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La plupart des propriétaires posent la question au mauvais moment : après une saison décevante, avec un contrat signé trois ans plus tôt et jamais relu. La bonne nouvelle, c’est que le droit suisse laisse au propriétaire le droit de partir. Ce qui coûte cher, ce n’est pas ce droit : c’est le moment choisi, et les clauses qui continuent de produire leurs effets après la fin du contrat.
Ce guide couvre ce qu’est juridiquement un mandat de gestion, les cinq clauses qui décident du coût d’une sortie, la manière dont le préavis fonctionne en pratique pour la location courte durée entre Montreux et Lausanne, et ce à quoi ressemble une transmission propre. C’est le pendant de nos guides de marché : ceux-là disent ce qu’un appartement devrait rapporter ; celui-ci sert au moment où les chiffres n’arrivent pas.
Vivre à l’étranger n’éteint pas le système fiscal suisse. Ce qui est imposé, c’est l’appartement : le canton où il se trouve tient un dossier à son sujet — le loyer qu’il produit et, dans la plupart des cantons, sa valeur — aussi longtemps que vous en êtes propriétaire, que vous résidiez à Paris, Londres ou Dubaï.
Pour un propriétaire qui loue meublé, et en courte durée en particulier, cela signifie une déclaration cantonale chaque année, un dossier communal de taxe de séjour chaque mois, et un résultat calculé sur le seul bien suisse. Voici comment les trois s’articulent.
Vous êtes imposé là où se trouve l’immeuble, pas là où vous vivez
Le droit fiscal suisse fonctionne par rattachements. Si vous n’êtes ni domicilié ni en séjour en Suisse, vous y êtes imposable uniquement sur les éléments qui présentent un lien avec la Suisse — et l’immeuble est le plus ancien d’entre eux. En terre vaudoise, la loi est explicite : une personne qui n’est ni domiciliée ni en séjour dans le canton y est malgré tout imposable à raison d’un immeuble qu’elle y possède (rattachement économique, art. 4 LI). Posséder l’appartement suffit : ni société, ni activité, ni permis de séjour ne sont nécessaires.
En pratique, le dossier s’ouvre tout seul. Le registre foncier est public, la commune connaît l’appartement, et l’administration cantonale vous enregistre, vous envoie une déclaration et attend une réponse chaque année. Vous déclarez le loyer et les charges liées — pas votre revenu mondial — mais vous les déclarez en Suisse, dans le canton de l’immeuble.
La convention de double imposition vous protège de la double taxation, pas d’une imposition correcte : les immeubles situés en Suisse sont attribués à la Suisse, et votre pays de résidence exonère ce revenu ou accorde un crédit pour l’impôt suisse. C’est pourquoi un appartement à Montreux peut rester discret sur votre déclaration française ou britannique et représenter une ligne complète à Lausanne.
Là où la facture devient salée : l’impôt est calculé aux taux auxquels votre revenu total serait imposé si tous les éléments étaient imposables dans le canton (calcul de l’impôt en cas d’assujettissement partiel, art. 7 LI), le canton appliquant au minimum le taux correspondant aux éléments suisses. Un loyer modeste peut donc être taxé au taux marginal d’un revenu gagné sur un autre continent : deux propriétaires d’appartements identiques paient ainsi des factures très différentes.
Ce qui est déductible — et jusqu’où
Les déductions se calculent contre le bien suisse, et dans ce périmètre elles sont larges : intérêts hypothécaires effectivement payés, entretien et réparations, assurance bâtiment, impôt foncier, et la commission versée à un exploitant. Du côté des recettes, la commission de la plateforme est un coût, non une réduction de revenu : le dossier le plus propre affiche le loyer brut et déduit la commission.
| Ligne | Dossier locatif suisse |
|---|---|
| Recettes | Loyer brut, plus les frais de ménage ou de service facturés aux voyageurs |
| Déductible | Intérêts hypothécaires, entretien, assurance bâtiment, commission de gestion, impôt foncier |
| Simple transmission | Taxe de séjour encaissée auprès des voyageurs et reversée à la commune — jamais votre revenu, mais elle doit se réconcilier |
| Non déductible ici | Charges personnelles, intérêts d’un crédit grevant votre logement à l’étranger, déficits d’autres activités |
| Impôt sur la fortune | La valeur fiscale de l’appartement selon l’estimation cantonale, et non le prix du marché |
Ce qui reste hors du périmètre compte tout autant. Les intérêts de votre logement personnel, les assurances privées, les charges de famille et les pertes réalisées ailleurs ne réduisent pas la base imposable suisse : le résultat est calculé de manière isolée, ce qui peut transformer une année blanche sur le papier en année imposable ici.
Gardez les papiers : un dossier examiné à distance se gagne avec des documents — attestation d’intérêts, factures, décompte annuel de l’exploitant et réconciliation de la taxe de séjour. Trois de ces quatre pièces viennent de tiers : demandez-les en janvier, pas en novembre.
La courte durée ajoute un dossier communal au dossier fiscal
Une location meublée de courte durée est une activité aux yeux de la commune, et c’est là que les obligations commencent. La taxe de séjour, perçue par voyageur et par nuit au tarif que fixe la municipalité, est encaissée par vous puis reversée selon son propre calendrier, et le registre des hôtes ou l’annonce obligatoire à la commune s’y ajoute. À Montreux, ce dossier est mensuel, et ses totaux doivent correspondre à ce que vous déclarez à Lausanne.
