Location de courte durée en copropriété (PPE) : ce que dit la loi en Suisse

Beaucoup d’appartements loués en courte durée en Suisse se trouvent dans un immeuble en propriété par étages (PPE). C’est aussi l’endroit où le propriétaire découvre souvent, après achat, qu’un document qu’il n’a pas lu — le règlement d’administration et d’utilisation (RAU) — peut interdire — ou au contraire autoriser — ce qu’il compte faire de son lot.

Ce guide répond à la question que tous se posent : ai-je le droit de louer mon appartement en PPE en courte durée, et le syndic ou l’assemblée peuvent-ils l’interdire ? La réponse tient en un principe et en une limite.

En bref : un copropriétaire peut louer son lot en courte durée sans accord de la copropriété tant que le RAU ne l’interdit pas. Si le RAU (ou une décision d’assemblée adoptée à la double majorité) restreint la location courte durée, ce n’est pas automatiquement illégal — le Tribunal fédéral a validé une telle clause en 2019.

La règle de base : chaque copropriétaire peut utiliser son lot librement

C’est l’essence même de la propriété par étages : le copropriétaire est libre d’utiliser son lot comme il l’entend — le louer, le prêter, le vendre — sans avoir à demander l’accord des autres copropriétaires. Ce principe, posé par les articles 712a et suivants du Code civil suisse (CC), signifie qu’en l’absence de règle contraire, mettre son appartement sur Airbnb ou Booking ne requiert aucune autorisation de la copropriété.

Ce droit d’usage exclusif n’est toutefois pas sans limite. Il est restreint par les règles légales de la PPE — notamment la destination de l’immeuble et l’usage des parties communes — et par le règlement de la copropriété. Autrement dit : la liberté par défaut existe, mais elle peut être encadrée.

Photo: Jérôme Bon, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons

Le règlement d’administration et d’utilisation (RAU) peut restreindre

La copropriété peut prévoir des règles pour éviter les abus ou les dérangements. Ces règles figurent dans le règlement d’administration et d’utilisation (RAU) — le document qui organise la vie de l’immeuble — et, en amont, dans l’acte constitutif de la PPE (le document qui définit la destination des lots, par exemple « habitation »).

Une question classique est de savoir si la copropriété peut, dans le RAU, interdire les locations de courte durée. Le point délicat : une telle clause touche au droit d’usage exclusif du copropriétaire. La jurisprudence a apporté une réponse nuancée.

Ce que dit le Tribunal fédéral (TF 5A_436/2018)

Dans une affaire jugée le 4 avril 2019 (TF 5A_436/2018), le Tribunal fédéral a été saisi d’un immeuble résidentiel haut de gamme de 26 appartements à Nidwald, avec piscine, sauna et salle de fitness réservés aux habitants. L’acte constitutif destinait les lots à l’habitation. Le RAU avait été complété, en assemblée, par une clause : « la location d’appartements de manière irrégulière, à la journée, à la semaine ou au mois n’est pas autorisée. Seule est autorisée la location à long terme ».

Un copropriétaire qui louait régulièrement son appartement sur Airbnb a contesté cette clause jusqu’au Tribunal fédéral, invoquant une restriction grave de son droit d’usage exclusif. La Haute Cour lui a donné tort, en plusieurs étapes :

• Le droit d’usage exclusif n’est pas sans limite : il est d’abord restreint par la destination de l’immeuble et l’usage des parties communes, et peut l’être par des règles du RAU.
• La compatibilité d’une location courte durée avec les règles d’utilisation s’évalue au cas par cas, selon les circonstances, et non sur des considérations politico-sociales.
• Dans un immeuble résidentiel où les copropriétaires habitent (résidence principale), avec une infrastructure dédiée aux habitants et un besoin de tranquillité supérieur à celui de touristes de passage, la restriction était admissible.
• La clause n’interdisait pas toute location, mais certains types de location — ce qui est aussi admissible que de limiter certaines activités commerciales.

