Cautions et dommages : ce qui protège réellement un appartement loué à Montreux

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Le prix de la nuit est la partie que les propriétaires surveillent. Ce qui décide si un client négligent vous coûte un week-end ou une saison, c’est la remise des clés : l’état dans lequel l’appartement a été laissé, qui l’a constaté en premier, et quel délai avait déjà commencé à courir avant qu’on ouvre la porte. Sur une location courte durée à Montreux, l’argent est le plus souvent récupérable — mais seulement si l’état des lieux est documenté comme la plateforme et le droit suisse l’attendent, et seulement si vous savez quelle part de la réclamation ne vous a jamais appartenu.

Sur Airbnb, la caution que vous connaissiez n’existe plus

Les propriétaires qui louaient déjà avant 2024 raisonnent encore autour d’une caution encaissée à la réservation et rendue après le départ. Sur Airbnb, cette voie est fermée : « La plupart des hôtes n’ont pas le droit d’exiger de caution, que ce soit via notre Centre de résolution ou en dehors de la plateforme Airbnb. »^[1] Ce n’est ni une question de qualité d’annonce ni une question de marché : c’est la position par défaut de la plateforme sur toute annonce de logement.

Deux exceptions méritent d’être connues, car elles expliquent ce que vous voyez parfois chez d’autres hôtes. Certains hôtes — précisément des hôtes sélectionnés connectés à un logiciel — peuvent encore percevoir une caution en dehors de la plateforme, et lorsqu’une caution est autorisée, elle doit figurer dans le champ de frais prévu à cet effet afin d’être correctement communiquée aux voyageurs.^[1] Les hôtels référencés sur la plateforme constituent l’autre exception : ils peuvent demander une carte de crédit à l’arrivée pour couvrir les extras ou une caution dans le cadre de leur procédure habituelle, à condition que ce soit annoncé dans l’annonce.^[1] Un appartement loué par un propriétaire privé n’est ni l’un ni l’autre.

Ce qui protège une annonce de Montreux à la place, c’est le programme AirCover pour les hôtes : vérification d’identité des voyageurs, filtrage des réservations, protection des hôtes en cas de dommages à hauteur de 3 millions de dollars, responsabilité civile de l’hôte à hauteur de 1 million, responsabilité civile des expériences et services à hauteur de 1 million, et une ligne d’assistance 24 h/24.^[3] La moitié utile de cette phrase pour un sinistre, c’est la protection dommages — et il s’agit d’un processus de remboursement, pas d’une caution assise sur votre compte.

Ce que dit le droit suisse de la caution — et pourquoi ce n’est pas votre outil en courte durée

Le droit suisse du bail est strict sur les garanties, mais il est strict sur les baux. L’article 257e du Code des obligations prévoit que lorsque le locataire d’habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire.^[4] Pour les baux d’habitations, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer.^[4] Et la banque ne peut restituer l’argent qu’avec l’accord des deux parties ou sur la base d’une décision exécutoire ; si, dans l’année qui suit la fin du bail, le bailleur n’a fait valoir aucune prétention dans le cadre d’une procédure judiciaire, d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite, le locataire peut exiger de la banque la restitution des sûretés.^[4]

Trois conséquences pratiques pour un propriétaire à Montreux. L’argent n’est jamais à vous : il est au nom du locataire, et le dépenser vous fait sortir entièrement de l’article. Une année de silence vous coûte la garantie, ce qui explique pourquoi toute réclamation sur une location en forme de bail doit être déposée et pas seulement remarquée. Et ce mécanisme décrit un bail — la location directe longue, la location d’hiver, l’appartement meublé loué pour un semestre — plutôt qu’un séjour de trois nuits, où il n’y a ni compte d’épargne ni caution de trois mois. Si votre contrat appartient à la première famille, prévoyez d’emblée un compte bloqué et attendez-vous à ce que la banque et la signature du locataire fassent partie du circuit.

Le mécanisme qui fonctionne encore sur une plateforme : la préautorisation

Une empreinte de carte n’est pas une caution, et les centres d’aide des plateformes séparent soigneusement les deux. Booking.com l’explique sans détour à ses partenaires : « La préautorisation place une retenue temporaire sur la carte de crédit du client pour la vérifier et couvrir d’éventuels frais de non-présentation ou d’annulation tardive. »^[5] Notez la finalité : vérifier une carte et couvrir un no-show ou une annulation tardive. C’est un outil de protection du chiffre d’affaires, pas un fonds de dommages, et il expire selon son propre calendrier.

