Les appartements à Montreux se négociaient entre CHF 10'929 et 11'888 par m² en 2026 (RealAdvisor, Acheteur.ch), soit environ 4 à 8 % au-dessus de la moyenne vaudoise. Cette prime achète la vue sur le lac, la demande liée au Jazz Festival, et un marché qui a tout de même progressé de 2,5 % sur un an. Reste à savoir si elle achète aussi un bon investissement locatif — une question que peu d'acheteurs chiffrent réellement.
Ce guide détaille le coût d'achat d'un appartement à Montreux, qui a le droit d'acheter, combien de fonds propres sont réellement nécessaires, et à quoi ressemble un revenu locatif réaliste une fois propriétaire. Pour des projections de revenus sur un bien existant, consultez notre guide des revenus Airbnb à Montreux.
Dans ce guide
Combien coûte un appartement à Montreux en 2026 ?
En 2026, le prix moyen à Montreux se situe entre CHF 10'929/m² (RealAdvisor, données de juillet) et CHF 11'763/m² (Acheteur.ch, données de février). C'est nettement au-dessus de la moyenne cantonale de CHF 10'517/m² (Strike Advisory, juin 2026), ce qui reflète la position lacustre de Montreux et sa demande touristique.
| Zone | Prix au m² (2026) | Appartement 60 m² indicatif |
|---|---|---|
| Montreux (moyenne ville) | CHF 10'929–11'888 | CHF 656'000–713'000 |
| Canton de Vaud (moyenne) | CHF 10'517 | CHF 631'000 |
| Montreux, bord du lac / rénové | CHF 13'000–17'000+ | CHF 780'000–1'020'000+ |
Les prix ont progressé d'environ 2,5 % sur un an à Montreux, un rythme modéré à l'échelle suisse. Après huit ans de gestion de biens sur la Riviera, nous observons systématiquement le même schéma à la revente : les appartements situés à moins de dix minutes à pied du bord du lac ou de la gare de Montreux conservent une prime durable par rapport à des biens comparables plus excentrés — exactement le même périmètre qui alimente la demande en location courte durée.
Qui peut réellement acheter — Lex Koller et propriété étrangère
Tout le monde ne peut pas légalement acheter un bien en Suisse, et les règles se durcissent en 2026. La Lex Koller — la loi fédérale limitant l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger — impose déjà des exigences de permis et des quotas cantonaux aux acheteurs étrangers non-résidents (Deloitte Suisse, 2026).
Changement réglementaire en cours : Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert une consultation publique (jusqu'au 15 juillet 2026) sur un durcissement important de la Lex Koller. Le projet limiterait l'achat de résidences secondaires par des étrangers, imposerait aux acheteurs hors UE/AELE un permis individuel pour une résidence principale avec obligation de revente sous deux ans en cas de départ de Suisse, et interdirait aux entités étrangères l'achat de biens commerciaux à des fins purement spéculatives (Nievergelt und Stöhr, 2026). Ce ne sont que des propositions, pas encore la loi — mais tout acheteur étranger devrait en tenir compte avant de s'engager.
Les résidents suisses et les ressortissants UE/AELE titulaires d'un permis de séjour (C ou B, dans la plupart des cas) achètent en général dans les mêmes conditions que les citoyens suisses, sans permis Lex Koller. Si vous ne détenez ni l'un ni l'autre statut, vérifiez votre situation précise auprès d'un notaire vaudois avant de faire une offre — un refus de permis après signature d'un compromis de vente coûte cher à annuler.
Financement : combien de fonds propres faut-il ?
Un appartement acheté pour y habiter et un appartement acheté uniquement pour le louer sont financés selon des règles différentes en Suisse, et l'écart est plus important que ce à quoi s'attendent la plupart des primo-acquéreurs.
Pour un appartement à CHF 700'000 acheté uniquement comme location courte durée, cela représente environ CHF 280'000 de fonds propres avant qu'une hypothèque ne couvre le solde (UBS Suisse, 2026). Les banques appliquent aussi des tests de solvabilité plus stricts sur les biens d'investissement, exigeant généralement que le revenu locatif imputé couvre confortablement les intérêts, l'amortissement et l'entretien, calculés à un taux d'intérêt théorique bien supérieur au taux actuel.
Frais de notaire et droits de mutation
Prévoyez près de 4 % du prix d'achat en frais annexes, en plus du prix de vente, dans le canton de Vaud (Acheteur.ch, 2026). C'est un coût d'entrée fixe, que le bien devienne ensuite un excellent ou un médiocre produit locatif.
| Poste de coût | Taux | Sur CHF 700'000 |
|---|---|---|
| Droit de mutation — canton | 2,2 % | CHF 15'400 |
| Droit de mutation — commune | jusqu'à 1,1 % | jusqu'à CHF 7'700 |
| Inscription au Registre foncier | ~0,3 % | CHF 2'100 |
| Honoraires de notaire | 0,5–0,7 % | CHF 3'500–4'900 |
| Total des frais d'acquisition | ~4 % | ~CHF 28'000 |
Changement fiscal à noter en 2026 : Depuis le 1er janvier 2026, le canton de Vaud a supprimé le forfait de 4,5 % qui permettait auparavant de déduire les frais d'acquisition de l'impôt sur le gain immobilier sans justificatif. Conservez chaque facture de notaire et chaque quittance de droits de mutation dès le premier jour — vous en aurez besoin comme preuve des frais d'acquisition lors de la revente.
