Vous possédez deux appartements au même étage ? Trois dans la même cage d'escalier ? L'approche classique consiste à les mettre en location séparément sur Airbnb — des calendriers distincts, des équipes de ménage différentes, des prix fixés de manière indépendante. Ça fonctionne. Mais ça ne fonctionne pas vraiment bien.
Le modèle apart-hôtel traite votre immeuble comme un seul produit d'hébergement. Chaque unité partage un calendrier tarifaire, une équipe de ménage, un workflow de communication avec les locataires et une identité de marque. Résultat : un coût par unité réduit, un taux d'occupation plus élevé et un accès aux segments entreprises et séjours prolongés — inaccessibles aux annonces individuelles dispersées.
En 2024, la Suisse a enregistré 42,8 millions de nuitées — un record national en hausse de 2,6 % sur un an, avec une demande étrangère au plus haut depuis plus de 50 ans (Office fédéral de la statistique, 2025). Une grande partie de cette demande transite par des plateformes où les opérateurs multi-unités professionnels surpassent systématiquement les hôtes individuels. Ce guide explique comment tirer parti de cet avantage lorsque vous possédez plusieurs appartements dans le même immeuble.
Points clés :
- Dans le canton de Vaud (qui couvre Montreux), la médiane des revenus de location courte durée est d'environ CHF 38'500 par unité et par an — contre CHF 20'000–24'000 pour un bail classique (Airbtics, 2025).
- Le marché mondial de l'apart-hôtel croît à un taux annuel composé de 10,9 % jusqu'en 2030 (Cognitive Market Research, 2025). La demande pour l'hébergement de type appartement représente désormais près de la moitié de toutes les réservations de courte durée dans le monde.
- Dans le canton de Vaud, Airbnb collecte et reverse automatiquement la taxe de séjour depuis février 2025 — une simplification majeure pour les propriétaires qui gèrent plusieurs unités.
- À partir de trois unités dans le même immeuble, le temps économisé grâce à la gestion professionnelle dépasse systématiquement les honoraires à 20 % — avant même de comptabiliser l'augmentation des revenus grâce à une tarification experte.
Le modèle apart-hôtel traite plusieurs unités d'un même immeuble comme une seule propriété d'hébergement gérée.
Pourquoi posséder plusieurs unités dans le même immeuble change l'économie du projet
Les hôtes Airbnb à unité unique font face à des coûts fixes qui ne s'amortissent pas à l'échelle. La mise en place du ménage, la remise des clés, la gestion du linge et la communication avec les locataires coûtent du temps et de l'argent que le bien génère CHF 25'000 ou CHF 50'000 par an. Quand vous gérez deux ou trois unités dans le même immeuble, ces coûts fixes sont répartis sur des revenus significativement plus élevés.
Le marché suisse de la location courte durée a plus que doublé en dix ans — de 14'000 annonces en 2015 à plus de 35'800 aujourd'hui (Airbtics, 2026). Dans ce marché concurrentiel, les opérateurs multi-unités obtiennent systématiquement des taux d'occupation supérieurs aux hôtes individuels, car ils peuvent accueillir des locataires dont les dates de premier choix sont déjà prises et les réorienter vers la prochaine unité disponible dans le même immeuble.
Les économies spécifiques que vous réalisez lorsque vos unités partagent un immeuble incluent :
- Efficacité du ménage : Une équipe déjà sur place pour l'unité 1 peut préparer l'unité 2 lors de la même intervention. Le temps de trajet — souvent 30 à 45 minutes par propriété séparée — disparaît entièrement.
- Linge et fournitures : Un stock de linge centralisé dessert toutes les unités. Les contrats avec des blanchisseries commerciales réduisent les coûts par article de 20 à 30 % par rapport aux arrangements domestiques par unité.
- Gestion des accès : Un seul système de serrure intelligente ou un seul point de remise des clés sert tout l'immeuble. Les locataires reçoivent des codes d'entrée uniques ; votre équipe de ménage opère avec un code maître pour tout le bâtiment.
