Sie besitzen zwei Wohnungen auf derselben Etage? Drei im selben Treppenhaus? Der übliche Ansatz besteht darin, sie getrennt auf Airbnb zu vermieten — unterschiedliche Kalender, unterschiedliche Reinigungsvereinbarungen, leicht unterschiedliche Preise zu leicht unterschiedlichen Zeiten festgelegt. Es funktioniert. Nur eben nicht besonders gut.
Das Apart-Hotel-Modell behandelt Ihr Gebäude als ein einziges Gastgewerbe-Produkt. Jede Einheit teilt sich einen Preiskalender, ein Reinigungsteam, einen Gästekommunikations-Workflow und eine Markenidentität. Das Ergebnis: niedrigere Kosten pro Einheit, höhere Auslastung und Zugang zu Firmen- und Langzeitgästesegmenten, die verstreuten Einzelinseraten nicht zugänglich sind.
2024 verzeichnete die Schweiz 42,8 Millionen Übernachtungen — ein Rekordwert mit einem Plus von 2,6 % gegenüber dem Vorjahr und der höchsten ausländischen Nachfrage seit über 50 Jahren (Bundesamt für Statistik, 2025). Ein Grossteil dieser Nachfrage läuft über Plattformen, auf denen professionelle Mehr-Einheiten-Betreiber Einzelgastgeber durchweg übertreffen. Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie diesen Vorteil nutzen, wenn Sie mehrere Wohnungen im selben Gebäude besitzen.
Das Wichtigste in Kürze:
- Im Kanton Waadt (der Montreux umfasst) erzielt die mittlere Kurzzeitvermietung rund CHF 38'500 pro Einheit und Jahr — gegenüber CHF 20'000–24'000 bei einer klassischen Langzeitvermietung (Airbtics, 2025).
- Der weltweite Apart-Hotel-Markt wächst bis 2030 mit einer jährlichen Wachstumsrate von 10,9 % (Cognitive Market Research, 2025). Die Nachfrage nach wohnungsähnlichen Unterkünften macht inzwischen fast die Hälfte aller Kurzzeitvermietungsbuchungen weltweit aus.
- Im Kanton Waadt zieht Airbnb die Kurtaxe seit Februar 2025 automatisch ein und führt sie ab — eine Vereinfachung für Eigentümer, die über eine Einheit hinaus skalieren.
- Ab drei Einheiten im selben Gebäude übersteigt die durch professionelle Verwaltung gesparte Zeit zuverlässig die 20 %-Verwaltungsgebühr — noch bevor der Ertragszuwachs durch spezialisierte Preisgestaltung mitgezählt wird.
Das Apart-Hotel-Modell behandelt mehrere Einheiten in einem Gebäude als eine einzige, verwaltete Gastgewerbe-Immobilie.
In diesem Leitfaden
- Warum mehrere Einheiten im selben Gebäude die Ökonomie verändern
- Was ein Apart-Hotel tatsächlich bedeutet — und was nicht
- Die Schweizer rechtliche Realität
- Den Betrieb aufbauen: von einzelnen Wohnungen zur vereinheitlichten Immobilie
- Wie sehen die Erträge tatsächlich aus?
- Wann lohnt sich professionelle Verwaltung mehr als Selbstverwaltung?
- Häufig gestellte Fragen
- Fazit
Warum mehrere Einheiten im selben Gebäude die Ökonomie verändern
Airbnb-Gastgeber mit nur einer Einheit tragen Fixkosten, die nicht mitwachsen. Reinigungsvorbereitung, Schlüsselübergabe-Logistik, Wäscheverwaltung und Gästekommunikation kosten Zeit und Geld, unabhängig davon, ob die Immobilie in diesem Jahr CHF 25'000 oder CHF 50'000 einbringt. Wenn Sie zwei oder drei Einheiten im selben Gebäude betreiben, verteilen sich diese Fixkosten auf deutlich höhere Einnahmen.
Der Schweizer Markt für Kurzzeitvermietung hat sich im letzten Jahrzehnt mehr als verdoppelt — von rund 14'000 Inseraten 2015 auf über 35'800 heute (Airbtics, 2026). In diesem wettbewerbsintensiven Markt erzielen Mehr-Einheiten-Betreiber durchweg höhere Auslastung als Einzelgastgeber, weil sie Gäste, deren Wunschtermin bereits vergeben ist, in die nächste verfügbare Einheit im selben Gebäude umleiten können.
