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La plupart des locations courte durée en Suisse ne sont pas fermées par un contrôleur venu les chercher. Elles sont fermées par un voisin qui en a assez — et ce qui suit relève du droit privé, pas d’une inspection administrative. Deux articles du Code civil décident de l’issue de la grande majorité de ces cas, et presque aucun propriétaire ne les lit avant la première plainte.
Ce guide explique ce que la loi suisse exige réellement lorsque vous louez un appartement en courte durée, contre qui le voisin peut agir, et le petit nombre de mesures qui gardent un désaccord sur le palier plutót que devant une autorité de conciliation. Il s’agit d’informations générales, et non d’un conseil juridique : pour un litige en cours, la personne à appeler est un avocat suisse ou le service compétent de votre commune.
La réponse courte. Selon l’art. 684 CC, le propriétaire doit s’abstenir de tout excès au détriment de la propriété voisine — et le bruit figure explicitement dans l’article.[1] Selon l’art. 679 CC, le voisin atteint ou menacé d’un dommage peut actionner le propriétaire pour faire cesser l’excès, obtenir des mesures et des dommages-intérêts : cette action vise le propriétaire de l’appartement, pas le voyageur.[2] Votre locataire doit, lui, avoir les égards dus envers les autres habitants et les voisins[3] — raison pour laquelle le règlement que vous imposez est la pièce qui compte.
Ce que la loi exige réellement de vous
L’art. 684 al. 1 CC pose le standard général. Texte officiel :
« Le propriétaire est tenu, dans l’exercice de son droit, spécialement dans ses travaux d’exploitation industrielle, de s’abstenir de tout excès au détriment de la propriété du voisin. » — art. 684 al. 1 CC[1]
L’alinéa 2 du même article lève tout doute sur la nature d’un « excès » : pollution de l’air, mauvaises odeurs, bruit, vibrations, rayonnements, privation de lumière ou d’ensoleillement, lorsque ces effets dépassent les limites de la tolérance que les voisins se doivent d’après l’usage local, la situation et la nature des immeubles.[1] Deux conséquences comptent pour un appartement loué. D’abord, le critère est un seuil de tolérance, pas le silence : un immeuble au bord d’une voie ferrée est jugé autrement qu’une rue résidentielle calme, et la tolérance est plus basse la nuit qu’à midi. Ensuite, l’excès n’a pas besoin de durer un an pour être actionnable : une location courte durée qui produit un bruit au-delà de la tolérance locale peut suffire.
La sanction se trouve à l’art. 679 CC :
« Celui qui est atteint ou menacé d’un dommage parce qu’un propriétaire excède son droit, peut actionner ce propriétaire pour qu’il remette les choses en état ou prenne des mesures en vue d’écarter le danger, sans préjudice de tous dommages-intérêts. » — art. 679 al. 1 CC[2]
Lisez les deux dispositions ensemble et l’architecture apparaît : l’action appartient au voisin, elle vise le propriétaire du bien, et son premier remède n’est pas une indemnité mais la cessation de ce qui cause la nuisance. Lorsque c’est un voyageur qui fait le bruit, ses propres obligations figurent dans le Code des obligations : selon l’art. 257f al. 2 CO, « s’il s’agit d’un immeuble, il est tenu d’avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus ».[3] Une réservation est un bail au sens de cette disposition.
L’alinéa 3 donne au propriétaire l’outil que la plupart des hôtes n’utilisent jamais. Si le locataire persiste à enfreindre ce devoir nonobstant une protestation écrite et que le maintien du bail devient insupportable, le bailleur peut résilier avec effet immédiat, ou, pour les baux d’habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.[3] En clair : la protestation écrite que vous envoyez la nuit du premier incident est ce qui transforme une mauvaise réservation en réservation que vous avez le droit de terminer.
Contre qui le voisin agit — et qui paie
L’action de l’art. 679 CC est dirigée contre celui qui excède le droit dont il est titulaire. Dans un immeuble locatif, c’est le propriétaire de l’appartement, pas le voyageur bruyant du samedi soir. Le devoir d’égards du locataire existe envers vous, sur la base du contrat ; la prétention du voisin est dirigée contre vous en tant que propriétaire. Cette asymétrie a trois conséquences pratiques :
- Votre protection contre un mauvais voyageur est contractuelle, et elle se prépare avant le séjour. Règlement accepté par écrit à la réservation, procédure d’avertissement, droit de résilier selon l’art. 257f al. 3 CO — et non un appel à la plateforme le soir même.
- Votre absence ne vous sort pas du dossier. Un propriétaire non résident reste la personne contre qui l’action est introduite, dans une langue et selon une procédure qu’il ne connaît pas toujours. Quelqu’un sur place doit pouvoir répondre à une porte et transformer un reproche en conversation.
