Location longue durée ou courte durée en Suisse : que rapporte quoi ?

Presque tout propriétaire suisse finit devant le même choix : signer un nouveau bail d'un an, ou meubler l'appartement et le louer à la nuit. La première option est calme et prévisible. La seconde semble beaucoup plus rentable — et parfois elle l'est. Ce qui tranche n'est pas le prix de la nuitée : c'est le taux d'occupation, et qui paie les meubles.

Cette comparaison se fonde sur un cas concret : un 3,5 pièces à Montreux, le marché que RivieraHost gère. Les chiffres proviennent de notre tableau de bord du marché locatif courte durée à Montreux 2026 et des loyers actuellement annoncés sur les principaux portails suisses.

Réponse courte : à Montreux, une location meublée courte durée dépasse un bail de longue durée à partir d'environ 45 % d'occupation, une fois la commission et l'ameublement payés. Le marché se situe aujourd'hui à 37,6 % — c'est pourquoi tant de propriétaires gagnent à peu près la même chose dans les deux cas, et pourquoi un simple bail reste gagnant pour les logements incapables de tenir ce taux.

Ce que rapporte le logement sous bail

Un 3,5 pièces à Montreux s'annonçait entre environ CHF 1 850 et CHF 2 600 par mois en octobre 2026 sur les principaux portails suisses. Prenons un appartement de milieu de gamme à CHF 2 200 — soit CHF 26 400 par an. Des frais de régie ou de gestion d'environ 6 % laissent au propriétaire environ CHF 24 800 nets.

En échange, vous obtenez un logement vide, aucun meuble à acheter ni à remplacer, un locataire présent toute l'année qui signale les défauts, aucune taxe de séjour à encaisser ni à déclarer, aucune annonce à entretenir et un loyer qui tombe que le lac soit animé ou non.

Ce que rapporte le même logement à la nuit

Le même logement, meublé et loué en courte durée, s'affiche à un prix moyen de CHF 252 par nuit à Montreux. Notez l'écart entre le prix demandé et le prix obtenu : le tarif réellement encaissé sur le calendrier tourne autour de CHF 240, et le taux d'occupation atteint 37,6 %, en recul d'environ 13 % sur un an (tableau de bord RivieraHost, 2026).

Ligne	Montant
Nuits vendues à 37,6 % d'occupation	137
Revenu brut (137 × CHF 240)	CHF 32 900
Commission de gestion (20 %)	− CHF 6 600
Net propriétaire en courte durée	CHF 26 300
Net propriétaire sous bail longue durée	CHF 24 800
Différence	+ CHF 1 500 (+6 %)

Relisez la dernière ligne. Au taux d'occupation actuel du marché, la version meublée en courte durée rapporte environ 6 % de plus qu'un simple bail — avant l'ameublement. Ces CHF 1 500 par an sont réels, et ils représentent aussi moins d'un mois de loyer.

Pourquoi la moyenne ne raconte pas tout

Le taux d'occupation est la seule variable qui déplace le résultat. Les appartements gérés par RivieraHost tournent autour de 87 % d'occupation, soit environ 34 % de mieux que les annonces gérées en direct — la différence tient à la discipline tarifaire, à un minimum de deux nuits en basse saison, à la vitesse de réponse et à des photos professionnelles. Pour une décision prise aujourd'hui, la comparaison honnête reste toutefois la moyenne du marché : c'est donc le chiffre utilisé ci-dessous.

Le taux d'occupation à partir duquel la courte durée gagne

Le seuil de rentabilité est une simple arithmétique : à CHF 240 la nuit, égaler CHF 26 400 de loyer demande environ 110 nuitées — 30 % d'occupation. Égaler les CHF 24 800 nets après 20 % de commission demande environ 129 nuitées, soit 35 %. Autrement dit, le marché montreusien tourne à peine au-dessus du point où un bail aurait rapporté autant.