Zu den konkreten Einsparungen, die entstehen, wenn Einheiten sich ein Gebäude teilen, gehören:
- Reinigungseffizienz: Ein Team, das für Einheit 1 bereits vor Ort ist, kann Einheit 2 bei demselben Besuch übergeben. Die Fahrzeit — bei getrennten Objekten oft 30–45 Minuten — entfällt vollständig.
- Wäsche und Verbrauchsmaterial: Ein zentrales Wäscheinventar versorgt alle Einheiten. Gewerbliche Grosswäscherei-Verträge senken die Kosten pro Stück um 20–30 % gegenüber individuellen Vereinbarungen pro Einheit.
- Zugangsverwaltung: Ein Smart-Lock-System oder ein Schlüsselübergabepunkt bedient das gesamte Gebäude. Gäste erhalten eindeutige Zugangscodes; Ihr Reinigungsteam arbeitet mit einem Master-Gebäudecode. Keine physische Schlüsselübergabe, keine nächtlichen Anrufe.
- Wartung: Ein zuverlässiger, mit dem Gebäude bereits vertrauter Handwerker übernimmt alle Einheiten. Reaktionszeiten sind kürzer; die Kosten pro Einsatz sind niedriger, da keine Fahrtzeit zwischen getrennten Adressen verrechnet wird.
- Preisgestaltung: Ein Nachfragekalender über alle Einheiten hinweg gibt Ihnen Einblick in die Auslastung der gesamten Immobilie — die Grundlage echter dynamischer Preisgestaltung statt blossem Raten.
Was ein Apart-Hotel tatsächlich bedeutet — und was nicht
Der Begriff „Apart-Hotel" beschreibt eine Immobilie, die die Eigenständigkeit einer möblierten Wohnung mit der betrieblichen Konsistenz eines Hotels verbindet. Gäste erhalten ihre eigene Küche, ihren eigenen Wohnbereich und ihre eigene Waschmöglichkeit — aber auch einen konsequent gereinigten Raum, eine klare Kontaktperson bei Problemen und ein Produkt, das sich bei jedem Besuch gleich anfühlt.
Sie müssen keine besonderen Unterlagen einreichen, um dieses Modell zu betreiben. In der Schweiz beschreibt „Apart-Hotel" eine Betriebsweise, keine regulierte Rechtskategorie. Entscheidend ist, wie Sie die Einheiten tatsächlich führen:
- Alle Einheiten sind auf einheitlichem Standard möbliert und im selben Stil fotografiert.
- Alle Einheiten werden vom selben Team nach derselben Checkliste gereinigt.
- Alle Einheiten werden aus einem einzigen Nachfragekalender mit einheitlicher Saisonlogik bepreist.
- Alle Einheiten teilen sich eine Markenidentität auf Buchungsplattformen — zum Beispiel „Riviera Residences — Wohnung A" und „Riviera Residences — Wohnung B".
- Die Gästekommunikation läuft zentral: ein Posteingang, ein Workflow, eine Stimme.
Auf diesem Konsistenzniveau führen Sie nicht mehr mehrere Airbnbs. Sie führen eine Gastgewerbe-Immobilie. Grössere Betreiber tun genau dies im grossen Massstab — Marken wie Sonder, Zoku und Adagio verwalten Hunderte von Wohnungen auf diese Weise. Das Modell funktioniert im kleineren Massstab identisch: Unser Inserat Villa Bossonnens betreibt drei unabhängige Wohnbereiche unter einem Dach mit einem einzigen Preiskalender und Reinigungsteam — genau wie oben beschrieben.
Einheitliche Möblierung und Fotografie über alle Einheiten hinweg bilden das Fundament der Apart-Hotel-Markenidentität.
Die Schweizer rechtliche Realität
Die Schweiz kennt kein nationales Gesetz zur Kurzzeitvermietung. Die Regeln variieren je nach Kanton, und jene für Mehr-Einheiten-Betreiber unterscheiden sich von jenen für Einzelgastgeber. Für Eigentümer im Kanton Waadt — der Montreux umfasst — sind dies die wichtigsten Punkte.
Kurtaxe (taxe de séjour)
Seit Februar 2025 zieht Airbnb die Kurtaxe in Waadtländer Gemeinden, die sich dafür entschieden haben, darunter Montreux, automatisch ein und führt sie ab. Für Gastgeber entfällt damit die administrativ aufwändigste Aufgabe, die traditionell mit der Skalierung über eine Einheit hinaus verbunden war. Die Kurtaxe liegt in Schweizer Kantonen typischerweise bei CHF 2–7 pro Gast und Nacht (LodgeCompliance, 2025).
