Montreux et Vevey : les prix Airbnb augmentent, mais c'est l'occupation qui perd de l'argent

Lisez le jeu de données de marché de juillet 2026 pour la Riviera suisse — les tarifs Atlas de Montreux et de Vevey chez AirROI — et la même histoire apparaît des deux côtés. Les nuits se vendent encore à des tarifs sains : le prix médian par nuit de Montreux est d'environ CHF 233, celui de Vevey d'environ CHF 199, et les nuits du top décile en été dépassent CHF 400 à 580. Pourtant, au-delà du tarif, la réalité est un marché qui se fixe correctement les prix et se loue faiblement.

L'occupation a baissé d'environ 11% sur un an à Montreux et de 18% à Vevey. Comme moins de nuits ont été vendues, le RevPAR a chuté d'environ 15% dans les deux marchés, même si le tarif par nuit s'est maintenu. Toute l'histoire tient en une phrase : sur la Riviera suisse en 2026, l'argent ne se perd pas sur le prix — il se perd sur les nuits vides.

Réponse courte : entre mi-2025 et mi-2026, les tarifs moyens par jour de Montreux et de Vevey sont restés stables ou ont augmenté, mais l'occupation a fortement baissé (Montreux −11% sur un an, Vevey −18%), ce qui a ramené le RevPAR à environ −15% dans les deux cas. Les propriétaires qui recherchent un tarif nocturne plus élevé optimisent le mauvais chiffre. Le levier, c'est l'occupation — en particulier les semaines de saison intermédiaire et d'hiver que la moyenne du marché laisse simplement vides.

Les deux marchés ont perdu du RevPAR en 2026 — les chiffres

Le RevPAR (revenu par chambre disponible) est le chiffre qui tranche enfin le débat entre « dois-je augmenter mon tarif » et « dois-je vendre plus de nuits », car il combine les deux. En juillet 2026, la comparaison entre les deux marchés riverains est frappante :

Indicateur (juillet 2026)	Montreux	Vevey
Annonces actives	~323	~57
ADR médian (CHF)	233	199
Fourchette de prix nocturne (p5–p90, CHF)	89 – 582	98 – 397
Occupation moyenne	47%	39%
RevPAR médian (CHF)	108	68
Variation ADR sur un an	−4%	+5%
Variation occupation sur un an	−11%	−18%
Variation RevPAR sur un an	−15%	−13%
Variation du revenu du marché sur un an	−15%	−13%

Montreux est le marché le plus vaste et le plus premium — environ six fois le parc actif de Vevey — avec un plafond nettement plus élevé (nuits du top 10% à CHF 582+ contre CHF 397 à Vevey). Mais la direction est identique : tarifs stables ou en hausse, tout le reste en baisse. À Vevey, le tarif a même augmenté de 5% pendant que l'occupation s'effondrait de 18% ; résultat net, le RevPAR médian est tombé à environ CHF 68. Augmenter son prix pendant que son occupation baisse, c'est terminer l'année en gagnant moins avec des chiffres qui paraissent meilleurs.

Les prix se maintiennent, et le segment premium est solide

Pour les propriétaires qui se demandent si le marché peut supporter des prix plus élevés, la réponse est oui — du moins au sommet. Le tarif moyen par jour grimpe fortement avec la taille du bien, en particulier dans le segment premium au bord du lac de Montreux :

Taille du bien	ADR Montreux (CHF)	ADR Vevey (CHF)
1 chambre	~193	~143
2 chambres	~270	~232
3 chambres	~460	~351
4 chambres	~710	~378

Ce que cela dit à un propriétaire, c'est que le prix n'est pas la ressource rare. Un appartement de trois chambres bien tenu au bord du lac de Montreux gagne déjà CHF 460+ par nuit — les payeurs disposés à ce niveau ne manquent pas. La contrainte est que ces nuits ne se vendent que dans une étroite fenêtre estivale. À l'extérieur, le même appartement, au même prix, reste vide. En 2026, ce n'est pas le prix qui freine la Riviera suisse ; c'est la vente du calendrier.

L'occupation est le vrai problème : la bascule annuelle

Extrayez la série d'occupation mensuelle de Vevey et vous obtenez un profil saisonnier classique avec une moitié de l'année quasi vide. Occupation moyenne par mois :

Mois	Occ.	Mois	Occ.
août 2025	52%	janv. 2026	28%
sept. 2025	44%	févr. 2026	27%
oct. 2025	27%	mars 2026	25%
nov. 2025	34%	avr. 2026	21%
déc. 2025	37%	mai 2026	37%
—	—	juin 2026	42%
—	—	juil. 2026	39%

Le schéma est constant : au-dessus de 50% seulement au pic d'août, environ 40 à 45% durant les mois d'été voisins, et 21 à 28% de janvier à avril. (Note pour quiconque cite ces chiffres : les données du début 2026 semblent partiellement remontées, traitez donc les valeurs d'hiver comme des bornes inférieures plutôt que des valeurs exactes — la direction, un creux hivernal profond, ne fait aucun doute.)

