La location courte durée en Suisse n'est plus un marché de niche : c'est un élément structurel de l'économie touristique du pays. Le chiffre phare ne cesse de grossir — les hôtels suisses ont enregistré 43,9 millions de nuitées en 2025, une quatrième année record consécutive, tandis que l'offre de location courte durée (Airbnb et plateformes similaires) a progressé bien plus vite que la capacité hôtelière, d'environ un tiers depuis 2019.
Cette combinaison — une demande record mais une offre qui croît encore plus vite — est exactement la tension que vivent aujourd'hui les propriétaires de Montreux, Genève, Zurich et des stations alpines. La demande est au plus haut historique, pourtant l'occupation par annonce subit des pressions dans plusieurs villes, et les régulateurs répondent par des plafonds de 90 jours aux résultats très inégaux. Cet article rassemble les données officielles de l'Office fédéral de la statistique (OFS) et les données indépendantes du marché de la courte durée que nous utilisons chez RivieraHost, pour montrer comment le marché a évolué, où se trouve la vraie demande et comment se comparent les villes.
Réponse courte : l'hébergement touristique suisse a atteint un record de 60,1 M de nuitées en 2024 (43,9 M rien que dans les hôtels en 2025), pendant que l'offre Airbnb a grimpé d'environ 34 % depuis 2019 — bien plus vite que la capacité hôtelière. Zurich et Genève affichent l'occupation soutenue la plus forte ; les marchés alpins et lacustres sont plus saisonniers ; et les plafonds de 90 jours ont ralenti, sans l'arrêter, la croissance de l'offre dans la plupart des villes.
Sommaire
- Le record national qui ne cesse d'être battu
- L'explosion de l'offre : Airbnb vs lits d'hôtel
- L'occupation : où se situe vraiment la pression
- Ville par ville : un écart de 80 points dans la croissance de l'offre
- La règle des 90 jours : ce qu'elle a fait — et n'a pas fait
- Ce que cela signifie pour les propriétaires
Le record national qui ne cesse d'être battu
Commençons par le chiffre officiel le plus propre : combien de personnes ont réellement dormi dans un hébergement touristique payant en Suisse. Les statistiques de l'OFS montrent un marché qui s'est effondré en 2020, avant d'enchaîner quatre années record consécutives.
Après la chute liée au COVID à 23,7 millions de nuitées hôtelières en 2020 (−40 %), la reprise a été rapide : 29,6 M en 2021, 38,2 M en 2022, puis un premier record à 41,7 M en 2023. 2024 est monté à 42,8 M (+2,6 %) et 2025 à 43,9 M — soit environ 11 % au-dessus du niveau pré-pandémique de 2019 (39,6 M) (OFS, Tourisme et hébergement en 2025, publié le 25.02.2026). Le moteur est la demande étrangère : les visiteurs internationaux ont battu un record absolu de 22,8 M de nuitées en 2025, après avoir déjà atteint leur meilleur niveau depuis 1972 en 2024.
En ajoutant l'hébergement complémentaire — meublés, campings et logements collectifs —, le marché touristique total de 2024 atteint 60,1 millions de nuitées (+1,4 % vs 2023). Les résidences de tourisme commerciales représentent 7,1 millions de ces nuitées, soit environ 41 % de la demande totale hors hôtellerie, avec une durée moyenne de séjour de 6,0 nuits.
Source clé
Nuitées hôtelières en Suisse, résultats définitifs OFS : 39,6 M (2019) → 23,7 M (2020) → 29,6 M (2021) → 38,2 M (2022) → 41,7 M (2023) → 42,8 M (2024) → 43,9 M (2025). Hébergement total 2024 : 60,1 M de nuitées. Ce sont les mêmes chiffres à confronter avant de fixer le prix d'une annonce.
L'explosion de l'offre : Airbnb vs lits d'hôtel
Une demande qui bat des records n'est que la moitié de l'histoire. L'autre moitié, c'est l'offre — et ici les chiffres divergent fortement. Les données de marché indépendantes (AirDNA, reprises par IamExpat et l'Association Suisse des Propriétaires) situent l'offre de type Airbnb en Suisse environ 34 % plus élevée à l'automne 2024 qu'en 2019. L'indice PriceLabs, qui suit les annonces actives de courte durée dans tout le pays, a culminé près de 51 000 en août 2024.
