Oui — la location de courte durée est légale à Genève, plafonnée à 90 jours par an et par appartement entier. Depuis le 1er avril 2018, louer un logement entier via une plateforme au-delà de ce seuil le reclasse juridiquement en résidence meublée commerciale, ce qui nécessite un changement d'affectation volontairement difficile à obtenir pendant la pénurie de logements du canton.
Les règles genevoises sont plus récentes et plus strictes que celles du canton voisin de Vaud — mieux vaut les connaître avant de publier une annonce. Ce guide explique pourquoi cette règle existe, comment elle a été inscrite dans la loi, et comment le canton l'applique concrètement.
Points clés
- La règle des 90 jours s'applique aux locations d'appartements entiers sur plateforme depuis le 1er avril 2018.
- Elle a été inscrite dans un règlement existant (article 4A du RDTR), pas une nouvelle loi — la voie la plus rapide pour Genève.
- La Cour de justice genevoise a confirmé la légalité de cette règle après un recours.
- L'objectif n'a jamais été une interdiction — les particuliers peuvent toujours louer partiellement ou occasionnellement.
- L'application repose sur les plaintes, pas sur l'automatisation — les plateformes ont refusé de développer un blocage inter-plateformes.
Dans ce guide
Pourquoi Genève encadre la location de courte durée
Les loyers et les prix d'achat à Genève comptent parmi les plus élevés de Suisse, et la construction de logements n'a pas suivi la croissance démographique depuis une décennie — une pénurie durable qui pousse de nombreuses personnes travaillant dans le canton à s'installer de l'autre côté de la frontière. Dans ce contexte, environ 2'000 appartements se sont retrouvés loués sur des plateformes de courte durée, retirant encore de l'offre au marché locatif ordinaire et plaçant les hôtes professionnels en concurrence directe, souvent déloyale, avec l'hôtellerie sous licence. La couverture médiatique du sujet dès 2014 a entraîné une série d'interventions politiques, et le Conseil d'État a fini par légiférer.
La règle des 90 jours, depuis avril 2018
Genève a choisi une voie différente de la plupart des cantons : plutôt qu'une nouvelle loi, un seul article (4A) a été ajouté au règlement existant sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (RDTR) — un cadre déjà connu du secteur immobilier, que l'exécutif a pu modifier rapidement puisqu'il ne nécessitait pas de vote parlementaire. Depuis le 1er avril 2018, louer un appartement entier via une plateforme plus de 90 jours par an le fait basculer juridiquement de logement à résidence meublée commerciale — et ce reclassement nécessite un changement d'affectation volontairement difficile à obtenir en période de pénurie. L'objectif n'a jamais été d'interdire le partage de logement ; il s'agissait d'exclure l'usage à échelle commerciale tout en laissant les particuliers louer leur propre logement partiellement ou occasionnellement. Un recours a été porté devant la Cour de justice genevoise, qui a jugé la règle licite.
Équité et impact sur le voisinage
Au-delà du calcul lié au logement, Genève a relevé le même écart d'équité que Vaud : les hôtes de type professionnel sur plateformes ne prélèvent pas toujours la taxe de séjour, n'annoncent pas systématiquement les hôtes étrangers à la police, ni ne déclarent leurs revenus locatifs comme doit le faire un hôtel sous licence, et les particuliers occasionnels manquent parfois simplement de connaître leurs obligations. Le canton a aussi souligné un coût plus local — la rotation fréquente des voyageurs dans les immeubles partagés peut créer de réelles frictions et, parfois, des préoccupations de sécurité pour le voisinage, indépendamment de la question de l'offre de logements.
L'application est le vrai défi, pas la règle
Selon le canton lui-même, le plafond de 90 jours a plutôt bien résisté à son recours judiciaire — le vrai travail a été de repérer les infractions. Genève a tenté d'obtenir des grandes plateformes un blocage automatique des annonces une fois le seuil de 90 jours dépassé ; les plateformes ont fait valoir qu'un blocage cohérent entre elles n'était techniquement pas réalisable, et les discussions n'ont pas abouti. L'application repose désormais largement sur les signalements du voisinage, des régies et des associations de locataires, avec une poignée de plaintes formelles traitées depuis l'entrée en vigueur de la règle, et l'État continue de chercher de meilleures méthodes de détection. Par ailleurs, Genève a négocié un accord avec Airbnb pour la collecte automatique de la taxe de séjour.
Dans son propre bilan publié, Genève conseille aux autres autorités d'intégrer les nouvelles règles de location de courte durée à une réglementation existante et déjà connue plutôt que d'en créer une entièrement nouvelle, ce qui facilite à la fois l'adoption et l'application — et d'être explicite auprès du public sur les obligations légales et démarches à effectuer, qui diffèrent selon qu'on est locataire, locataire d'un logement subventionné, ou propriétaire.
À lire aussi : La location Airbnb est-elle légale dans le canton de Vaud ? · Inscription étape par étape (Vaud)
Fondateur de Riviera Host. BBA Hospitalité (Glion), MSc Tourisme (FHGR), MSc Data Science (HSLU). 8+ années de gestion de locations de courte durée sur la Riviera suisse.
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La location de courte durée est-elle légale à Genève ?
Oui, mais plafonnée. Depuis le 1er avril 2018, louer un appartement entier via une plateforme plus de 90 jours par an le fait basculer juridiquement de logement à résidence meublée commerciale, ce qui nécessite un changement d'affectation volontairement difficile à obtenir pendant la pénurie de logements actuelle.
Quelle est la règle des 90 jours à Genève ?
L'article 4A du RDTR (règlement sur les démolitions, transformations et rénovations) limite les locations sur plateforme d'appartements entiers à 90 jours par année civile. Au-delà, le logement est reclassé comme commercial et nécessite un changement d'affectation. Un recours contre cette règle a été rejeté — la Cour de justice genevoise l'a jugée licite.
Pourquoi Genève a-t-elle introduit la règle des 90 jours ?
Les loyers et prix d'achat à Genève comptent parmi les plus élevés de Suisse, et la construction de logements n'a pas suivi la croissance démographique depuis une décennie. Environ 2'000 appartements se sont retrouvés sur des plateformes de courte durée, retirant de l'offre au marché locatif ordinaire, ce qui a entraîné une pression politique dès 2014.
Comment Genève applique-t-elle la limite des 90 jours ?
Principalement via des signalements du voisinage, des régies et des associations de locataires. Genève a tenté d'obtenir des plateformes un blocage automatique des annonces au-delà de 90 jours, mais celles-ci ont indiqué qu'un blocage cohérent entre plateformes n'était techniquement pas réalisable — l'application reste donc basée sur les plaintes.
Genève prélève-t-elle automatiquement la taxe de séjour ?
Pour les réservations Airbnb, oui — Genève a négocié un accord avec Airbnb pour la collecte et le versement automatiques de la taxe de séjour. D'autres plateformes peuvent exiger que l'hôte la collecte et la reverse directement.
Source : Office fédéral du logement (OFL/BWO), étude de cas Canton de Genève, publiée le 22 juillet 2024.