Quand le règlement de copropriété interdit les séjours courts, ou que la commune refuse l'autorisation de changement d'affectation, le bail reste la voie légale pour faire travailler l'appartement. Nous trouvons le locataire, instruisons le dossier, rédigeons le contrat — et gérons la location si vous le souhaitez.
Avant de conseiller une mise en location à la nuit, nous vérifions trois choses. À Montreux et dans tout le canton de Vaud, l'un des trois est fermé étonnamment souvent.
Un séjour court n'est licite dans une copropriété que si le règlement d'administration et d'utilisation l'autorise — ou si l'assemblée des copropriétaires le modifie. Beaucoup de PPE montreuises interdisent l'usage commercial ou la location répétée de courte durée, et un seul propriétaire suffit à empêcher une modification de passer.
Dans le canton de Vaud, mettre un logement à disposition plus de 90 nuits par année dans une zone de pénurie de logements constitue un changement d'affectation : il exige une autorisation préalable auprès de la commune, à laquelle s'ajoute l'annonce d'activité que tout hébergeur doit déposer auprès de l'Office du commerce et des manifestations au moins 10 jours avant la première nuit. Sans cela, l'ordre est de revenir à l'affectation résidentielle.
Pour un propriétaire domicilié à l'étranger, un bien grevé d'une restriction LFAIE (lex Koller) a en général été autorisé sur une base résidentielle. L'exploiter en hébergement commercial de courte durée cadrerait mal avec cette base — et aucune autorisation communale de type touristique ne guérit une restriction fédérale de propriété.
Nous vérifions les trois avant de vous conseiller. Quand la courte durée est réellement fermée, nous ne vous vendons pas un mandat de courte durée — nous louons l'appartement correctement, par bail.
Un bail de longue durée est un bail à loyer ordinaire : le locataire signe un contrat régi par les art. 253 ss CO, vous verse le loyer directement, dépose une garantie de trois mois de loyer au maximum (art. 257e CO) et occupe le logement pour une durée déterminée — en général une à trois années, renouvelable, ou trois à douze mois en meublé. Vous restez le bailleur, le logement est habité par un locataire et non par des touristes, et aucun changement d'affectation, registre des hébergés ni taxe de séjour n'entre en jeu. La seule formalité qui subsiste est celle du locataire lui-même : quiconque réside plus de trois mois dans une commune doit y annoncer son arrivée auprès du contrôle des habitants dans les huit jours (art. 3 de la loi vaudoise sur le contrôle des habitants) — aucune annonce d'hébergeur, aucun registre des hébergés, aucun bulletin mensuel à la police, aucune taxe de séjour. RivieraHost agit comme votre mandataire pour la mise en location et, si vous le souhaitez, comme gestionnaire de la location au quotidien.
Art. 74b al. 2 LEAE (Vaud) : « La location ou la sous-location est de brève durée lorsqu'elle porte sur une période pour laquelle l'hôte résidant n'est pas soumis à l'obligation de déclarer son arrivée à la commune concernée en application de la législation sur le contrôle des habitants. »Loi du 31 mai 2005 sur l'exercice des activités économiques (LEAE, RSV 930.01), art. 74b al. 2 — texte publié par le Canton de Vaud
Lue dans l'autre sens, cette définition tranche la question : dès que l'occupant est soumis à l'annonce d'arrivée, la location n'est plus de brève durée. Cette annonce est due au-delà de trois mois — un bail d'une à trois années, ou un bail meublé de trois à douze mois, sort donc par définition du régime de la courte durée : aucune autorisation de changement d'affectation, aucune annonce d'hébergeur (art. 74c LEAE), aucun registre des hébergés, aucun bulletin mensuel, aucune taxe de séjour. C'est exactement la distinction que font les services communaux lorsqu'un propriétaire les interroge.
Art. 3 al. 1 et 3 LCH (Vaud, RSV 142.01) : « Quiconque réside plus de trois mois consécutifs ou plus de trois mois par an dans une commune du canton, est tenu d'y annoncer son arrivée. » Al. 3 : « Lorsqu'un séjour de plus de trois mois est d'emblée prévisible, l'annonce aura lieu dans les huit jours qui suivent l'arrivée. » — un bail signé est exactement ce qui rend le séjour prévisible : l'annonce à huit jours s'applique donc, et c'est le locataire qui la dépose, pas le bailleur. Nous préparons le dossier. Source : État de Vaud — locations de type Airbnb
Les deux sont des baux ordinaires. La formule meublée de moyen séjour rapporte le plus par mois ; le bail classique se gère le plus tranquillement.
En pratique, les deux s'enchaînent : un bail meublé de 6 à 12 mois d'abord, puis un bail classique d'une à trois années si le locataire décide de rester.
Tout ce qu'un bailleur suisse doit faire, fait pour vous — dans la langue de votre futur locataire.
Trois façons de faire travailler le même appartement. Deux seulement sont accessibles quand la courte durée n'est pas autorisée.
Notre commission est de 10% du loyer effectivement encaissé — environ un mois de loyer par année de location. Aucun frais de mise en place, aucun abonnement, rien de facturé tant que l'appartement reste vide.
Si vous souhaitez seulement la mise en location et gérer ensuite la location vous-même, un mandat de placement seul est possible sur demande. Dans tous les cas, les conditions sont écrites avant la publication de la moindre annonce.
Décrivez-nous l'appartement et l'état actuel de la courte durée. Vous recevrez par écrit un loyer longue durée réaliste, la position juridique et la prochaine étape. Sans engagement.
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