Les lits d'hôtel n'ont pas progressé aussi vite. L'offre hébergée individuellement a donc crû plus rapidement que la capacité hôtelière formelle — une dynamique qui, à offre égale, exerce une pression à la baisse sur l'occupation et les tarifs par annonce, même quand la demande totale continue de monter.
L'occupation : où se situe vraiment la pression
Il faut distinguer les moyennes nationales et celles des villes, car elles racontent des histoires opposées. En 2024, le taux net d'occupation des chambres d'hôtel en Suisse était de 55,1 %, quasiment au niveau record de 55,2 % atteint en 2019 — la preuve que les hôtels, en moyenne, sont aussi pleins qu'ils ne l'ont jamais été.
La courte durée est un autre tableau. Les données PriceLabs montrent une occupation nationale des locations courte durée qui balance fortement selon la saison — 62 % en juillet 2024 (le pic) puis 19 % en octobre 2024 — avec un prix moyen (ADR) culminant à 217 € en février 2024 (saison de ski) avant de s'apaiser autour de 151 € en octobre. Autrement dit : les pics saisonniers sont extrêmement forts, mais ce sont les saisons intermédiaires que l'occupation s'évapore et que le revenu par nuit disponible se perd. Cet écart saisonnier est précisément là où une gestion professionnelle prend toute sa valeur — le même schéma que nous documentons dans notre analyse de l'occupation à Montreux & Vevey.
Ville par ville : un écart de 80 points dans la croissance de l'offre
Les moyennes nationales masquent d'énormes variations entre villes. Côté demande, Zurich et Genève sont les leaders en taux d'occupation hôtelière (64,3 % et 64,1 % en 2024 contre 55,1 % en moyenne nationale). Côté offre Airbnb, l'écart est encore plus grand — et il contredit l'idée naïve selon laquelle « plus de règles = moins d'annonces ».
| Ville / marché | Occupation hôtelière 2024 | Offre Airbnb vs 2019 | Réglementation clé |
|---|---|---|---|
| Zurich | 64,3 % | En hausse | LCD commerciale restreinte en zone résidentielle depuis 2024 ; plafond 90 jours débattu |
| Genève | 64,1 % | −20 % d'abord, en hausse depuis fin 2022 | Plafond 90 jours depuis 2018 + enregistrement |
| Bâle | 56,5 % (région) | Occupation <50 % | Réforme de la taxe de séjour ; plafond 90 jours débattu |
| Lucerne | – | −7 % (plafond efficace, puis remontée) | Plafond 90 jours depuis janv. 2024 (pionnier) |
| Lugano | – | +80 % | Plafond 90 jours depuis 2022 — peu d'effet |
| Berne (vieille ville) | – | Restreinte | « Lex Airbnb » depuis 2022 (meublés aux étages) |
| Montreux / Léman | Forte (région) | Stable, liée aux événements | Règles communales ; plafond 90 jours dans plusieurs communes |
Deux villes méritent une attention particulière car elles constituent le test le plus net de la réglementation. Lugano a introduit un plafond de 90 jours en 2022, et pourtant son offre Airbnb est environ 80 % au-dessus de 2019 — le plafond n'a pas mordu. Lucerne, plafonnée à 90 jours en janvier 2024, est le succès le plus net à ce jour, avec des annonces environ 7 % sous leur niveau de 2019 — encore que les données montrent une remontée. Nous suivons ces schémas parce que le même vent réglementaire atteint maintenant le canton de Vaud, y compris les communes autour de Montreux.
La règle des 90 jours : ce qu'elle a fait — et n'a pas fait
Les villes suisses ont convergé vers le plafond résidentiel de 90 jours comme outil par défaut, mais les résultats sont incohérents. Genève a plafonné en 2018 et obtenu une baisse initiale d'environ 20 %, avant de voir les annonces remonter dès fin 2022. Le plafond de Lugano (2022) a coïncidé avec une hausse de 80 %. La règle de Lucerne (2024) est la contre-exemple qui a réellement réduit l'offre. Le panorama de l'Association Suisse des Propriétaires décrit le patchwork : Zurich restreint les locations commerciales en zone résidentielle, Bâle-Ville réforme la collecte de sa taxe de séjour, Berne protège la vieille ville par sa « Lex Airbnb », Interlaken exige un enregistrement et un séjour minimal de cinq nuits, et le Valais s'appuie sur le zonage local à Zermatt et Verbier.