Restent les réservations directes, seul endroit où une vraie clause de garantie vous appartient. C’est précisément là que la discipline compte : pour un séjour réellement court, vous rédigez une clause contractuelle de responsabilité ; pour un séjour assez long pour ressembler à un bail, vous devez respecter l’art. 257e — trois mois de loyer au maximum, à la banque, au nom du locataire. Le piège, c’est le modèle mixte : un propriétaire qui encaisse une caution pour une location d’hiver de deux mois et la garde sur son compte courant s’est trompé sur les deux tableaux à la fois.

Le compte à rebours de 14 jours : comment une réclamation tient debout

La procédure Airbnb est courte et sans indulgence, et elle est documentée dans l’ordre où elle se déroule. Documentez le problème en prenant des photos ou des vidéos, en obtenant des devis de réparation ou de nettoyage, et/ou des reçus. Dans les 14 jours suivant le départ du client responsable, déposez une demande de remboursement dans le Centre de résolution. Le client dispose alors de 24 heures pour répondre : s’il ne répond pas, paie partiellement ou refuse, la demande peut être escaladée au titre de la protection des hôtes en cas de dommages, où le support Airbnb l’examine.^[2] Si vous souhaitez impliquer le support Airbnb dans une demande AirCover, la documentation justificative du dommage doit être transmise dans les 14 jours suivant le dommage ou la perte.^[2]

La lecture opérationnelle pour un appartement de la Riviera est sans détour : le délai court dès le départ du client, pas le jour où vous visitez enfin l’appartement. Une machine à laver qui fuit discrètement, une chaise montée sur la terrasse en octobre et retrouvée en avril, une marque sur un mur découverte à la repeinture — chacun de ces cas est hors délai au moment où il est constaté, dans le rythme normal d’un appartement rarement géré. Une réclamation a besoin d’une date, de photographies et d’un montant, et elle en a besoin dans les deux semaines qui suivent le départ du dernier client.

Ce qu’AirCover ne paiera jamais

Les exclusions comptent plus que le plafond, parce que ce sont elles qui font débat. La protection des hôtes en cas de dommages ne couvre pas les dommages relevant de l’usure normale ; la perte de devises ; les pertes dues à des phénomènes naturels tels que les tremblements de terre ; ni le nettoyage lié aux tâches normales de départ, comme la lessive, la vaisselle ou l’évacuation des déchets.^[2] L’article d’aide ajoute une phrase à lire deux fois : « La protection des hôtes en cas de dommages n’est pas une assurance ni un service financier. »^[2] Vos assurances bâtiment et propriétaire restent vos contrats : le programme de la plateforme se pose au-dessus, pas à la place.

Le droit suisse trace la même frontière pour l’usure ordinaire, mais par l’autre bout. À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat — c’est la définition légale de l’usure que le propriétaire supporte plutôt que le locataire.^[4] L’article suivant est celui qui tranche les vrais dossiers : lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. S’il néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, sauf s’il s’agit de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l’aide des vérifications usuelles.^[4]

Lus ensemble, les deux systèmes disent la même chose. L’usure est un coût de possession de l’appartement. Le dommage est une réclamation. Et la frontière entre les deux se décide par une vérification qui a lieu immédiatement, pas par la fermeté du dernier courriel.

La routine de départ qui garde la réclamation vivante

Rien de tout cela n’est exotique. Chaque point est ce qu’un exploitant fait entre deux réservations, en une vingtaine de minutes :

• Photographiez l’appartement pièce par pièce au départ — horodaté, plus une courte vidéo de la cuisine, de la salle de bains et du sol devant la porte du balcon. La preuve doit exister avant l’arrivée du client suivant, pas après la plainte suivante.
• Comparez à l’inventaire d’arrivée et séparez deux listes : ce qui est cassé ou manquant, et ce qui est simplement usé. La deuxième liste est votre coût ; la mélanger à la réclamation affaiblit un dossier solide.
• Obtenez un montant, pas un avis — un devis de réparation, un devis de nettoyage ou une facture. Airbnb demande des devis ou des reçus, et une réclamation sans chiffre ne peut pas être examinée.^[2]
• Déposez dans la fenêtre de 14 jours à compter du départ, et notez le délai de réponse de 24 heures du client pour escalader une demande restée sans réponse au lieu de l’oublier.^[2]
• Informez le client par écrit de ce que vous avez constaté, tout de suite — le même réflexe que l’art. 267a impose au bailleur qui vérifie l’état de la chose.^[4]
• Tenez le journal. Deux réclamations dans le même appartement à six mois d’écart, photographies et factures à l’appui, c’est le dossier qui est remboursé sans discussion.