- C’est la répétition qui change la nature du cas. Une plainte isolée est une nuisance ; une série documentée de plaintes devient la preuve que l’usage même de l’appartement excède ce que les voisins doivent tolérer. C’est à ce moment que la discussion cesse de porter sur le voyageur et commence à porter sur l’activité.
Les trois plaintes qui déclenchent la plupart des conflits
Les praticiens qui traitent ces conflits décrivent un schéma contre-intuitif : les plaintes sont rarement déclenchées par une seule nuit bruyante. Elles naissent quand quelqu’un constate que des inconnus entrent et sortent en permanence de l’appartement d’à côté, sans que personne ne l’en ait informé ; la nuit bruyante est l’occasion, pas la cause.[5] Les irritants rapportés sont remarquablement peu spectaculaires :
- Les déchets. Un conteneur mal rempli, un sac posé à côté d’une poubelle pleine, une consigne de tri que personne n’a expliquée aux voyageurs. Cela touche tout l’immeuble et reste visible pendant des jours.[5]
- La cage d’escalier aux heures décalées. Des valises à roulettes sur des marches en pierre à cinq heures du matin font plus de bruit qu’une fête, et réveillent les voisins.[5]
- La buanderie commune. Les plages horaires, le linge oublié dans la machine, le sentiment qu’une population tournante utilise une installation que les résidents organisent entre eux.[5]
Le constat qui mérite une action : « la plupart des conflits Airbnb dans un immeuble commencent non pas par du bruit, mais par le sentiment de ne pas avoir été consulté », et le moment le plus efficace avec les voisins se situe avant la première réservation — une sonnette, une explication courte et un numéro de téléphone coûtent un après-midi et évitent plus de problèmes que n’importe quel règlement écrit.[5] C’est l’assurance la moins chère dont dispose un propriétaire, et la mesure la plus souvent oubliée quand l’appartement est géré à distance.
Ce qu’une plainte peut remettre sur la table
Pour un propriétaire de la région Montreux–Vevey, une plainte de voisinage porte rarement uniquement sur le bruit. Dans les communes de la Riviera vaudoise, la mise en location courte durée d’un logement meublé est une activité autorisée et annoncée, et la page officielle de l’autorité intercommunale (Association Sécurité Riviera, qui couvre Montreux, Vevey, La Tour-de-Peilz, Blonay–Saint-Légier, Corseaux, Corsier, Chardonne et Jongny) en fixe les conditions. Depuis le 1er juillet 2022, selon ses propres termes, « la personne physique ou morale qui met en location ou sous-location un hébergement doit s’annoncer au moins dix jours avant la première nuitée auprès de l’Office du commerce et des manifestations »[4] — et ce n’est qu’une fois la copie de l’autorisation communale transmise que l’attestation utilisée, entre autres, pour la Riviera Card est délivrée.
La même page contient deux avertissements qui décident d’une bonne part des litiges. Si vous êtes locataire de l’appartement que vous souhaitez louer, l’autorisation préalable de votre bailleur est nécessaire. Et pour les propriétaires en copropriété : « Quant aux propriétaires de logements en PPE, assurez-vous que le Règlement de la PPE vous autorise à pratiquer cette activité ».[4] Autrement dit, avant la première plainte, demandez-vous à laquelle de ces trois questions votre dossier résisterait : l’activité est-elle autorisée et annoncée, le règlement de copropriété la permet-il, et pouvez-vous le prouver ? Dans le canton de Vaud, l’activité relève aussi de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC) et de son règlement, ainsi que de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL).[4]
Ne traitez pas l’autorisation comme une formalité à compléter plus tard. Le délai d’annonce court dès la première nuitée, pas dès la première plainte, et le document qui met fin le plus rapidement à un différend est une autorisation obtenue avant qu’il ne commence. Notre guide sur l’enregistrement en Valais et dans le canton de Vaud détaille les étapes, et celui sur la location courte durée en copropriété (PPE) traite le volet copropriété.
Cinq mesures qui gardent une plainte hors du dossier
- Présentez-vous avant les voyageurs. Une visite aux voisins directs, le numéro de la personne qui répond à 23 heures, et un « appelez-moi d’abord » explicite. C’est la mesure que les témoignages de praticiens placent au-dessus de toute règle écrite.[5]
- Mettez les règles de l’immeuble dans la réservation, par écrit. Heures de calme, consignes de déchets et jours de collecte, plages de buanderie, et la conséquence d’un manquement. Un règlement affiché seulement dans la cuisine n’est pas un moyen de défense.