Die 90-Tage-Regel
Mehrere Kantone schreiben eine jährliche Obergrenze von 90 Tagen für Kurzzeitvermietungen in Wohnzonen vor: Genf und Luzern sind die deutlichsten Beispiele. Die Waadt kennt diese pauschale Obergrenze nicht. Allerdings kann das Reglement Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft (règlement de copropriété) gewerbliche Tätigkeit einschränken. Prüfen Sie dieses Dokument vor der Skalierung — es ist ein privater Vertrag zwischen Miteigentümern, kein kantonales Gesetz, bindet Sie aber ebenso verbindlich. Mehr dazu in unserem vollständigen Registrierungsleitfaden für Montreux.
Mehrwertsteuer und gewerbliche Einstufung
In der Schweiz ist die Mehrwertsteuer-Registrierung bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung obligatorisch, sobald der Bruttoumsatz aus allen Quellen CHF 100'000 pro Jahr übersteigt. Drei Wohnungen mit je CHF 38'000 Ertrag überschreiten diese Schwelle bereits. Ziehen Sie frühzeitig einen Schweizer Treuhänder hinzu, um die Tätigkeit korrekt zu strukturieren — über Ihre bestehende Gesellschaft, eine GmbH oder eine AG. Dieses Gespräch kostet weit weniger als eine rückwirkende MWST-Prüfung.
Brandschutz
Wenn Sie sich offiziell als hotelähnlicher Betrieb registrieren, gelten kantonale Brandschutzvorschriften. Für ein privat betriebenes Apart-Hotel (nicht offiziell als Hotel gelistet) gelten die üblichen Wohnbau-Brandschutzregeln — die vorsichtige Grundlage sind jedoch Rauchmelder in jedem Raum, ein ausgedrucktes Notfallverfahren in jeder Einheit und ein dokumentiertes Wartungsprotokoll für die Sicherheitsausrüstung Ihres Gebäudes.
Den Betrieb aufbauen: von einzelnen Wohnungen zur vereinheitlichten Immobilie
Der Unterschied zwischen „ein paar Airbnbs" und einem funktionierenden Apart-Hotel liegt fast ausschliesslich in der Organisation. Hier ist die Infrastruktur, die den Unterschied macht.
Smarter Zugang
Installieren Sie ein Zugangskontrollsystem für alle Einheiten — Nuki, Schlage Encode oder gleichwertig. Gäste erhalten einzigartige, pro Buchung generierte Codes, die beim Checkout automatisch verfallen. Ihr Reinigungsteam arbeitet mit einem Master-Gebäudecode. Keine physische Schlüsselübergabe, keine Aussperrungen, keine Anrufe um 23 Uhr wegen verlorener Schlüssel.
Verwaltungssoftware für Immobilien
Plattformen wie Hostaway, Guesty oder Lodgify bündeln alle Einheitenkalender, automatisieren Gästekommunikation und verhindern Doppelbuchungen gleichzeitig über Airbnb, Booking.com und direkte Kanäle. Multi-Plattform-Distribution (Airbnb plus mindestens ein weiterer Kanal) liefert durchweg 15–25 % höhere Auslastung als Inserate auf nur einer Plattform.
Einheitliches Reinigungsprotokoll
Schreiben Sie eine Master-Reinigungscheckliste, die identisch für jede Einheit gilt. Schulen Sie ein Team für das gesamte Gebäude. Staffeln Sie die Check-out-Zeiten um 30 Minuten zwischen den Einheiten, sodass das Team sequenziell Etage für Etage vorgeht, statt zwischen Einsätzen quer durch die Stadt zu fahren. Ein gemeinsamer Wäschebestand — drei Sätze pro Bett über alle Einheiten hinweg — hält einen Satz auf dem Bett, einen sauber bereit und einen bei der Wäscherei. Ein gewerblicher Grosswäscherei-Vertrag deckt das Volumen zu deutlich niedrigeren Kosten pro Stück ab.
Ein Willkommensguide für das ganze Gebäude
Ein einziger digitaler Gästeguide (Notion, Touchstay oder ein gut strukturiertes PDF) deckt gebäudeweite Informationen ab: Parkplätze, Müllabfuhrtage, Notfallkontakte und lokale Empfehlungen. Einheitenspezifische Details — WLAN-Passwort, Geräteanleitungen — stehen auf einem einseitigen Einleger. Ein Dokument zu pflegen; jede Einheit profitiert von jeder Aktualisierung.
Wie sehen die Erträge tatsächlich aus?
Im Kanton Waadt beziffert Airbtics (2025) den mittleren Jahresertrag einer Kurzzeitvermietung auf rund € 35'000 — etwa CHF 38'500 — pro Inserat, bei 63 % Auslastung und einem durchschnittlichen Tagespreis von CHF 172. Zum Vergleich: Eine klassische möblierte Langzeitvermietung im selben Markt erzielt typischerweise CHF 20'000–24'000 pro Jahr zu aktuellen Referenzmietniveaus.
