicht immer die Kurtaxe, melden ausländische Gäste nicht durchgehend der Polizei oder deklarieren Mieteinnahmen nicht wie ein lizenziertes Hotel, und gelegentliche private Vermieter kennen ihre Pflichten mitunter schlicht nicht vollständig. Der Kanton verwies zudem auf einen eher lokalen Aspekt: Der häufige Gästewechsel in Mehrfamilienhäusern kann echte Reibung und teils Sicherheitsbedenken für die Nachbarschaft schaffen — unabhängig von der Wohnungsfrage.
Die Umsetzung ist die eigentliche Herausforderung, nicht die Regel
Nach Angaben des Kantons hat die 90-Tage-Grenze die gerichtliche Prüfung ohne grössere Probleme überstanden — die eigentliche Arbeit liegt im Aufspüren von Verstössen. Genf versuchte, grosse Plattformen zu einer automatischen Sperrung von Inseraten ab Erreichen der 90-Tage-Grenze zu bewegen; die Plattformen hielten eine einheitliche plattformübergreifende Sperrung für technisch nicht umsetzbar, und die Gespräche führten zu nichts. Der Vollzug stützt sich seither stark auf Hinweise aus der Nachbarschaft, von Verwaltungen und Mietervereinigungen; seit Inkrafttreten der Regel wurde ein halbes Dutzend Meldungen bearbeitet, und der Kanton sucht weiterhin nach besseren Erkennungsmethoden. Zusätzlich hat Genf mit Airbnb eine Vereinbarung zur automatischen Erhebung der Kurtaxe ausgehandelt.
In seiner eigenen veröffentlichten Bilanz rät Genf anderen Behörden, neue Kurzzeitvermietungsregeln in ein bestehendes, bereits bekanntes Regelwerk einzubetten statt ein komplett neues zu schaffen, da dies sowohl die Akzeptanz als auch den Vollzug erleichtert — und gegenüber der Öffentlichkeit klar zu kommunizieren, welche rechtlichen Pflichten und Verfahren gelten, da diese sich je nach Mieter, Mieter einer subventionierten Wohnung oder Eigentümer unterscheiden.
Weiterführend: Ist Airbnb im Kanton Waadt legal? · Anmeldung Schritt für Schritt (Waadt)
Gründer von Riviera Host. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU). 8+ Jahre Erfahrung in der Verwaltung von Kurzzeitvermietungen an der Schweizer Riviera.
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Wir übernehmen die 90-Tage-Grenze, die Frage der Zweckänderung und die Kurtaxe-Abrechnung genauso wie in unserem Waadtländer Portfolio.
Unsere Verwaltung für Genf ansehenHäufig gestellte Fragen
Ist Kurzzeitvermietung in Genf legal?
Ja, aber begrenzt. Seit dem 1. April 2018 wird eine ganze Wohnung, die über eine Plattform mehr als 90 Tage pro Jahr vermietet wird, rechtlich zu einem gewerblichen möblierten Objekt statt zu Wohnraum — was eine Zweckänderungsbewilligung erfordert, die während der aktuellen Wohnungsknappheit bewusst schwer zu erhalten ist.
Was ist die 90-Tage-Regel in Genf?
Artikel 4A der RDTR (Verordnung zu Abriss, Umbau und Renovation) begrenzt Plattformvermietungen ganzer Wohnungen auf 90 Tage pro Kalenderjahr. Darüber hinaus wird die Wohnung als gewerblich umklassiert und braucht eine Zweckänderungsbewilligung. Eine Beschwerde gegen diese Regel wurde abgewiesen — der Genfer Justizgerichtshof bestätigte sie als rechtmässig.
Warum hat Genf die 90-Tage-Regel eingeführt?
Mieten und Kaufpreise in Genf gehören zu den höchsten der Schweiz, und der Wohnungsbau hält seit einem Jahrzehnt nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt. Rund 2'000 Wohnungen landeten auf Kurzzeitplattformen und entzogen dem gewöhnlichen Mietmarkt Angebot, was ab 2014 zu politischem Druck führte.
Wie setzt Genf die 90-Tage-Grenze durch?
Vor allem durch Hinweise aus der Nachbarschaft, von Verwaltungen und Mietervereinigungen. Genf versuchte, Plattformen zu einer automatischen Sperrung von Inseraten ab 90 Tagen zu bewegen, doch diese hielten eine plattformübergreifende Sperrung für technisch nicht umsetzbar — der Vollzug bleibt daher meldungsbasiert.
Erhebt Genf die Kurtaxe automatisch?
Für Airbnb-Buchungen ja — Genf hat mit Airbnb eine Vereinbarung zur automatischen Erhebung und Abrechnung der Kurtaxe ausgehandelt. Andere Plattformen verlangen unter Umständen, dass der Gastgeber sie selbst erhebt und abführt.
Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), Fallstudie Canton de Genève, veröffentlicht am 22. Juli 2024.