Deux chiffres déterminent ce que le nouveau frais unique de service Airbnb de 15,5 % coûte à un hôte autogéré à Montreux, et la plupart des guides de réajustement en circulation se trompent sur le second. Ne rien faire fait baisser le revenu net d'environ 12,9 % — le frais s'applique que vous touchiez à votre prix ou non. Le réajustement de +18,3 % largement cité en ligne n'est pas neutre pour le revenu net : le chiffre réellement neutre est de +14,8 %, et l'écart de 3,5 points entre les deux est une augmentation de prix discrétionnaire déguisée en mesure défensive.
Pour Montreux et le reste de la Suisse, l'échéance est le 13 octobre 2026 — plus tardive que le délai du 15 septembre pour les hôtes hors de l'Espace économique européen, mais bien réelle et qui approche vite pour quiconque gère encore son bien seul sous l'ancienne structure de frais partagés. Ce guide détaille le calcul en francs suisses et ce qu'il faut concrètement faire avant l'échéance.
Note sur la source : les mécanismes de frais, les dates d'échéance et les résultats sur l'élasticité de marché cités dans cet article proviennent de l'analyse d'AirROI, basée sur la documentation officielle d'Airbnb et une étude portant sur 33 341 annonces aux États-Unis, publiée en juillet 2026 par Jun Zhou. Lorsque les données sous-jacentes sont spécifiques aux États-Unis, nous le précisons plutôt que de les présenter comme des données montreusiennes.
Réponse courte : le nouveau frais unique Airbnb touche les hôtes autogérés de Montreux dès le 13 octobre 2026. Le réajustement neutre pour le revenu net est de +14,8 %, pas les +18,3 % généralement cités.
Dans ce guide
L'échéance suisse : 13 octobre 2026
Airbnb migre progressivement les hôtes de l'ancienne structure de frais partagés — environ 3 % côté hôte, 14,1 à 16,5 % côté voyageur — vers un frais unique côté hôte de 15,5 %, par étapes depuis fin 2025. Les hôtes utilisant un logiciel de gestion locative ou de channel management sont passés en premier ; les hôtes autogérés forment la dernière vague, et la Suisse bascule aux côtés de l'EEE plutôt qu'avec le groupe de septembre.
| Date | Qui a basculé |
|---|---|
| Fin 2025 | Première cohorte d'hôtes connectés à un logiciel de gestion ou de channel management |
| 13 avril 2026 | Tous les hôtes restants connectés à un logiciel, dans le monde entier |
| 22 juin 2026 | Bascule pays par pays pour l'Allemagne et le Royaume-Uni |
| 15 septembre 2026 | Échéance d'ajustement des prix — tous les autres hôtes hors EEE |
| 13 octobre 2026 | Échéance d'ajustement des prix — hôtes dans l'EEE et en Suisse |
Le centre de ressources officiel d'Airbnb formule précisément les choses : « The deadline to adjust your prices is September 15 if you live outside the European Economic Area and October 13 if you live within it or in Switzerland » (l'échéance pour ajuster vos prix est le 15 septembre si vous résidez hors de l'Espace économique européen, et le 13 octobre si vous résidez dans l'EEE ou en Suisse). Lisez attentivement : c'est une échéance pour ajuster les prix, pas une échéance pour choisir d'y participer. Le changement de frais s'applique de toute façon ; la seule chose qu'un hôte à Montreux contrôle, c'est de savoir si son prix évolue en conséquence.
Le calcul de réajustement que presque tout le monde se trompe
Le réflexe de la plupart des hôtes est de diviser l'ancien prix par 0,845 (puisque 1 − 0,155 = 0,845), ce qui donne environ +18,3 %. Ce chiffre est arithmétiquement correct, mais appliqué à la mauvaise cible : il maintient l'ancien prix affiché constant, pas l'ancien revenu net. Sous l'ancien frais partagé, un hôte n'a jamais réellement touché 100 % du prix affiché — environ 3 % étaient déjà déduits côté hôte. Le chiffre qui maintient le revenu net constant est 0,97 ÷ 0,845 = 1,148, soit +14,8 %.
Le propre exemple chiffré d'Airbnb utilise le chiffre le plus bas : l'illustration du centre de ressources fait passer un tarif de $100 par nuit à $115 — un ajustement d'environ +15 %, pas +18,3 %. Airbnb n'a jamais publié de chiffre de 18,34 % ; il circule parce que les fils de discussion entre hôtes divisent par 0,845 sans tenir compte des 3 % de frais côté hôte de l'ancien système.
