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Tout achat d’un immeuble suisse par un acquéreur domicilié à l’étranger est régi par une seule loi, que presque personne ne désigne par son vrai nom. Officiellement, c’est la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, RS 211.412.41) ; dans l’usage courant, c’est la Lex Koller. Elle s’applique depuis 1985 — et le 22 septembre 2026, le Conseil national a voté son durcissement par 123 voix contre 54, contre l’avis du Conseil fédéral.
Sur la Riviera, la loi compte doublement. Elle détermine si un acquéreur étranger peut posséder un appartement ici, et pour les logements de vacances qu’elle autorise, elle fixe les conditions d’usage et de location — ce qui, pour la plupart des propriétaires, sépare un bien qui s’autofinance d’un bien vide onze mois par an. Ce guide explique ce que la loi permet aujourd’hui, ce que la réforme de 2026 changerait, et ce que cela signifie si vous détenez déjà un logement autorisé.
Ce qu’est réellement la Lex Koller
La Lex Koller n’interdit pas la propriété étrangère : elle institue un régime d’autorisations. Une personne à l’étranger ne peut acquérir un immeuble suisse que dans les cas prévus par la loi fédérale, et seulement si le canton délivre l’autorisation. Savoir qui est une personne à l’étranger est la première question, et trois réponses couvrent presque toutes les situations :
- Vous êtes un ressortissant étranger domicilié à l’étranger. Vous pouvez normalement acquérir un logement de vacances dans une commune que le canton a désignée comme touristique — ou, dans des cas étroits, des locaux commerciaux. Pas un placement locatif, pas une résidence secondaire ordinaire.
- Vous êtes ressortissant d’un Etat tiers (hors UE/AELE) et domicilié en Suisse. Une autorisation est nécessaire, et uniquement pour un bien que vous occuperez comme résidence principale.
- Vous résidez en Suisse en tant que ressortissant UE/AELE avec une autorisation de séjour valable. Vous achetez votre résidence principale comme un résident suisse, sans autorisation.
Les Suisses échappent entièrement au champ d’application de la loi, où qu’ils vivent. Ce qui manque dans ces trois catégories, c’est le cas type du premier investisseur étranger : acheter un appartement dans une ville suisse pour le louer. En dehors du régime des communes touristiques, cet achat n’est pas autorisé — raison pour laquelle la première question d’un non-résident n’est pas le prix, mais la commune.
La réforme 2026 : consultation en avril, vote en septembre
Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation un paquet de durcissement, ouvert jusqu’au 15 juillet 2026. Ses principaux éléments : une autorisation obligatoire pour l’achat de la résidence principale par des ressortissants d’Etats tiers ; une réduction des quotas cantonaux annuels de logements de vacances et d’appartements-hôtels ; la fin de l’exemption automatique pour les immeubles commerciaux, sauf usage dans l’activité propre de l’acquéreur ; et l’imputation sur le quota des reventes d’une personne à l’étranger à une autre.
Le chiffre qui décide de tout : environ 1 500. C’est approximativement le nombre d’autorisations Lex Koller délivrées chaque année en Suisse, pour un parc de plusieurs millions de logements — de l’ordre de 0,03 %. Pour un acquéreur étranger, la ressource rare n’est ni le logement ni le prix : c’est le quota.
Le 22 septembre 2026, le Conseil national est allé plus loin que la proposition du Conseil fédéral. Par 123 voix contre 54, il a adopté la motion 24.3961, qui demande un retour à la logique stricte de la loi de 1985. Le dossier est désormais devant le Conseil des Etats, qui ne s’est pas encore prononcé.
Deux conséquences pratiques en découlent. Rien ne change aujourd’hui : aucune autorisation n’est retirée rétroactivement et aucun achat en cours n’est affecté. Et même si la réforme passe les deux chambres, son entrée en vigueur n’est pas attendue avant 2028 — précisément l’horizon avec lequel une décision d’achat prise maintenant devra vivre.
Ce qu’un acquéreur étranger peut réellement posséder
En pratique, l’achat autorisé est étroit, et c’est dans le détail que les acquéreurs se font surprendre.
