Mieteinkommen aus Ihrem Montreux-Airbnb ist steuerbares Einkommen, Punkt — deklariert in Ihrer jährlichen Steuererklärung wie jedes andere Einkommen. Separat davon: Übersteigt Ihr gesamter Geschäftsumsatz CHF 100'000 pro Jahr, müssen Sie sich zudem für die Schweizer MWST registrieren und diese erheben, zum Sondersatz von 3,8% für Beherbergungsaufenthalte statt dem Normalsatz von 8,1%.
Das sind zwei unterschiedliche Steuerregime mit zwei unterschiedlichen Auslösern, und Eigentümer verwechseln sie regelmässig. Dieser Guide trennt die beiden klar. Er ergänzt unseren Anmelde- und Bewilligungsguide, der Kurtaxe und kommunale Bewilligung behandelt, aber nicht Einkommenssteuer oder MWST.
⚠️ Dies ist allgemeine Information, keine Steuerberatung. Die Schweizer Steuerpraxis variiert je nach Kanton und individuellen Umständen (Wohnsitzstatus, ob die Liegenschaft persönlich oder über eine Gesellschaft gehalten wird, andere Einkommensquellen). Nichts hier ersetzt ein Gespräch mit einer qualifizierten Schweizer Steuerberatung oder der Steuerverwaltung Ihres Kantons vor der Einreichung.
In diesem Guide
Ist Airbnb-Einkommen in der Schweiz steuerbar?
Ja, uneingeschränkt. Mieteinkommen — ob aus einem traditionellen Langzeitmietvertrag oder einer kurzfristigen Airbnb-Buchung — ist nach Schweizer Recht steuerbares Einkommen, deklariert in Ihrer ordentlichen jährlichen Steuererklärung und besteuert auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene. Es gibt keine spezifische Mindesteinkommensbefreiung für Kurzzeitvermietung; verdienen Sie es, deklarieren Sie es.
Dies gilt unabhängig davon, ob Sie steuerlich in der Schweiz ansässig sind oder als ausländischer Eigentümer eine Montreux-Liegenschaft halten. Nicht ansässige Eigentümer werden in der Regel in der Schweiz auf das von der Liegenschaft generierte Mieteinkommen besteuert, wobei der genaue Mechanismus (Quellensteuer versus ordentliche Veranlagung) von Ihrer Ansässigkeit und der geltenden Doppelbesteuerungsabkommen-Situation abhängt — ein weiterer Grund, frühzeitig eine Beratung einzubeziehen.
Wichtiger Punkt: Anders als bei der MWST gibt es bei der Einkommenssteuer keine Umsatzschwelle. Eine einzige vermietete Gästenacht ist technisch deklarationspflichtig. Die MWST ist das Regime mit der Schwelle von CHF 100'000 — dazu als Nächstes.
Die MWST-Schwelle von CHF 100'000
Das Schweizer Mehrwertsteuergesetz legt eine standardmässige obligatorische Registrierungsschwelle von CHF 100'000 Jahresumsatz aus steuerbaren Waren und Dienstleistungen fest, bestätigt auf der offiziellen Steuerpflicht-Seite der Eidgenössischen Steuerverwaltung. Unterhalb dieser Zahl sind Sie von der MWST-Registrierung befreit, auch wenn Sie geschäftlich tätig sind.
Die Schwelle bezieht sich auf Ihren gesamten Schweizer Geschäftsumsatz, nicht pro Objekt. Besitzen und vermieten Sie zwei Montreux-Wohnungen und übersteigt ihr kombinierter Nachttarif-Umsatz CHF 100'000 im Jahr, wird die MWST-Registrierung für beide obligatorisch — nicht nur für jene, die die Zahl einzeln überschreitet.