- Maintenance : Un seul artisan de confiance, déjà familier avec votre immeuble, intervient sur toutes les unités. Les délais d'intervention sont plus courts ; le coût par intervention est moindre puisqu'il ne facture pas de déplacement entre des adresses séparées.
- Tarification : Un seul calendrier de demande appliqué à toutes les unités vous donne une visibilité sur le taux d'occupation global de la propriété — ce qui alimente une véritable tarification dynamique plutôt que des estimations approximatives.
Ce que signifie concrètement un apart-hôtel — et ce que ce n'est pas
Le terme « apart-hôtel » décrit une propriété qui combine le caractère autonome d'un appartement meublé avec la cohérence opérationnelle d'un hôtel. Les locataires disposent de leur propre cuisine, espace de vie et buanderie — mais bénéficient aussi d'un logement systématiquement nettoyé, d'un interlocuteur disponible en cas de problème et d'un produit qui offre la même expérience à chaque séjour.
Il n'est pas nécessaire de déposer un dossier particulier pour exploiter ce modèle. En Suisse, « apart-hôtel » décrit une approche d'exploitation, pas une catégorie juridique réglementée. Ce qui compte, c'est la façon dont vous gérez les unités :
- Toutes les unités sont meublées selon un standard uniforme et photographiées dans le même style.
- Toutes les unités sont nettoyées par la même équipe selon le même protocole.
- Toutes les unités suivent un seul calendrier tarifaire avec une logique saisonnière unifiée.
- Toutes les unités partagent une identité de marque sur les plateformes de réservation — par exemple « Riviera Résidences — Appartement A » et « Riviera Résidences — Appartement B ».
- La communication avec les locataires est centralisée : une boîte mail, un workflow, une voix.
À ce niveau de cohérence, vous ne gérez plus plusieurs Airbnb. Vous gérez une propriété d'hébergement. Des opérateurs de grande taille — Sonder, Zoku, Adagio — font exactement cela à grande échelle. Le modèle fonctionne de manière identique avec trois unités dans un immeuble à Montreux.
Un ameublement et une photographie cohérents dans toutes les unités constituent le socle de l'identité apart-hôtel.
La réalité juridique et réglementaire en Suisse
La Suisse ne dispose d'aucune loi nationale sur la location courte durée. Les règles varient par canton, et celles qui s'appliquent aux opérateurs multi-unités diffèrent de celles concernant les hôtes individuels. Pour les propriétaires dans le canton de Vaud — qui inclut Montreux — voici les points essentiels.
Taxe de séjour
Depuis février 2025, Airbnb collecte et reverse automatiquement la taxe de séjour dans les communes vaudoises qui ont adhéré au dispositif, dont Montreux. Pour les hôtes, cela élimine la tâche administrative la plus contraignante qui accompagnait traditionnellement le passage à plusieurs unités. La taxe de séjour varie de CHF 2 à 7 par locataire et par nuit selon les cantons suisses (LodgeCompliance, 2025).
La règle des 90 jours
Plusieurs cantons imposent un plafond résidentiel annuel de 90 jours pour la location courte durée : Genève et Lucerne en sont les exemples les plus clairs. Le canton de Vaud n'applique pas ce plafond résidentiel général. En revanche, le règlement de copropriété de votre immeuble peut restreindre l'activité commerciale. Vérifiez ce document avant de passer à l'échelle — c'est un contrat privé entre copropriétaires, pas une loi cantonale, mais il vous lie tout autant.
TVA et classification commerciale
En Suisse, l'immatriculation à la TVA est obligatoire dès que le chiffre d'affaires global dépasse CHF 100'000 par an. Trois appartements générant chacun CHF 38'000 franchissent ce seuil. Consultez un fiduciaire suisse en amont pour structurer l'activité correctement — via votre entité existante, une Sàrl ou une SA. Cette démarche coûte infiniment moins qu'un contrôle TVA rétroactif.
Sécurité incendie
Si vous vous immatriculez officiellement en tant qu'établissement hôtelier, les normes cantonales de sécurité incendie s'appliquent. Pour un apart-hôtel exploité à titre privé (non enregistré comme hôtel), les règles résidentielles standard s'appliquent — mais la base prudentielle minimale comprend des détecteurs de fumée dans chaque pièce, une procédure d'urgence imprimée dans chaque unité et un registre de maintenance documenté.