Transformer l'appartement en location courte durée
Acheter l'appartement n'est que la première étape. Avant l'arrivée du premier client, le canton de Vaud exige que les hôtes déclarent leur activité de location courte durée et obtiennent une autorisation communale — et si le bien était auparavant loué en résidence principale de longue durée, un permis cantonal de changement d'affectation peut aussi s'appliquer. Notre guide d'inscription couvre la procédure complète, et Airbnb est-il légal dans le canton de Vaud ? explique les plafonds de 90 nuits qui s'appliquent dans certaines communes.
Deux coûts systématiquement sous-estimés par les nouveaux propriétaires : l'assurance et la structure fiscale. Les polices d'habitation standard ne couvrent pas une activité commerciale de location courte durée — voir notre guide d'assurance pour la location courte durée. Et les revenus locatifs sont imposés différemment d'un bien occupé par son propriétaire, avec des seuils de TVA qui peuvent s'appliquer dès CHF 100'000 de revenus annuels — détails dans notre guide fiscalité et TVA Airbnb.
Le calcul du rendement tient-il la route ?
Le rendement locatif brut moyen en Suisse se situe entre 2,5 et 3,5 %, avec une moyenne autour de 2,96 % (Offlist Suisse, 2026). La location courte durée ajoute en général 0,5 à 1,5 point de pourcentage par rapport au bail classique — mais l'écart de rendement net se réduit souvent une fois pris en compte le ménage, les commissions de plateforme et la vacance (Investropa, 2026).
Montreux échappe partiellement à cette compression nationale. Un deux-pièces géré professionnellement dans le portefeuille de Riviera Host génère CHF 90'000–99'000/an de revenu brut — voir notre analyse complète des revenus. Rapporté à un prix d'achat de CHF 700'000–950'000 pour un bien comparable, cela représente un rendement brut de 9,5 à 14 % avant financement et frais d'exploitation, largement au-dessus de la moyenne nationale — presque entièrement grâce à la fenêtre de 14 nuits du Jazz Festival à 3–5× le tarif de base.
La réserve honnête : Ce rendement suppose une gestion professionnelle, une tarification dynamique et une pleine exploitation du Jazz Festival. Un bien auto-géré, nouvellement mis en ligne, avec un taux d'occupation de 65–70 % et des tarifs fixes, se rapproche plutôt d'un rendement brut de 5 à 7 % — toujours compétitif, mais un dossier d'investissement différent du chiffre le plus visible.
Faites vos propres calculs avant d'engager des capitaux. Prenez le prix d'achat total (prix de vente + ~4 % de frais), comparez-le à un scénario de revenus réaliste tiré de notre guide complet de la location à Montreux, et testez-le dans l'hypothèse prudente, pas dans l'hypothèse de gestion professionnelle optimale. Si le scénario prudent fonctionne déjà, le bien est un investissement solide ; si seul le scénario optimiste fonctionne, c'est le risque d'exécution que vous financez, pas l'appartement lui-même.
Questions fréquentes
Combien coûte un appartement au m² à Montreux en 2026 ?
Les appartements à Montreux se négociaient entre CHF 10'929 et 11'888 par m² en 2026, soit environ 4 à 8 % au-dessus de la moyenne du canton de Vaud (CHF 10'517/m²). Les prix ont progressé d'environ 2,5 % sur douze mois. Un deux-pièces de 60 m² coûte donc environ CHF 655'000–715'000 avant frais d'acquisition.
Un étranger peut-il acheter un appartement à Montreux pour le louer ?
Les ressortissants hors UE/AELE sont soumis aux restrictions de la Lex Koller, et une consultation fédérale ouverte en 2026 propose un durcissement supplémentaire, notamment sur l'achat de résidences secondaires. Les résidents suisses et les ressortissants UE/AELE titulaires d'un permis de séjour sont soumis à beaucoup moins de restrictions. Vérifiez toujours votre situation avec un notaire avant de faire une offre.
Combien de fonds propres faut-il pour acheter un bien locatif en Suisse ?
Un bien acheté purement à titre d'investissement locatif exige généralement 40 % de fonds propres, sans aucun retrait de 2e pilier autorisé. Pour un appartement à CHF 700'000, cela représente environ CHF 280'000 de fonds propres avant financement du solde de CHF 420'000.
Quel est le coût total d'achat d'un appartement dans le canton de Vaud, frais compris ?
Prévoyez environ 4 % du prix d'achat en frais annexes dans le canton de Vaud : 3,3 % de droits de mutation, environ 0,5 à 0,7 % d'honoraires de notaire et 0,3 % d'inscription au Registre foncier. Sur un bien à CHF 700'000, cela représente environ CHF 28'000.
Quel rendement locatif espérer d'une location courte durée à Montreux ?
Le rendement locatif brut moyen en Suisse se situe entre 2,5 et 3,5 %. La location courte durée ajoute généralement 0,5 à 1,5 point par rapport au bail classique, mais c'est la prime du Jazz Festival qui pousse les biens bien gérés vers 9,5–14 % brut — contre 5–7 % pour des biens auto-gérés et gérés prudemment.
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Fondateur de Riviera Host. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourisme (FHGR), MSc Data Science (HSLU). Plus de 8 ans de gestion de locations courte durée sur la Riviera vaudoise.
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