Voici ce que donne chaque approche sur une réservation réaliste à Montreux — un tarif de CHF 300 par nuit plus des frais de ménage de CHF 100, soit un sous-total de CHF 400, à peu près conforme à un appartement de 2 chambres bien positionné hors semaines de festival.
| Approche | Nouveau sous-total | Revenu net hôte | Δ vs. ancien revenu net |
|---|---|---|---|
| Ne rien faire | CHF 400.00 | CHF 338.00 | −12,9 % |
| Neutre pour le revenu net (+14,8 %) | CHF 459.20 | CHF 388.00 | 0,0 % |
| « Naïf » +15,5 % | CHF 462.00 | CHF 390.39 | +0,6 % |
| Conseil standard (÷0,845, +18,3 %) | CHF 473.37 | CHF 400.00 | +3,1 % |
Ancien revenu net de référence : CHF 400 × 0,97 = CHF 388.00. Si votre commission d'hôte sous l'ancien frais partagé dépassait les ~3 % habituels — certaines politiques d'annulation stricte et les annonces Airbnb Luxe étaient plus élevées — utilisez ancien_tarif × (1 − votre_ancien_frais_hôte) ÷ 0,845 plutôt que le multiplicateur fixe de 1,148.
Le chiffre de +18,3 % n'est pas incorrect à appliquer — c'est simplement une véritable augmentation de prix de 3,1 %, et elle devrait être prise comme une décision tarifaire délibérée, et non défendue comme « couvrant simplement le nouveau frais ».
Votre calendrier peut-il absorber les 3 % supplémentaires ?
La question de savoir si le supplément discrétionnaire de 3,1 % vaut la peine dépend de la marge de manœuvre de votre calendrier, et la réponse honnête est que personne ne dispose de données d'élasticité spécifiques à Montreux comme celles qu'AirROI a construites pour 12 marchés américains. Leur étude portant sur 33 341 annonces a montré que l'augmentation discrétionnaire déplaçait la position concurrentielle d'une annonce médiane de 2,7 à 5 points de percentile en « régime stable » (une fois que les concurrents ont également réajusté) et de 15 à 26 points pendant la fenêtre de transition, avant que les concurrents ne rattrapent le mouvement — le résultat dépendant fortement de la concentration des prix sur un marché, pas du niveau de prix lui-même.
Ce qui se transpose à Montreux et ce qui ne se transpose pas : les chiffres de percentile par marché américain ne se transposent pas directement — la dispersion des prix, le gradient d'occupation et les délais de réservation à Montreux sont différents de ceux de Destin ou Charleston. Ce qui se transpose, c'est le principe d'élasticité sous-jacent : l'élasticité de marché implicite d'AirROI sur le supplément discrétionnaire se situait entre −0,04 et −0,72, ce qui est cohérent avec une étude de Cornell sur la demande hôtelière (1989–2000) qui trouvait une élasticité-prix propre de −0,13 pour les mouvements de prix à l'échelle du marché — « extrêmement faible ». Il s'agit d'un événement à l'échelle du marché, où le prix de chaque hôte évolue simultanément ; une catégorie différente (et bien moins risquée) qu'une seule annonce qui augmenterait son prix seule.
Pour Montreux spécifiquement, cela suggère de positionner la part discrétionnaire d'un réajustement sur les fenêtres où la demande est la moins élastique, plutôt que d'appliquer un pourcentage fixe toute l'année. Les semaines du Jazz Festival et du Marché de Noël — où la demande dépasse déjà l'offre — sont les périodes les plus susceptibles d'absorber une augmentation supplémentaire avec un impact minimal sur l'occupation. Les semaines de moyenne saison, où les voyageurs comparent davantage d'annonces sur un éventail de tarifs plus large, sont celles où il vaut mieux rester plus proche du +14,8 % neutre que du +18,3 % complet.
Que faire avant l'échéance
- Fixez l'objectif délibérément. Décidez si vous prenez le +14,8 % neutre pour le revenu net ou un supplément discrétionnaire d'environ 3 % en plus — n'optez pas pour +18,3 % par défaut simplement parce qu'un fil de discussion le suggérait.
- N'attendez pas la dernière semaine. Le changement de frais ne dépend pas d'un réajustement, et Airbnb classe la recherche sur le prix total depuis 2022 et affiche les prix tout compris depuis avril 2025 — attendre ne fait que perdre des semaines de réservations correctement tarifées.
- Majorez les frais de ménage séparément (divisez par 0,845), ou intégrez-les au tarif nocturne — les deux approches aboutissent à la même base soumise au frais.
- Attention au piège des promotions. L'outil d'ajustement de prix d'Airbnb exclut les remises et promotions actives. Une promotion lancée après le réajustement peut annuler intégralement la majoration au détriment de l'hôte.
- Vérifiez la parité entre canaux. Si vous êtes également présent sur Booking.com ou Vrbo, majorer uniquement Airbnb sans vérifier la structure de frais de ces autres canaux peut déplacer du volume de réservation ailleurs sans que vous en compreniez la raison.