Construire l'opération : de quelques appartements à une propriété unifiée
L'écart entre « plusieurs Airbnb » et un apart-hôtel opérationnel est presque entièrement une question d'organisation. Voici l'infrastructure qui fait la différence.
Accès intelligent
Installez un système de contrôle d'accès unique pour toutes les unités — Nuki, Schlage Encode ou équivalent. Les locataires reçoivent des codes uniques générés par réservation et expirés automatiquement au départ. Votre équipe de ménage opère avec un code maître pour l'immeuble. Plus de remise physique de clés, plus de blocages, plus d'appels à 23h pour des clés perdues.
Logiciel de gestion de propriétés
Des plateformes comme Hostaway, Guesty ou Lodgify agrègent tous les calendriers des unités, automatisent les messages aux locataires et préviennent les doubles réservations sur Airbnb, Booking.com et les canaux directs simultanément. Une distribution multi-plateforme délivre systématiquement 15 à 25 % de taux d'occupation en plus qu'une présence sur une seule plateforme.
Protocole de ménage unifié
Rédigez un protocole de ménage maître qui s'applique de manière identique à chaque unité. Formez une seule équipe à l'ensemble du bâtiment. Décalez les horaires de départ de 30 minutes entre les unités pour que l'équipe progresse séquentiellement d'étage en étage. Un stock de linge par immeuble — trois jeux par lit — maintient un jeu sur le lit, un propre en attente et un à la blanchisserie.
Un guide d'accueil pour tout l'immeuble
Un seul guide numérique (Notion, Touchstay ou un PDF bien structuré) couvre les informations communes à l'immeuble : stationnement, jours de collecte des ordures, contacts d'urgence et recommandations locales. Les détails propres à chaque unité — code Wi-Fi, instructions des appareils — figurent sur un insert d'une page. Un seul document à maintenir ; chaque unité bénéficie de chaque mise à jour.
Ce que le modèle de revenus révèle concrètement
Dans le canton de Vaud, Airbtics (2025) indique un revenu annuel médian de location courte durée d'environ 35'000 € — soit environ CHF 38'500 — par annonce, à 63 % d'occupation et un tarif journalier moyen de CHF 172. Comparons avec une location meublée classique dans le même marché, qui génère typiquement CHF 20'000–24'000 par an.
| Modèle de gestion | Par unité / an | Total immeuble 3 unités | Taux d'occupation |
|---|---|---|---|
| Location classique longue durée | CHF 22'000 | CHF 66'000 | 100 % (bail fixe) |
| Airbnb autogéré (une seule plateforme) | CHF 38'500 | CHF 115'500 | 63 % (médiane Vaud) |
| Apart-hôtel géré (multi-plateformes) | CHF 46'000 | CHF 138'000 | ~68–72 % |
Le chiffre de l'apart-hôtel géré intègre déjà la déduction des honoraires de gestion à 20 %. L'écart de CHF 7'500 par unité entre autogéré et géré professionnellement provient de trois facteurs : la distribution multi-plateforme qui capte les dates manquées par Airbnb seul ; la tarification événementielle experte pendant le Festival de Jazz et le Marché de Noël ; et la charge opérationnelle que le propriétaire n'assume plus.
Autogestion ou gestion professionnelle : comment choisir ?
Gérer soi-même un appartement en courte durée à Montreux demande environ 5 à 8 heures de gestion active par semaine — messages aux locataires, coordination du ménage, ajustements tarifaires, appels de maintenance, gestion du calendrier. Cette estimation reste à peu près stable pour une deuxième unité dans le même immeuble (logistique partagée), puis croît de façon quasi linéaire à partir de la troisième unité.
Trois unités dans un immeuble, gérées sans logiciel dédié ni équipe : réalistement 18 à 24 heures par semaine. Au salaire minimum suisse, la valeur de ce temps représente environ CHF 18'000–24'000 par an — avant d'avoir gagné un seul franc au-delà de ce que les appartements rapporteraient avec un gestionnaire.