- Organisez l’arrivée et le départ. Manutention des bagages, cage d’escalier et ascenseur, et aucun déménagement après 22 heures ni avant 7 heures. La valise à roulettes à cinq heures du matin est l’irritant le plus cité, et il dépend entièrement de vous.[5]
- Avertissez par écrit, une fois, puis agissez. L’art. 257f al. 3 CO fait de la protestation écrite l’étape qui ouvre la résilition immédiate ou à 30 jours en cas de récidive.[3] Conservez la preuve de l’avertissement et du comportement du locataire.
- Répondez à la plainte dans la journée. Reconnaître la nuisance, nommer une mesure concrète, donner un numéro. Qu’une plainte reste dans l’immeuble ou devienne un dossier dépend surtout du ton de la première réponse, pas de la gravité de l’incident.[5]
Rien de tout cela ne remplace le cadre légal, et ce n’est pas l’objectif. L’objectif est d’en supprimer les conditions d’application — ce qui, dans le récit de ceux qui vivent ces conflits au quotidien, représente l’essentiel du travail.
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10 ans d'expérience dans l'hôtellerie. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU).
Questions fréquentes
Un voisin peut-il m’empêcher de louer mon appartement en courte durée ?
Un voisin n’obtient pas une interdiction en s’opposant par principe à la location courte durée. Ce que lui donne l’art. 679 CC, c’est une action lorsqu’il est atteint ou menacé d’un dommage parce que le propriétaire excède son droit : il peut demander la cessation de l’excès, des mesures de protection et des dommages-intérêts. C’est pourquoi la vraie question n’est jamais « ai-je le droit de louer ? » mais « l’usage de cet appartement reste-t-il dans ce que les voisins doivent tolérer ? »[2]
Si un voyageur fait du bruit, le voisin peut-il agir directement contre lui ?
L’action de l’art. 679 CC vise celui qui excède son droit, ce qui, dans un immeuble, est le propriétaire de l’appartement. Le devoir d’égards du locataire envers les autres habitants et les voisins découle de l’art. 257f CO, et il existe envers le bailleur sur la base du contrat. En pratique, le propriétaire répond au voisin, puis se retourne contre le voyageur sur la base du contrat et du règlement accepté.[2][3]
Puis-je résilier la réservation d’un voyageur qui perturbe les voisins ?
Oui, dans les conditions de l’art. 257f al. 3 CO : lorsque, nonobstant une protestation écrite du bailleur, le locataire persiste à manquer à ses devoirs et que le maintien du bail devient insupportable, le bailleur peut résilier avec effet immédiat ou, pour les baux d’habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. La protestation écrite et la preuve du comportement décrit sont ce qui rend la résilition robuste.[3]
Faut-il l’accord des voisins ou des copropriétaires ?
Le Code civil impose le respect d’un seuil de tolérance ; il n’exige pas l’accord des voisins. En copropriété, la réponse diffère, car le règlement de la PPE s’applique en plus : l’autorité intercommunale de la Riviera vaudoise conseille expressément aux propriétaires en PPE de vérifier que le règlement les autorise à pratiquer cette activité. Si vous êtes locataire de l’appartement, l’autorisation préalable du bailleur est nécessaire.[4]
Dois-je annoncer l’activité avant la première réservation ?
Dans les communes de la Riviera vaudoise, oui : depuis le 1er juillet 2022, la personne ou la société qui met en location ou sous-location un hébergement doit s’annoncer auprès de l’Office du commerce et des manifestations au moins dix jours avant la première nuitée, et l’attestation donnant notamment accès à la Riviera Card est délivrée après transmission de la copie de l’autorisation communale.[4]
Si vous arbitrez aussi la façon d’exploiter l’appartement, les deux guides les plus proches sont la location courte durée en copropriété (PPE) — où le règlement de l’immeuble décide de la réponse — et le hub des guides propriétaires, qui rassemble marché, fiscalité et réglementation au même endroit.
Sources : Code civil suisse (RS 210), art. 684 et 679 — texte officiel sur Fedlex / English text ; Code des obligations (RS 220), art. 257f — texte officiel / English text ; Association Sécurité Riviera, « Mettre à disposition un logement de vacances » (conditions d’exploitation d’un logement de vacances dans les communes de la Riviera : annonce, autorisation communale, PPE) ; alphakey.ch, « When the neighbours complain: noise, refuse, and the tone that decides the outcome » (19 juillet 2026), témoignages de praticiens sur les conflits de voisinage en location courte durée. Consulté le 15 octobre 2026. Informations générales, et non un conseil juridique — pour un litige ou un immeuble précis, consultez un avocat suisse ou le service communal compétent.
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