Les données de disponibilité le confirment. Environ 85% des annonces de location courte durée de Vevey sont en ligne durant la majeure partie de l'année (271 à 366 jours disponibles), et pourtant la moitié d'entre elles sont simplement bloquées par périodes de 31 à 90 jours — des propriétaires qui retirent leur appartement du marché plutôt que de le solder en basse saison. C'est une capitulation de revenu délibérée, et elle est entièrement corrigeable.

Pourquoi une nuit vide coûte plus cher qu'un tarif bas

Prenons un exemple réel veveysan tiré des données de marché : un studio avec terrasse sur le lac qui gagne un ADR de CHF 178 avec 67% d'occupation, contre une médiane du marché autour de 30% d'occupation à un tarif similaire. Prenons un appartement médian à CHF 199 la nuit à 30% d'occupation — environ 110 nuits vendues par an lorsqu'il est disponible. Portons l'occupation à 55% — toujours sous les meilleures annonces — et vous ajoutez environ 90 nuits vendues au même prix. À CHF 199, cela représente environ CHF 18 000 de revenu brut supplémentaire par an, sans aucun changement de prix ni aucun meuble neuf.

Pour être honnête, une basse saison sur la Riviera est en partie structurelle — la demande hivernale est naturellement plus mince que l'été. Mais l'écart entre la médiane du marché d'environ 30% et les 60 à 67% des biens les mieux gérés n'est pas la météo. C'est la différence entre une annonce visible, bien photographiée, bien notée et activement datée sur la demande de saison intermédiaire, et une annonce simplement tarifée puis laissée à l'abandon.

Ce que font différemment les 30% de meilleures annonces

Les données de marché rendent l'écart concret. Les annonces veveysannes les plus rentables ne sont pas les plus chères — ce sont celles qui vendent. Un « Duplex on the Lake » génère plus de CHF 80 000 par an avec un ADR de CHF 337 et 61% d'occupation ; un « Studio avec terrasse sur le lac » est plus modeste sur le prix (CHF 178) mais affiche 67% d'occupation. Côté Montreux, les opérateurs professionnels (les meilleurs hôtes par revenu) atteignent 50 à 65% d'occupation à ADR élevé, tandis que les plus petits opérateurs se situent à 20 à 35%.

Dans les deux marchés, les mêmes quatre leviers séparent les meilleurs du reste :

• Ils vendent les mois de saison intermédiaire et d'hiver. Ils laissent l'annonce ouverte, ajustent les séjours minimaux et les prix par semaine, et captent la demande de congrès, de bien-être et de week-end qu'un bloc saisonnier statique ignore.
• Ils présentent le bien correctement. La photographie professionnelle et une annonce complète leur donnent des tarifs plus élevés et une meilleure conversion — la combinaison qui fait monter l'occupation sans solder.
• Ils gèrent les avis comme un système. De meilleures notes alimentent le classement d'Airbnb, qui alimente les réservations, qui alimentent les avis — une boucle qui se compose et que la moyenne du marché ne fait pas tourner.
• Ils bloquent rarement le calendrier. Là où une annonce médiane disparaît 1 à 3 mois, les meilleurs continuent de vendre, même à des tarifs plus bas, plutôt que de perdre la nuit entièrement.

Une liste de correctifs pratiques pour les propriétaires en autogestion

Aucune de ces mesures ne nécessite de capital neuf. Par ordre d'impact approximatif pour un appartement de la Riviera en autogestion :

1. Arrêtez de fixer les prix à l'intuition et fixez-les par semaine. Ouvrez les dates que vous bloquez actuellement, puis laissez chaque semaine suivre sa propre demande — plus chère au pic estival, réellement moins chère en creux pour qu'une nuit se vende à CHF 120 au lieu de CHF 0.
2. Refaites les photos et réécrivez l'annonce. Quelques centaines de francs de photographie professionnelle est le levier d'occupation le moins cher de ce marché, et la plupart des annonces y restent en deçà.
3. Gérez les avis comme un système — répondez à tout, résolvez les problèmes en temps réel et demandez des avis après chaque séjour sans accroc.
4. Ciblez les fenêtres de saison intermédiaire (mai–juin, septembre–octobre) avec un contenu et une disponibilité spécifiques, pas seulement des prix plus bas.
5. Ne retirez le bien du calendrier que si c'est vraiment nécessaire — la plupart des propriétaires gagnent davantage à vendre une nuit bon marché qu'une nuit vide.

Le fil conducteur est simple, et c'est le but de tout cet article : sur la Riviera suisse en 2026, la contrainte est l'occupation, pas le prix. Chaque levier qui remplit une semaine auparavant vide — plus de dates ouvertes, une meilleure présentation, de meilleurs avis, des tarifs de saison intermédiaire plus fins — bat de loin une hausse de CHF 20, et c'est exactement le type de travail continu, semaine par semaine, pour lequel un gestionnaire dédié est fait, plutôt qu'un propriétaire débordé.

Questions fréquentes

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