- Unter CHF 100'000 Gesamtumsatz: keine MWST-Registrierungspflicht
- Über CHF 100'000: Registrierung ist obligatorisch, nicht optional
- Die Schwelle zählt Umsatz aus allen steuerbaren Schweizer Geschäftstätigkeiten, nicht ein einzelnes Objekt isoliert
- Eine freiwillige frühzeitige Registrierung ist möglich, wenn Sie Vorsteuer auf Renovations- oder Möblierungskosten zurückfordern möchten
Eine einzige gut performende 2-Zimmer-Seewohnung in Montreux, besonders eine, die Jazz-Festival-Prämien erfasst, kann diese Schwelle realistisch allein erreichen oder überschreiten — siehe unseren Einkommensguide für realistische Jahresumsatzzahlen und unsere saisonale Preisstrategie dazu, wie Spitzensaisontarife den Umsatz schneller in Richtung CHF 100'000 treiben, als ein durchschnittlicher Nachttarif vermuten liesse.
Welcher MWST-Satz gilt für Kurzzeitvermietung?
Einmal registriert, gilt für Ihre Montreux-Vermietung nicht der Normalsatz von 8,1% — sondern der Schweizer Sondersatz für Beherbergungsleistungen.
| MWST-Satz | Gilt für |
|---|---|
| 8,1% (normal) | Die meisten Waren und Dienstleistungen |
| 3,8% (Sonder) | Beherbergungsleistungen — Übernachtungen mit Frühstück, einschliesslich der Vermietung von Ferienwohnungen |
| 2,6% (reduziert) | Nicht anwendbar auf Beherbergung — Lebensmittel, Bücher, Medikamente und ähnliche Waren |
Dieser Sondersatz von 3,8% wird von der Eidgenössischen Steuerverwaltung ausdrücklich als Abdeckung von „Beherbergungsleistungen (Übernachtung mit Frühstück) im Hotel- und Kurbetrieb (z.B. Vermietung von Ferienwohnungen)" festgelegt. Eine auf Airbnb nächtlich vermietete Montreux-Wohnung fällt eindeutig unter diese Kategorie.
Was können Sie vom Mieteinkommen abziehen?
Objektbezogene Betriebskosten sind grundsätzlich vom Bruttomieteinkommen vor der Besteuerung abzugsfähig — das ist Standardpraxis für jedes Schweizer Mieteinkommen, kurz- oder langfristig. Kategorien, die typischerweise qualifizieren, umfassen Verwaltungskommission, Reinigungs- und Wechselkosten, Unterhalt und Reparaturen sowie Abschreibung auf Möblierung.
Was genau zählt und welche Dokumentation dafür nötig ist, variiert etwas je nach Kanton und danach, ob Sie die Liegenschaft persönlich oder über eine Gesellschaftsstruktur halten. Führen Sie von Anfang an saubere Aufzeichnungen — Rechnungen für Reinigung, Verwaltungsabrechnungen, Unterhaltsbelege —, denn genau das wird eine Steuerberatung oder das kantonale Steueramt sehen wollen.
Warum das in der Praxis wichtig ist: Eigentümer, die einen professionellen Verwaltungsservice nutzen, erhalten bereits eine monatliche Abrechnung mit Kommission, Reinigungsgebühren und Ausgaben — dasselbe Dokument, das sowohl die Buchhaltung als auch die jährliche Steuererklärung vereinfacht. Siehe unseren Guide zu versteckten Kosten der Eigenverwaltung für die vollständige Kostenaufschlüsselung, die eigenverwaltende Eigentümer oft übersehen.
Wie sich das von der Kurtaxe (taxe de séjour) unterscheidet
Die in unserem Anmeldeguide behandelte taxe de séjour ist eine separate, dritte Verpflichtung, getrennt von Einkommenssteuer und MWST. Sie wird beim Gast im Namen der Gemeinde erhoben und weitergeleitet — sie war nie Ihr Einkommen, erscheint also weder in Ihrer Einkommenssteuererklärung noch in Ihrer MWST-Abrechnung als Umsatz.