Leçon clé : une clause de RAU qui interdit la location en courte durée n’est pas automatiquement illégale. Sa validité dépend du type d’immeuble, de l’usage effectif des lots et des règles du document. À l’inverse, un règlement muet sur la question laisse la liberté par défaut au copropriétaire.

Comment la copropriété peut interdire : la double majorité

Pour ajouter ou modifier une telle clause dans le RAU, l’assemblée des copropriétaires doit voter dans le respect des majorités prévues par le règlement — en principe à la double majorité : la majorité des copropriétaires et la majorité des valeurs (quotes-parts) de la copropriété. Ce n’est pas une décision prise à la légère : elle doit être formellement inscrite au procès-verbal et, le cas échéant, notifiée.

Concrètement, si vous envisagez la courte durée :

• Si le RAU est silencieux : la location est possible par défaut — mais il suffit qu’un copropriétaire demande l’inscription d’une clause restrictive à l’ordre du jour pour que la question se joue en assemblée.
• Si le RAU contient déjà une clause interdisant la courte durée : la respecter ou s’exposer à une action (injonction, astreinte, frais) — sauf à faire annuler la clause par le tribunal, ce qui est long et coûteux.
• Si la destination de l’immeuble est exclusivement « habitation » : une exploitation touristique intense peut être jugée contraire à cette destination, indépendamment même de la lettre du RAU.

Ce que doit vérifier un propriétaire avant de louer

• Relire l’acte constitutif et le RAU de la PPE (demandez-les au syndic) — clauses sur la destination, l’usage exclusif, les locations.
• Demander au syndic une confirmation écrite que la courte durée est (ou non) admise, et obtenir le procès-verbal de la dernière assemblée.
• Vérifier en assemblée s’il existe une majorité favorable de copropriétaires à un cadre (plafond de nuitées, règles de ménage, caution) — un accord préventif vaut mieux qu’une interdiction votée dans la précipitation.
• Respecter ensuite le cadre communal : enregistrement et taxe de séjour (Vaud/Montreux), annonce (Valais) — la copropriété ne dispense pas des obligations de la commune.
• Prendre au sérieux les nuisances : un immeuble calme supporte mal un flux touristique constant. La réactivité et un ménage hôtelier sont la meilleure protection contre une clause votée contre vous.

Locataire ou propriétaire : des règles différentes, et le cadre communal

À ne pas confondre avec la situation du locataire : un locataire doit, lui, obtenir l’accord de son bailleur pour sous-louer, même en courte durée (art. 262 du Code des obligations). Le propriétaire d’un lot en PPE n’a pas cette obligation — sauf disposition contraire du RAU ou de la loi.

Enfin, la PPE ne remplace jamais la réglementation publique : quelle que soit la liberté que vous concède le règlement de votre immeuble, la commune reste souveraine (enregistrement, taxe de séjour), et le canton peut imposer des limites — Genève plafonne par exemple la mise à disposition touristique à trois mois par an. Voir notre guide d’inscription, notre guide fiscal et TVA et le cadre résidence principale / secondaire.

Photo: Andreas59Mathys, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons

Lire aussi : Résidence principale ou secondaire pour la courte durée ? · Gérer un immeuble comme un appart-hôtel · Comment enregistrer sa location · Fiscalité et TVA Airbnb · Les coûts cachés de l’autogestion

Questions fréquentes

Sources

• Code civil suisse, propriété par étages, art. 712a et suivants (destination de l’immeuble, usage exclusif, règlement d’administration) — fedlex.admin.ch
• Arrêt du Tribunal fédéral TF 5A_436/2018 du 4 avril 2019 — validité d’une clause de RAU interdisant les locations de courte durée.
• Code des obligations, art. 262 (sous-location par le locataire) — fedlex.admin.ch
• CGI Conseils (Genève), Me Anne Hiltpold, “Peut-on interdire Airbnb dans une PPE ?”, février 2020 — cgiconseils.ch