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Vaud prend une part du gain à chaque changement de main, et cette part dépend d'une seule variable : la durée de possession. Vendez quinze mois après l'achat et le canton peut prélever 27 % du gain. Gardez le même appartement douze ans et ce gain est taxé à 13 %. L'immeuble n'a pas changé ; c'est le calendrier qui a changé.
Ce guide présente le barème en vigueur selon la loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux (art. 72 LI), ce qui s'ajoute et ce qui se déduit du gain imposable, les 5 % consignés chez le notaire le jour de la vente, et le seul report dont les propriétaires parlent vraiment. Les règles sont les mêmes que vous résidiez en Suisse ou à l'étranger.
Le taux baisse à chaque année de possession
L'impôt sur les gains immobiliers n'est pas un pourcentage unique : c'est un barème dégressif appliqué au gain, dont le taux dépend de la durée de possession — et la première année est la plus chère (art. 72 LI). L'impôt fait l'objet d'une imposition distincte de celle du revenu, et il est dû au moment de l'aliénation.
| Années de possession | Taux sur le gain imposable |
|---|---|
| Jusqu'à 1 an | 30% |
| 1 an – 2 ans | 27% |
| 2 – 3 ans | 24% |
| 3 – 4 ans | 22% |
| 4 – 5 ans | 20% |
| 5 – 6 ans | 18% |
| 6 – 7 ans | 17% |
| 7 – 8 ans | 16% |
| 8 – 9 ans | 15% |
| 9 – 10 ans | 15% |
| 10 – 11 ans | 14% |
| 11 – 12 ans | 14% |
| 12 – 13 ans | 13% |
| 13 – 14 ans | 13% |
| 14 – 15 ans | 12% |
| 15 – 16 ans | 12% |
| 16 – 17 ans | 11% |
| 17 – 18 ans | 11% |
| 18 – 19 ans | 10% |
| 19 – 20 ans | 10% |
| 20 – 21 ans | 9% |
| 21 – 22 ans | 9% |
| 22 – 23 ans | 8% |
| 23 – 24 ans | 8% |
| Dès 24 ans | 7% |
Deux détails passent facilement inaperçus. Les années d'occupation personnelle prouvées par le propriétaire comptent double (art. 72 LI) — une règle écrite pour celui qui habitait son logement : un historique de location n'accélère donc rien. Et l'impôt n'est pas perçu du tout lorsque le total des gains réalisés au cours d'une même année fiscale reste inférieur à 5 000 francs (art. 62, lettre b).
Ce qui constitue le gain imposable
Le gain imposable est la différence entre le produit de la vente et le prix d'acquisition, augmenté des impenses — les plus-values que vous avez financées (art. 66 LI). Le prix d'acquisition est celui que vous avez payé, mais vous pouvez invoquer l'estimation fiscale de l'immeuble à sa place lorsque celle-ci vous est plus favorable (art. 67). Seules les dépenses inséparablement liées à l'acquisition ou à l'aliénation, ou qui augmentent la valeur de l'immeuble, sont prises en considération — et la preuve de ces dépenses vous incombe (art. 70).
C'est pourquoi le dossier de factures vaut autant que l'acte. Des travaux documentés année après année diminuent le gain imposable ; les mêmes travaux payés sans facture disparaissent purement du calcul. Et lorsque le bien a été acquis en plusieurs étapes — achats successifs, agrandissement, transformation importante — le gain est fractionné pour que chaque tranche conserve sa propre durée de possession et son propre taux (art. 73).
Le jour de l'acte, le notaire consigne 5 %
L'impôt est dû par l'aliénateur, c'est-à-dire par le vendeur (art. 63 LI), et Vaud le sécurise à la source : les parties doivent consigner 5 % du prix de vente auprès d'un officier public ou d'un établissement reconnu (art. 237 LI). En pratique, le notaire retient cette somme sur le produit de la vente jusqu'à la taxation définitive — ce qui explique pourquoi le montant reçu le jour de la signature n'est pas celui que vous aviez en tête.
Où va l'argent : l'impôt est perçu par l'État, qui en verse les cinq douzièmes à la commune où se trouve l'immeuble (art. 74 LI). Sur une taxation de 44 000 francs, environ 18 333 francs reviennent à Montreux. Les époux sont considérés comme contribuables distincts, mais chacun est solidairement responsable de l'impôt dû par l'autre (art. 63 LI).
Quand l'impôt est différé — et pourquoi un bien loué y échappe
Vaud diffère l'imposition, plutôt que de l'annuler, dans des cas précis : succession, avancement d'hoirie ou donation ; transfert entre époux en rapport avec le régime matrimonial ; et — le cas dont les propriétaires parlent le plus — l'aliénation d'une habitation ayant durablement et exclusivement servi au propre usage du vendeur, lorsque le produit obtenu est réinvesti dans un délai approprié dans une habitation de remplacement en Suisse (art. 65 LI).