- Revoyez séparément la tarification des semaines d'événements par rapport à votre calendrier de base — les tarifs du Jazz Festival et du Marché de Noël sont généralement fixés avec leurs propres multiplicateurs, et le réajustement lié au frais doit venir s'y superposer, pas les remplacer.
Réajuster soi-même ou confier la tâche
Le calcul ci-dessus est la partie facile. La partie difficile consiste à juger, semaine après semaine, si une date donnée à Montreux peut supporter le supplément discrétionnaire sans perdre la réservation au profit d'un concurrent — exactement le type de décision continue et propre à chaque calendrier qu'une augmentation de prix ponctuelle ne capture pas. Les propriétaires qui se demandent s'il faut continuer à gérer cela eux-mêmes peuvent lire notre guide sur les coûts cachés de l'autogestion, et ceux qui comparent déjà des options de gestion peuvent consulter ce qu'il faut vérifier avant d'engager un gestionnaire, y compris la couche distincte du frais de plateforme de 15,5 % qui s'ajoute sous la commission propre de tout gestionnaire.
Vous voulez que votre tarification soit gérée pendant cette transition et au-delà ?
Les biens gérés par Riviera Host fonctionnent avec une tarification dynamique et adaptée aux événements en standard — primes du Jazz Festival et du Marché de Noël, ajustements de moyenne saison, et réajustement lié aux frais sont traités dans le cadre de la gestion continue, pas comme une tâche ponctuelle avant une échéance.
Voir comment nous gérons la tarificationÀ lire aussi : Stratégie de prix Airbnb à Montreux pour les pics saisonniers · Comment choisir une conciergerie de gestion locative · Les coûts cachés de l'autogestion · Combien pouvez-vous gagner en louant votre appartement à Montreux ? · Études de cas de propriétaires à Montreux
Fondateur de Riviera Host. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU). Plus de 8 ans de gestion de locations courte durée sur la Riviera suisse.
Questions fréquentes
De combien dois-je augmenter mon prix Airbnb à Montreux pour le frais de 15,5 % ?
Environ +14,8 %, pas les +18,3 % généralement cités. Diviser votre ancien prix par 0,845 maintient uniquement votre prix affiché brut constant — cela ne maintient pas votre revenu net constant, car sous l'ancien frais partagé vous payiez déjà environ 3 % de votre côté. La formule à revenu net constant est 0,97 ÷ 0,845 = 1,148. Sur un tarif de CHF 300 par nuit, cela représente environ CHF 344, pas CHF 355.
Que se passe-t-il si un hôte autogéré à Montreux ne fait rien avant le 13 octobre 2026 ?
Le frais de 15,5 % s'applique quand même, et le revenu net baisse d'environ 12,9 % à prix inchangé. Il n'y a ni dérogation ni maintien de l'ancien régime — l'échéance mentionnée dans la documentation officielle d'Airbnb est une échéance pour ajuster les prix, pas pour choisir d'y participer.
L'échéance du 13 octobre s'applique-t-elle réellement en Suisse ?
Oui. Le centre de ressources d'Airbnb indique que l'échéance est le 15 septembre 2026 en dehors de l'Espace économique européen, et le 13 octobre 2026 pour les hôtes au sein de l'EEE ou en Suisse spécifiquement. La Suisse est nommée aux côtés de l'EEE, pas groupée avec la vague de septembre.
Les voyageurs à Montreux remarqueront-ils réellement une annonce réajustée ?
À peine. Airbnb affiche les prix tout compris dans la recherche depuis avril 2025 et classe les résultats de recherche sur le prix total depuis novembre 2022, si bien que la ligne distincte des frais de service voyageur disparaît plutôt que le prix total ne bondit. Lors d'un réajustement à revenu net constant, le prix total affiché au voyageur varie d'environ +0,6 %.
Dois-je réajuster mes prix moi-même ou confier cela à un service de gestion ?
Les deux approches peuvent fonctionner, mais le calcul ci-dessus n'est que le point de départ — la question la plus difficile est de savoir si votre calendrier spécifique à Montreux, votre tarification événementielle et votre structure de frais de ménage peuvent absorber une augmentation discrétionnaire supplémentaire sans nuire à l'occupation. Les biens gérés par Riviera Host sont réajustés selon une tarification dynamique et adaptée aux événements en standard.
Sources
- Jun Zhou, AirROI, Airbnb 15.5% Host Fee: Why +18.3% Is the Wrong Reprice, publié le 29 juillet 2026, mis à jour le 30 juillet 2026, consulté le 5 août 2026 — airroi.com
- Airbnb, Simplifying service fees on Airbnb, centre de ressources, consulté le 5 août 2026 — airbnb.com