L'économie de la gestion professionnelle s'améliore à mesure que le nombre d'unités augmente :
- 1 unité : Les honoraires de gestion peuvent ne pas être pleinement justifiés face à une autogestion rigoureuse. La marge est faible.
- 2 unités, même immeuble : Équilibre. Le temps économisé compense à peu près les honoraires.
- 3 unités et plus, même immeuble : La gestion professionnelle est presque toujours la bonne décision financière sur la seule base du retour sur le temps — avant de compter l'augmentation des revenus grâce à la tarification et à la distribution multi-plateformes.
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Vous possédez déjà plusieurs appartements à Montreux ?
Riviera Host gère les immeubles multi-unités comme une seule propriété — un calendrier tarifaire, une équipe de ménage, des honoraires tout compris à 20 %. Aucun frais de démarrage. Nous gagnons quand vous gagnez.
Parler de votre immeuble →Questions fréquentes
Faut-il une autorisation commerciale pour exploiter plusieurs appartements en apart-hôtel en Suisse ?
Non, pas pour le modèle d'exploitation en tant que tel. La Suisse ne dispose d'aucune loi nationale sur la location courte durée. Dans le Vaud, il n'existe pas de plafond résidentiel de 90 jours pour les biens exploités à titre commercial. En revanche, si le chiffre d'affaires brut dépasse CHF 100'000 par an, l'immatriculation à la TVA est obligatoire.
Quel est le nombre minimum d'appartements pour que le modèle soit viable ?
Deux unités dans le même immeuble permettent déjà de partager les économies sur le ménage et la gestion des accès. Le modèle devient clairement supérieur à l'autogestion à partir de trois unités, où le temps économisé dépasse systématiquement les honoraires — avant même de comptabiliser l'augmentation des revenus.
Peut-on tout gérer via Airbnb ou faut-il d'autres plateformes ?
Airbnb seul limite considérablement votre portée. Une distribution multi-plateforme — Airbnb, Booking.com et réservations directes — génère systématiquement 15 à 25 % de taux d'occupation en plus qu'une présence sur une seule plateforme. Des logiciels comme Hostaway ou Guesty synchronisent les calendriers et empêchent les doubles réservations automatiquement.
Comment Riviera Host gère-t-il les immeubles multi-appartements ?
Riviera Host traite chaque immeuble comme une propriété unique : un calendrier tarifaire commun, une équipe de ménage avec un protocole identique pour tout le bâtiment, et une communication centralisée. Les honoraires tout compris à 20 % couvrent photographie, gestion des annonces, support locataires 24h/24, coordination du ménage, entrées et rapports mensuels. Aucun frais de démarrage.
Que se passe-t-il avec la TVA et les impôts quand je loue plusieurs appartements en courte durée ?
En Suisse, l'immatriculation à la TVA est obligatoire dès que le chiffre d'affaires global dépasse CHF 100'000 par an. La taxe de séjour dans le Vaud est automatiquement collectée et reversée par Airbnb depuis février 2025. Les revenus de plusieurs logements en courte durée sont généralement imposés comme revenus d'une activité indépendante. Consultez un fiduciaire suisse avant de passer à plus de deux unités.
En résumé
Plusieurs appartements dans un même immeuble ne sont pas seulement plusieurs biens locatifs — ils constituent le point de départ d'une petite entreprise d'hébergement. Le modèle apart-hôtel comble l'écart opérationnel entre ce que les hôtes Airbnb individuels peuvent atteindre et ce que la gestion professionnelle coordonnée permet : une marque unique, une stratégie tarifaire unifiée et une infrastructure partagée qui réduit le coût par unité tout en augmentant le taux d'occupation et le tarif moyen.
Le changement de palier se produit à trois unités. En deçà, le modèle améliore déjà l'autogestion isolée. À partir de trois unités, la décision de confier la gestion à un professionnel est presque toujours justifiée par le retour sur le temps et l'augmentation des revenus combinés.
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