Occupation	Nuits / an	Brut	Net après 20 %	vs net longue durée
30 %	110	CHF 26 400	CHF 21 100	− CHF 3 700
35 %	128	CHF 30 700	CHF 24 600	− CHF 200
37,6 % — moyenne du marché 2026	137	CHF 32 900	CHF 26 300	+ CHF 1 500
45 %	164	CHF 39 400	CHF 31 500	+ CHF 6 700

Sur un appartement à CHF 800 000, le bail rapporte 3,3 % brut et 3,1 % net ; la courte durée au taux moyen actuel rapporte 3,3 % net. Des rendements presque identiques, pour un profil de risque très différent. Pour dégager CHF 35 000 nets au tarif actuel, il faudrait environ 50 % d'occupation, soit douze points au-dessus du niveau réellement pratiqué à Montreux.

Charges, impôts et congé : les différences

Taxe de séjour. Les voyageurs en courte durée paient une taxe par personne et par nuit, que le propriétaire ou le gestionnaire encaisse et reverse. Les locataires de longue durée n'en paient pas. Notre guide sur ce qu'un propriétaire encaisse et déclare en taxe de séjour détaille les tarifs de la Riviera et le cycle de déclaration.

TVA. Les revenus locatifs ne sont pas automatiquement soumis à la TVA suisse, mais dès que l'activité franchit le seuil d'assujettissement de CHF 100 000, le calcul change — y compris le traitement des commissions de plateforme et du nettoyage. Voir notre article sur la fiscalité et la TVA de la location courte durée à Montreux.

Mobilier et usure. Un logement meublé contient un inventaire qui se déprécie et que le propriétaire remplace en continu. Un bail non meublé transfère ce problème au locataire, en même temps que le risque d'une mauvaise année.

Récupérer le logement. Selon le Code des obligations, un bail portant sur un appartement ne peut en principe être résilié que pour la date usuelle locale moyennant un préavis de trois mois (art. 266c CO), ce délai s'allongeant pour les baux convenus pour trois ans ou plus. Pour une chambre meublée louée séparément, ou un logement meublé loué pour une durée déterminée, l'art. 266e CO réduit le préavis à deux semaines, pour la fin d'un mois (Fedlex, Code des obligations). Même dans ce cas, le locataire peut demander à l'autorité de conciliation une prolongation du bail si la résiliation a des conséquences pénibles (art. 272 CO). Conséquence pratique : si vous comptez tester la courte durée plus tard, les règles de congé que vous signez aujourd'hui font partie de la décision — c'est l'une des raisons pour lesquelles les mandats de propriétaire RivieraHost fonctionnent avec un préavis de 30 jours plutôt qu'un engagement pluriannuel.

Quand le bail gagne, et quand la courte durée gagne

Un bail de longue durée est la meilleure réponse quand :

• le logement ne peut pas tenir un bon taux d'occupation — situation périphérique, pas de vue, pas de parking, ou un immeuble dont les habitants ne veulent pas de séjours courts ;
• vous ne pouvez pas financer CHF 25 000 à 40 000 d'ameublement, plus une première saison lente ;
• un mauvais mois doit être absorbé par quelqu'un d'autre — un bail paie en février, une annonce non ;
• le règlement de copropriété (PPE) restreint ou interdit la location courte durée, ou l'autorisation communale est incertaine ;
• vous êtes propriétaire non résident et ne souhaitez aucune implication opérationnelle.

La courte durée gagne lorsque l'occupation dépasse environ 45 % et s'y maintient. Ce n'est pas une question de chance : c'est du tarif, un minimum de deux nuits en basse saison, des photos professionnelles et une réponse aux demandes dans l'heure. C'est aussi là que la gestion justifie sa commission — et c'est pourquoi nous ne prenons que des appartements autorisés, ceux qui détiennent une autorisation communale valable de location courte durée. La sélection compte autant que la gestion : un logement qui ne peut pas être loué légalement à la nuit reste un bail, quel que soit le tarif affiché.

Un argument structurel en faveur de la courte durée : le logement reste disponible. Un bail d'un an — avec les trois mois de préavis qui l'accompagnent — engage le bien bien après que votre situation a pu changer. Pour un logement meublé loué pour une durée déterminée, l'art. 266e CO offre la sortie avec deux semaines de préavis. Cette souplesse a un prix, et les tableaux ci-dessus le chiffrent.

Questions fréquentes

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