Eine professionell verwaltete Immobilie mit mehreren Einheiten, bei leicht überdurchschnittlicher Auslastung und saisonaler Preisoptimierung über Jazz Festival, Weihnachtsmarkt und Sommer-Nebensaison hinweg, landet typischerweise bei CHF 44'000–48'000 netto nach der 20 %-Verwaltungsgebühr. Die folgende Tabelle modelliert ein Gebäude mit drei Einheiten nach jedem Ansatz.
| Verwaltungsmodell | Pro Einheit / Jahr | Gesamt bei 3 Einheiten | Auslastung |
|---|---|---|---|
| Langzeitvermietung | CHF 22'000 | CHF 66'000 | 100 % (fester Mietvertrag) |
| Selbstverwaltete STR (nur Airbnb) | CHF 38'500 | CHF 115'500 | 63 % (Median Waadt) |
| Verwaltetes Apart-Hotel (Multi-Plattform) | CHF 46'000 | CHF 138'000 | ~68–72 % |
Die Zahl für das verwaltete Apart-Hotel berücksichtigt bereits die 20 %-Verwaltungsgebühr. Die Differenz von CHF 7'500 pro Einheit zwischen Selbstverwaltung und professioneller Verwaltung entsteht durch drei Faktoren: Multi-Plattform-Distribution, die Termine füllt, die Airbnb allein verpasst; spezialisierte Event-Preisgestaltung während Jazz Festival und Weihnachtsmarkt; sowie den operativen Aufwand, den der Eigentümer nicht mehr trägt.
Eine detaillierte Aufschlüsselung, wie Nachtpreise und Auslastung in Montreux über alle zwölf Monate zusammenwirken, finden Sie in unserem Ertragsrechner-Leitfaden.
Wann lohnt sich professionelle Verwaltung mehr als Selbstverwaltung?
Die Selbstverwaltung einer einzelnen Kurzzeitvermietung in Montreux erfordert etwa 5–8 Stunden aktive Verwaltung pro Woche — Gästenachrichten, Reinigungskoordination, Preisanpassungen, Wartungsanrufe, Kalenderverwaltung. Dieser Schätzwert bleibt für eine zweite Einheit im selben Gebäude ungefähr gleich (geteilte Logistik), wächst dann aber ab der dritten Einheit nahezu linear.
Drei Einheiten in einem Gebäude, verwaltet ohne dedizierte Software oder Team: realistisch 18–24 Stunden pro Woche. Beim Schweizer Mindestlohn entspricht der Wert dieser Zeit rund CHF 18'000–24'000 pro Jahr — noch bevor Sie einen einzigen Franken über das hinaus verdient haben, was die Wohnungen ohnehin mit einem Verwalter erwirtschaften würden.
Die Wirtschaftlichkeit professioneller Verwaltung verbessert sich mit steigender Anzahl Einheiten:
- 1 Einheit: Die Verwaltungsgebühr ist gegenüber sorgfältiger Selbstverwaltung möglicherweise nicht vollständig gerechtfertigt. Die Marge ist knapp.
- 2 Einheiten, gleiches Gebäude: Break-even. Die gesparte Zeit entspricht in etwa der gezahlten Gebühr bei üblichen Verwaltungssätzen.
- 3+ Einheiten, gleiches Gebäude: Professionelle Verwaltung ist allein aufgrund des Zeitgewinns fast immer die richtige finanzielle Entscheidung — noch bevor der Ertragszuwachs durch spezialisierte Preisgestaltung und Multi-Plattform-Distribution berücksichtigt wird.
Die versteckten Kosten der Selbstverwaltung — verpasste Wartung, bis sie teuer wird, Unterpreisung während Eventzeiten, verzögerte Antworten, die Ihr Ranking senken — summieren sich leise über mehrere Einheiten hinweg. Eine vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unserem Leitfaden zu den echten Kosten der Selbstverwaltung.
Weiterführende Artikel: Wie viel können Sie mit Airbnb in Montreux verdienen? · Wie Sie sich rechtlich für Kurzzeitvermietung registrieren · Airbnb-Preisstrategie 2026 · Kompletter Leitfaden zur Vermietung Ihrer Wohnung in Montreux
Gründer von Riviera Host. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU). Über 8 Jahre Erfahrung in der Verwaltung von Kurzzeitvermietungen an der Swiss Riviera.
Besitzen Sie bereits mehrere Wohnungen in Montreux?