Kurz gesagt: drei separate Verpflichtungen, drei separate Behörden. Die Einkommenssteuer geht an die kantonale/eidgenössische Steuerverwaltung auf tatsächlich verdientes Einkommen. Die MWST (falls die Schwelle überschritten wird) geht an die Eidgenössische Steuerverwaltung auf die erbrachte Leistung. Die Kurtaxe geht an die Gemeinde im Namen Ihres Gastes und war von Anfang an nicht Ihre.
Weiterführende Beiträge: Wie Sie Ihre Wohnung rechtlich für Kurzzeitvermietung anmelden · Vollständiger Guide zur Vermietung Ihrer Montreux-Wohnung · Versteckte Kosten der Eigenverwaltung · Wie viel lässt sich mit Airbnb verdienen? · Montreux Eigentümer-Fallstudien
Gründer von Riviera Host. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU). Über 8 Jahre Erfahrung in der Verwaltung von Kurzzeitvermietungen an der Swiss Riviera.
Möchten Sie den Papierkram vollständig abgeben?
Riviera Host liefert monatliche Abrechnungen mit Kommission, Reinigung und Ausgaben für jedes verwaltete Objekt — genau die Dokumentation, die Ihre Steuerberatung anfordern wird. Wir bieten keine Steuerberatung, aber wir stellen sicher, dass Sie alles haben, um eine zu erhalten.
Sprechen Sie mit uns über Ihre WohnungHäufig gestellte Fragen
Muss ich auf mein Montreux-Airbnb-Einkommen MWST erheben?
Nur wenn Ihr gesamter Schweizer Geschäftsumsatz — über alle Tätigkeiten hinweg, nicht nur diese eine Wohnung — CHF 100'000 pro Jahr übersteigt. Unter dieser Schwelle sind Sie von der MWST-Registrierung befreit. Darüber ist die Registrierung obligatorisch, und der Sonder-Beherbergungssatz von 3,8% gilt.
Welcher MWST-Satz gilt für Kurzzeitvermietungseinkommen in der Schweiz?
Beherbergungsleistungen — einschliesslich der Vermietung von Ferienwohnungen — werden mit dem Schweizer Sondersatz von 3,8% besteuert, nicht mit dem Normalsatz von 8,1%. Dies wird durch die offizielle MWST-Satztabelle der Eidgenössischen Steuerverwaltung bestätigt.
Unterliegt Airbnb-Mieteinkommen der Schweizer Einkommenssteuer?
Ja. Mieteinkommen aus Kurzzeitvermietung ist steuerbares Einkommen, das in Ihrer jährlichen Steuererklärung neben allen anderen Einkünften deklariert und auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene besteuert wird. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie in der Schweiz ansässig sind oder als ausländischer Eigentümer eine Schweizer Liegenschaft besitzen.
Kann ich Ausgaben wie Reinigung, Kommission und Möblierung abziehen?
Grundsätzlich ja — objektbezogene Kosten wie Verwaltungskommission, Reinigung, Unterhalt und Abschreibung auf Möblierung sind nach Schweizer Steuerrecht in der Regel vom Mieteinkommen abzugsfähig. Die genauen abzugsfähigen Kategorien sollten mit einer Steuerberatung bestätigt werden, da die Praxis je nach Kanton variieren kann.
Zählt die Kurtaxe zu meinem steuerbaren Einkommen?
Nein. Die Kurtaxe wird im Namen der Gemeinde erhoben und weitergeleitet — sie ist nicht Ihr Einkommen und nicht Teil Ihres steuerbaren Mietertrags. Es handelt sich um eine separate Durchlaufverpflichtung, getrennt von den in diesem Guide behandelten Fragen zu Einkommenssteuer und MWST.
Quellen
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV), Steuerpflicht MWST, abgerufen 14. Juli 2026 — estv.admin.ch
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV), Schweizer MWST-Sätze, abgerufen 14. Juli 2026 — estv.admin.ch
- Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer (MWSTG), SR 641.20, Art. 25 — fedlex.admin.ch