- Une commune figurant sur la liste. Chaque canton désigne les communes qu’il considère comme touristiques. Etre au bord d’un lac ou au pied d’un téléphérique ne suffit pas : la commune doit être sur la liste, et des communes voisines peuvent être traitées différemment.
- Une PPE, dans une limite de surface. Les logements de vacances sont autorisés en propriété par étages, normalement avec un plafond de 200 m² de surface habitable. Les acquéreurs qui veulent plus grand sont généralement orientés vers une structure d’appartement-hôtel.
- A l’intérieur du quota annuel. Dans le canton de Vaud, la pratique a été de n’autoriser qu’un petit nombre de ces achats par an, limités aux unités en PPE, avec un droit de préemption cantonal. Le Valais, qui compte beaucoup plus de communes touristiques, en délivre quelques centaines.
- Pour l’usage personnel. Le but protégé par la loi est l’usage du logement par son propriétaire, non un rendement locatif — raison pour laquelle les règles de location comptent autant que les règles d’achat.
Un point que les propriétaires découvrent tard : l’autorisation est attachée au bien et à ses conditions, non à votre personne. Si vous achetez un logement qui en bénéficie déjà, vous héritez de ce que dit le dossier : usage, location, revente. Revendre plus tard à un autre acquéreur domicilié à l’étranger exige normalement une nouvelle autorisation pour lui — et si le quota de l’année est épuisé, la vente attend.
Peut-on louer le logement en courte durée ?
Oui — dans les limites fixées par l’autorisation, et cette partie est plus libérale que ne l’imaginent la plupart des acquéreurs étrangers. Un logement de vacances est destiné à être utilisé par son propriétaire ; le louer pendant les périodes où vous n’y êtes pas est la logique économique sur laquelle les quotas ont été construits, et les sociétés de gestion locative existent précisément pour cela. Ce que l’autorisation n’admet pas, c’est de transformer le logement en location résidentielle à l’année, ou d’en faire votre résidence principale.
Lisez le dossier d’autorisation avant de signer, pas après. Les conditions attachées à une autorisation de logement de vacances — usage, location, revente — sont ce dont hérite l’acquéreur. Un notaire peut les lire dans le dossier ; un acquéreur étranger qui achète pour la première fois ne le peut généralement pas.
La conformité se poursuit ensuite au niveau cantonal et communal, et c’est là que les propriétaires non résidents se font prendre : l’enregistrement exigé avant la première réservation, la taxe de séjour à percevoir et à verser, une assurance qui couvre réellement l’usage commercial, et le règlement de copropriété. Une autorisation de posséder n’est pas une autorisation d’exploiter, et pour un propriétaire absent la majeure partie de l’année, les deux sont généralement assurées par quelqu’un sur place. Notre guide sur l’enregistrement en Valais et dans le canton de Vaud et celui sur les règles de la PPE pour la location courte durée détaillent ces étapes.
Le coût complet d’un achat par un non-résident
L’autorisation est une ligne du budget ; le reste, ce sont les frais de transaction suisses. Sur un achat dans le canton de Vaud, les droits de mutation cantonaux représentent 3,3 % du prix, et les frais de notaire et de registre foncier ajoutent environ un point de plus. Un appartement de CHF 900 000 porte donc CHF 30 000 à 40 000 de coûts uniques avant la première nuitée.
Ajoutez le coût du temps. Une autorisation n’est pas une formalité : les quotas peuvent être épuisés, le canton dispose d’un droit de préemption, et un dossier refusé vous laisse sans l’appartement. Comptez des mois et non des semaines, et structurez l’offre pour qu’un refus mette fin à l’opération plutôt que de bloquer votre acompte.
Restent les charges courantes : les revenus locatifs d’un immeuble suisse sont imposables en Suisse, le bien entre dans la fortune imposable, et la taxe de séjour est perçue auprès du client puis versée à la commune. Notre guide pour acheter un appartement à Montreux pour la location courte durée reprend les mêmes chiffres pour un acheteur résident — la comparaison la plus lisible pour un non-résident.