Riviera Host verwaltet Gebäude mit mehreren Einheiten als eine einzige Immobilie — ein Preiskalender, ein Reinigungsteam, eine 20 %-Komplettgebühr. Keine Einrichtungsgebühr. Wir verdienen, wenn Sie verdienen.
Über Ihr Gebäude sprechen →Häufig gestellte Fragen
Brauche ich eine Gewerbebewilligung, um mehrere Wohnungen als Apart-Hotel zu betreiben?
Für das Apart-Hotel-Betriebsmodell selbst nicht. Die Schweiz kennt keine nationale Bewilligungspflicht für Kurzzeitvermietung. Im Kanton Waadt (Montreux) gibt es keine 90-Tage-Obergrenze für gewerblich betriebene Immobilien. Übersteigt der Bruttoumsatz jedoch CHF 100'000 pro Jahr, ist eine Mehrwertsteuer-Registrierung obligatorisch.
Ab wie vielen Wohnungen lohnt sich das Apart-Hotel-Modell?
Bereits zwei Einheiten im selben Gebäude ermöglichen gemeinsame Einsparungen bei Reinigung und Zugangsverwaltung. Ab drei oder mehr Einheiten wird das Modell klar überlegen gegenüber Selbstverwaltung, wobei die gesparte Zeit die Verwaltungsgebühr zuverlässig übersteigt — noch bevor der Ertragszuwachs durch spezialisierte Preisgestaltung und Multi-Plattform-Distribution mitgezählt wird.
Kann ich alle Einheiten nur über Airbnb vermieten, oder brauche ich weitere Plattformen?
Airbnb allein begrenzt Ihre Reichweite deutlich. Multi-Plattform-Distribution — Airbnb plus Booking.com plus Direktbuchungen — liefert durchweg 15–25 % höhere Auslastung als Inserate auf nur einer Plattform. Verwaltungssoftware wie Hostaway oder Guesty synchronisiert Kalender über alle Plattformen und verhindert Doppelbuchungen automatisch.
Wie geht Riviera Host mit Gebäuden mit mehreren Einheiten um?
Riviera Host behandelt jedes Gebäude als eine verwaltete Immobilie: ein einheitlicher Preiskalender für alle Einheiten, ein Reinigungsteam mit einer Master-Gebäudecheckliste und zentralisierte Gästekommunikation. Die 20 %-Komplettgebühr deckt Fotografie, Inserate-Verwaltung, 24/7-Gästesupport, Reinigungskoordination, Check-in und monatliche Eigentümerberichte ab. Keine Einrichtungsgebühr, keine Grundpauschale.
Was gilt bei Mehrwertsteuer und Steuern, wenn ich mehrere Einheiten vermiete?
Die Mehrwertsteuer-Registrierung ist in der Schweiz obligatorisch, sobald der Bruttoumsatz CHF 100'000 pro Jahr übersteigt. Die Kurtaxe im Kanton Waadt wird seit Februar 2025 automatisch von Airbnb eingezogen und abgeführt. Bei der Einkommenssteuer wird der Ertrag aus mehreren Einheiten in der Regel als selbstständige Erwerbstätigkeit eingestuft. Ziehen Sie einen Schweizer Treuhänder hinzu, bevor Sie über zwei Einheiten hinaus skalieren.
Fazit
Mehrere Wohnungen in einem Gebäude sind nicht einfach mehrere Mietobjekte — sie sind der Ausgangspunkt für ein kleines Gastgewerbe-Unternehmen. Das Apart-Hotel-Modell schliesst die operative Lücke zwischen dem, was einzelne Airbnb-Gastgeber erreichen können, und dem, was koordinierte professionelle Verwaltung liefert: eine einzige Marke, eine einzige Preisstrategie und eine gemeinsame Infrastruktur, die die Kosten pro Einheit senkt und gleichzeitig Auslastung und Preis steigert.
Der Sprung erfolgt bei drei Einheiten. Darunter verbessert das Modell die isolierte Selbstverwaltung bereits. Ab drei Einheiten ist die Entscheidung für professionelle Verwaltung fast immer allein durch Zeitgewinn und Ertragszuwachs zusammen gerechtfertigt. Wenn Ihr Gebäude bereits STR-Erträge erwirtschaftet, ist die Frage nicht ob konsolidiert werden soll — sondern wann.
Erfahren Sie auf unserer Immobilienseite, wie Riviera Host aktuell Objekte in Montreux verwaltet, oder lesen Sie den Leitfaden zur saisonalen Preisstrategie, um zu verstehen, wie event-getriebene Preisoptimierung in der Praxis funktioniert.