La TVA est le deuxième seuil à surveiller. En dessous du seuil fédéral d’assujettissement, l’appartement reste un patrimoine privé qui produit un revenu locatif ; au-delà, vous vous assujettissez, facturez l’hébergement au taux réduit et récupérez la TVA préalable sur les coûts. La question dépend du chiffre d’affaires, de la durée des séjours et de la construction contractuelle — et c’est le moment où une gestion professionnelle commence à se payer par la seule discipline comptable. Fiscalité et TVA d’une location courte durée : ce que le propriétaire paie réellement détaille ces mécanismes ligne par ligne.
Rien de tout cela ne remplace les règles de la commune. Plafonds de nuits, autorisation et question de savoir si l’appartement peut être loué meublé se décident localement, pas au niveau fédéral : vérifiez le régime de la municipalité avant de bâtir un plan de revenus sur un calendrier plein.
Pour le reste du dossier côté propriétaire — inscription, plafonds de nuitées, mandats et revenus — partez du hub des guides propriétaires.
Le jour de la vente, le canton se sert en premier
L’impôt cantonal sur les gains immobiliers est dû par le vendeur, et le fait de vivre à l’étranger ne vous en exonère pas : le gain sur un appartement à Montreux est une affaire vaudoise, quelle que soit la résidence du vendeur. Comme l’administration n’a pas d’autre moyen de garantir sa créance sur un non-résident, attendez-vous à ce que l’impôt estimé soit séquestré chez le notaire lors de l’acte, et à ce qu’une adresse de notification en Suisse vous soit demandée pour le dossier.
À lire en amont, avec le dossier d’acquisition : les frais d’achat, les travaux facturés qui augmentent la valeur investie et la durée de détention déplacent tous le chiffre. Une décennie de factures bien classées vaut plus à l’étude du notaire qu’en tout recours.
Le calendrier du propriétaire
- Chaque mois : encaisser et reverser la taxe de séjour, et réconcilier les versements de la plateforme avec les réservations correspondantes.
- Chaque trimestre, si vous êtes assujetti à la TVA : déclarer et payer, et récupérer la TVA préalable sur l’entretien et les charges.
- Une fois par an : la déclaration cantonale, construite sur le décompte annuel de l’exploitant, l’attestation d’intérêts hypothécaires et les factures.
- À la vente : impôt sur les gains, séquestre à l’acte, et une adresse suisse au dossier de l’administration fiscale.
Votre comptable à l’étranger ne peut pas porter cela seul. Les obligations sont cantonales et communales : la déclaration suit les formulaires et délais du canton où se trouve l’immeuble, et la taxe de séjour se règle avec la commune, pas avec Berne. Un fiduciaire suisse — ou un gestionnaire qui déclare — est ce qui garde ce type d’actif ennuyeux.
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10 ans d'expérience dans l'hôtellerie. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU).
Questions fréquentes
Dois-je déposer une déclaration fiscale suisse si je vis à l’étranger ?
Oui, si vous possédez un bien loué en Suisse. Vous y êtes imposable sur les éléments qui présentent un lien avec la Suisse — l’appartement et le revenu qu’il produit — de sorte que le canton où il se trouve vous enregistre et vous envoie une déclaration chaque année, quelle que soit votre résidence. L’obligation ne s’interrompt pas entre deux saisons et ne dépend pas de l’existence d’un compte bancaire suisse.
Quel taux d’impôt s’applique au loyer suisse ?
Votre revenu suisse est imposé aux taux auxquels votre revenu total serait imposé si tous les éléments étaient imposables dans le canton (assujettissement partiel, art. 7 LI). Un loyer modeste peut donc se situer haut dans le barème, raison de plus pour construire le dossier soigneusement plutôt que rapidement.
Puis-je déduire l’hypothèque et la commission de gestion ?
Oui. Intérêts, entretien, assurance bâtiment, commission de gestion et impôt foncier se déduisent du résultat locatif suisse. Le calcul reste toutefois limité au bien suisse : charges personnelles, intérêts d’un crédit grevant votre logement à l’étranger ou pertes d’autres activités ne réduisent pas la base imposable en Suisse.
La location de courte durée change-t-elle le traitement fiscal ?
Elle ajoute une couche communale à la couche cantonale. La taxe de séjour est perçue par nuitée et par voyageur puis reversée à la commune, et le registre des hôtes ou l’annonce obligatoire s’applique. Ces montants sont des transmissions, pas des revenus, mais la déclaration doit se réconcilier avec eux — et au-delà du seuil fédéral d’assujettissement, l’appartement devient aussi un dossier TVA.
Que se passe-t-il si je vends en vivant à l’étranger ?
L’impôt cantonal sur les gains immobiliers est dû par le vendeur même non résident, et l’administration garantit sa créance autrement : le notaire séquestre en général l’impôt estimé à l’acte, et une adresse de notification en Suisse est demandée pour le dossier. Budgétez le montant avant la vente et conservez les factures qui documentent la valeur investie.
Sources : loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux (LI, RSV 642.11), art. 4 (rattachement économique — posséder un immeuble dans le canton suffit) et art. 7 (calcul de l’impôt en cas d’assujettissement partiel, au taux du revenu total) ; LIFD (RS 642.11) pour le principe fédéral. Le taux de la taxe de séjour, sa perception et l’annonce des hôtes relèvent de la commune du lieu de situation. Information générale, et non conseil fiscal : le dossier est cantonal et dépend de votre situation.
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