Si vous en possédez déjà un : ce qui change vraiment
Rien, rétroactivement. Les autorisations déjà délivrées ne sont pas retirées par un vote parlementaire, et la décision de septembre ne touche pas les propriétaires existants. Ce qu’un quota plus serré modifie, c’est le marché de la revente : un logement de vacances autorisé devient plus rare, et la qualité du dossier — conditions, délai de construction, statut touristique de la commune — finit par se voir dans le prix.
La décision à laquelle la plupart des propriétaires font face n’est pas juridique mais pratique : un appartement utilisé quatre semaines par an et vide pendant quarante-huit. Le louer correctement — enregistrement en place, taxe de séjour déclarée, voyageurs et ménages pris en charge — est ce qui transforme une résidence secondaire en bien autofinancé. C’est le service que propose RivieraHost sur la Riviera suisse : 20 % du revenu net réservé, 30 jours de préavis de part et d’autre, sans engagement de durée et sans frais sur les nuitées non vendues.
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Questions fréquentes
Qui est considéré comme « personne à l’étranger » au sens de la Lex Koller ?
Les ressortissants étrangers domiciliés à l’étranger, ainsi que les immeubles suisses acquis par une société contrôlée depuis l’étranger. Les Suisses échappent à la loi où qu’ils vivent ; les ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse avec une autorisation de séjour valable achètent leur résidence principale sans autorisation, alors que les ressortissants d’Etats tiers y résidant en ont besoin, et uniquement pour leur résidence principale.
Un non-résident peut-il acheter un appartement à Montreux pour le louer ?
Pas comme simple placement locatif. En dehors des communes que le canton a désignées comme touristiques, une personne à l’étranger ne peut pas acquérir d’immeuble d’habitation en Suisse. Ce qu’elle peut normalement posséder, c’est un logement de vacances autorisé dans une commune touristique figurant sur la liste, utilisé personnellement et loué pendant les périodes où le propriétaire est absent.
Combien de temps prend une autorisation Lex Koller ?
Des mois, et elle n’est jamais automatique : le canton applique son quota annuel et, dans le canton de Vaud, dispose d’un droit de préemption. Demandez au notaire quelle autorité décide dans votre commune et ce qu’il reste du quota de l’année avant de vous engager sur une date de réalisation.
Puis-je louer mon logement de vacances autorisé sur Airbnb ?
La location de vacances pendant l’absence du propriétaire est une pratique normale et la raison d’être du quota. Ce que l’autorisation exclut, c’est une location résidentielle à l’année ou l’usage du logement comme résidence principale ; et la location courte durée reste soumise à l’enregistrement communal, à la taxe de séjour et à une assurance couvrant l’usage commercial.
Le vote de septembre 2026 change-t-il quelque chose pour moi dès maintenant ?
Non. Le Conseil national a adopté la motion 24.3961 le 22 septembre 2026 par 123 voix contre 54, mais le Conseil des Etats ne s’est pas encore prononcé et aucune modification de loi n’est attendue avant 2028. Les autorisations existantes ne sont pas touchées, et un achat en cours suit le droit en vigueur au moment où l’autorisation est délivrée.
Si vous pesez encore la décision, les deux guides les plus proches de celui-ci sont résidence secondaire ou principale — qui détermine si vous êtes même dans le champ de la Lex Koller — et le hub des guides propriétaires, qui rassemble marché, fiscalité et réglementation au même endroit.
Sources : Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, RS 211.412.41) — texte sur Fedlex ; projet mis en consultation par le Conseil fédéral le 15 avril 2026, jusqu’au 15 juillet 2026 — dossiers de consultation ; motion 24.3961 (Aeschi), adoptée par le Conseil national le 22 septembre 2026 par 123 voix contre 54 ; pratique cantonale en matière d’autorisations de logements de vacances dans le canton de Vaud et en Valais ; conditions propriétaires RivieraHost (20 % du revenu net réservé, 30 jours de préavis de part et d’autre). Consulté le 23 septembre 2026. Informations générales, et non un conseil juridique — pour un achat précis, consultez un notaire ou un avocat suisse.
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