Le mot « exclusivement » décide de tout. Un appartement que vous mettez en location — même entre deux séjours personnels — n'a pas servi durablement et exclusivement à votre propre usage : le report pour remploi ne lui est donc en principe pas ouvert. Traitez la sortie comme un événement imposable et considérez tout report comme une réponse à obtenir par écrit, jamais comme une hypothèse.
Le même appartement, deux sorties, 18 000 francs d'écart
Prenez un gain de 200 000 francs. Vendu la troisième année, le taux est de 22 % et l'impôt s'élève à 44 000 francs. Vendu la douzième année, le taux est de 13 % et l'impôt s'élève à 26 000 francs : même immeuble, même prix, 18 000 francs de plus dans votre poche parce que le calendrier a bougé.
Ce n'est pas un argument pour conserver à vie. Le plancher est de 7 %, et après 24 ans il coûte encore 14 000 francs sur ce gain ; un bien gardé uniquement pour la courbe fiscale est un bien qui ne produit pas ailleurs ce qu'il pourrait produire. L'essentiel est que l'année de sortie est une décision financière : elle appartient au modèle de vente, à côté des frais de notaire et de la commission d'agence — pas à la table de signature.
Deux guides complètent celui-ci. Fiscalité et TVA d'une location courte durée à Montreux couvre les impôts payés pendant que vous détenez et louez le bien, et Propriétaire non-résident d'un bien loué en Suisse traite de la déclaration annuelle si vous vivez à l'étranger. Le reste du dossier propriétaire — inscription, plafonds de nuitées, mandats, revenus — se trouve dans les guides pour propriétaires.
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Questions fréquentes
Est-ce que je paie l'impôt sur les gains immobiliers vaudois si je vis à l'étranger ?
Oui. L'impôt est dû par le vendeur, quelle que soit sa situation, et il est perçu là où se trouve l'immeuble. Résider à l'étranger n'exonère pas le gain : cela change surtout la manière dont l'administration sécurise son paiement, d'où la consignation de l'impôt estimé chez le notaire (art. 237 LI).
Combien de temps faut-il conserver un appartement à Montreux pour atteindre le taux le plus bas ?
Le plancher est de 7 %, atteint après 24 ans de possession. Le barème baisse progressivement : 30 % jusqu'à un an, 22 % à trois ans, 18 % à cinq ans et 13 % à douze ans (art. 72 LI). La plupart des propriétaires se trouvent au milieu de cette courbe : l'année de sortie mérite donc d'être modélisée.
Puis-je déduire les factures de rénovation du gain imposable ?
Oui, lorsque ces travaux augmentent la valeur de l'immeuble ou sont inséparablement liés à l'acquisition ou à l'aliénation, et que vous pouvez les établir (art. 70 LI). Le gain est la différence entre le produit de la vente et le prix d'acquisition, augmenté des impenses (art. 66 LI), et vous pouvez invoquer l'estimation fiscale à la place du prix payé si elle est plus favorable (art. 67 LI).
À quoi correspond la consignation de 5 % chez le notaire ?
C'est une garantie, pas un impôt supplémentaire. Les parties doivent consigner 5 % du prix de vente auprès d'un officier public ou d'un établissement reconnu (art. 237 LI) jusqu'à la taxation définitive. L'État perçoit ensuite l'impôt et en verse les cinq douzièmes à la commune où se trouve l'immeuble (art. 74 LI).
L'impôt disparaît-il si j'achète un autre bien en Suisse ?
Seulement dans les cas énumérés par l'art. 65 LI. Le cas pertinent exige que le bien vendu ait servi durablement et exclusivement au propre usage du vendeur et que le produit soit réinvesti dans un délai approprié dans une habitation de remplacement en Suisse. Un bien mis en location ne remplit pas cette condition : il paie donc l'impôt à l'acte.
Sources : loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux (LI, RSV 642.11) — art. 62 (pas d'impôt en dessous de 5'000 francs de gains sur l'année fiscale), art. 63 (impôt dû par l'aliénateur ; époux imposés distinctement mais solidairement responsables), art. 66–67 (gain imposable, prix d'acquisition, estimation fiscale), art. 70 (dépenses déductibles), art. 72 (barème dégressif selon la durée de possession, années d'occupation personnelle comptant double), art. 73 (acquisitions successives), art. 74 (cinq douzièmes à la commune), art. 237 (consignation de 5 % à l'acte). Texte de la loi publié par l'administration cantonale des impôts (ACI). Information générale, et non conseil fiscal : la taxation dépend du dossier et de la valeur fiscale reconnue pour l'immeuble.
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