C’est là que la différence entre un appartement géré et un appartement autogéré se joue, et elle tient moins à la connaissance juridique qu’à la personne présente dans l’embrasure de la porte un dimanche à 11 h. Nos appartements à Montreux tournent autour de 87 % d’occupation — environ 34 % de plus que les mêmes appartements en autogestion — et nous ne prenons que des appartements autorisés. Les conditions restent simples : une commission forfaitaire de 20 % sur ce que l’appartement gagne, sans frais de mise en place. La gestion des dommages fait partie du service, précisément parce qu’une réclamation qui dépend d’une photo prise à la bonne heure ne se délègue pas à une visite le mois prochain.

La question de la caution a une réponse juridique, une réponse opérationnelle et une réponse assurantielle, et ce ne sont pas les mêmes documents. Si votre appartement se trouve en copropriété, les règles de l’immeuble sur les dommages et les parties communes sont la lecture suivante, et le volet assurantiel du même problème est chiffré dans l’assurance réellement nécessaire pour une location courte durée à Montreux. Le reste du contenu propriétaire — revenus, tarification, conformité et données de marché — se trouve dans le hub des guides propriétaires.

Questions fréquentes

Sources

1. Centre d’aide Airbnb, Security deposits (article 140, EN) — la plupart des hôtes n’ont pas le droit d’exiger de caution, ni via le Centre de résolution ni en dehors de la plateforme ; exception pour certains hôtes connectés à un logiciel et obligation de déclarer la caution autorisée dans le champ de frais prévu ; possibilité pour les hôtels de demander une carte de crédit à l’arrivée si la pratique est annoncée ; réclamation des dommages sans caution via le Centre de résolution. Consulté le 19 octobre 2026.
2. Centre d’aide Airbnb, Host damage protection (article 279, EN), intégré à AirCover pour les hôtes — remboursement jusqu’à 3 millions de dollars en cas de dommages causés par un voyageur ; documentation par photos ou vidéos, devis ou reçus ; demande à déposer dans le Centre de résolution dans les 14 jours suivant le départ du client responsable ; 24 heures pour la réponse du client avant escalade ; documentation justificative dans les 14 jours du dommage ou de la perte lorsque le support Airbnb intervient ; exclusions pour l’usure normale, la perte de devises, les phénomènes naturels et le nettoyage lié aux tâches normales de départ ; mention explicite que le programme n’est ni une assurance ni un service financier. Consulté le 19 octobre 2026.
3. Centre d’aide Airbnb, AirCover for hosts (article 3733, EN) — composition du programme : vérification d’identité des voyageurs, filtrage des réservations, protection des hôtes en cas de dommages à hauteur de 3 millions de dollars, responsabilité civile de l’hôte à hauteur de 1 million, responsabilité civile des expériences et services à hauteur de 1 million et ligne d’assistance 24 h/24. Consulté le 19 octobre 2026.
4. Fedlex, RS 220 Code des obligations, état le 1^er janvier 2025 (texte français) — art. 257e : dépôt des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs auprès d’une banque sur un compte au nom du locataire ; plafond de trois mois de loyer pour les baux d’habitations ; restitution uniquement avec l’accord des deux parties ou sur décision exécutoire et règle de l’année permettant au locataire d’exiger la restitution ; art. 267 : restitution de la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat ; art. 267a : vérification de l’état à la restitution et avis immédiat au locataire des défauts dont il répond, faute de quoi il est déchargé de toute responsabilité. Consulté le 19 octobre 2026.
5. Booking.com Partner Hub, Guide on setting reservation policies (EN) — politiques d’annulation, de caution et de prépaiement ; la préautorisation y est définie comme une retenue temporaire sur la carte de crédit du client pour la vérifier et couvrir d’éventuels frais de non-présentation ou d’annulation tardive. Consulté le 19 octobre 2026.

Conditions des plateformes et règles du bail suisse consultées le 19 octobre 2026. Informations générales sur les cautions et les réclamations pour dommages, sans valeur de conseil juridique ou d’assurance — les conditions actuelles de la plateforme, votre contrat et, lorsqu’un bail est en jeu, l’art. 257e CO déterminent votre cas.