Ce que disent les données, c'est que l'enregistrement et les contrôles comptent plus que le nombre de jours sur le papier. Un plafond faiblement appliqué (Lugano) n'a rien changé ; un plafond accompagné d'enregistrement et de suivi communal (Lucerne) a fait bouger les chiffres. Pour les propriétaires, ce n'est pas une raison d'ignorer les règles — c'est une raison de vérifier le régime exact de votre commune avant de monter en puissance, une étape que nous détaillons dans notre guide d'enregistrement de la location courte durée à Montreux.
Ce que cela signifie pour les propriétaires
Pris ensemble, ces chiffres aboutissent à trois conclusions pratiques pour quiconque possède ou envisage une location courte durée en Suisse :
- La demande est réelle et au plus haut — 43,9 M de nuitées hôtelières en 2025 et 60,1 M de nuitées totales en 2024 prouvent que les voyageurs ne manquent pas.
- L'offre progresse plus vite que la demande par annonce — avec environ 51 000 annonces actives de courte durée au niveau national et une offre en hausse d'environ 34 % depuis 2019, la pression sur l'occupation et le prix moyen ne viendra pas d'une demande qui disparaît, mais de la concurrence pour les mêmes nuits de haute saison.
- La saisonnalité est le plus grand facteur d'écart, et la réglementation varie d'une commune à l'autre — le même bien suisse peut rapporter nettement plus ou nettement moins selon la façon dont il est tarifé, commercialisé et loué entre les saisons, et selon que le plafond de sa commune est réellement appliqué.
C'est ici qu'une gestion adossée aux données change le résultat. Nous comparons chaque bien que nous gérons à des références régionales réelles — les mêmes chiffres OFS et de courte durée ci-dessus, appliqués à votre micro-marché spécifique — plutôt qu'à une moyenne nationale. Pour les propriétaires qui pèsent un achat face à une offre en hausse, notre cadre d'analyse en cinq indicateurs montre comment lire ces signaux avant d'engager du capital.
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Parler à RivieraHostQuestions fréquentes
Quelle est la taille du marché de la location courte durée en Suisse ?
En 2024, l'ensemble du marché touristique suisse a atteint 60,1 millions de nuitées (+1,4 % vs 2023), dont 42,8 millions dans l'hôtellerie et 17,3 millions dans l'hébergement collectif (meublés, campings, maisons de groupe). Les résidences de tourisme commerciales représentent à elles seules 7,1 millions de nuitées, soit environ 41 % de la demande hors hôtellerie.
De combien les nuitées hôtelières suisses ont-elles augmenté ?
La demande hôtelière bat un record presque chaque année depuis le COVID : 29,6 M (2021), 38,2 M (2022), 41,7 M (2023), 42,8 M (2024) et 43,9 M (2025) selon les résultats définitifs de l'OFS. Le chiffre 2025 est en hausse de 2,6 % par rapport à 2024 et environ 11 % au-dessus du niveau pré-pandémie de 2019 (39,6 M).
Airbnb croît-il plus vite que les hôtels en Suisse ?
Côté offre, oui. Les données AirDNA reprises par IamExpat et l'Association Suisse des Propriétaires chiffrent l'offre Airbnb suisse environ 34 % plus élevée en 2024 qu'en 2019, tandis que les annonces actives de courte durée sur l'indice PriceLabs ont culminé près de 51 000 en août 2024. La capacité hôtelière n'a pas progressé aussi vite.
Pourquoi les règles des 90 jours semblent-elles peu efficaces ?
Genève plafonne les locations de type Airbnb à 90 jours depuis 2018 et a enregistré une baisse initiale d'environ 20 % — avant une remontée dès fin 2022. Lugano a ajouté un plafond de 90 jours en 2022, mais l'offre y dépasse d'environ 80 % son niveau de 2019. Le plafond de Lucerne (janv. 2024) est le frein le plus net à ce jour (−7 % vs 2019), encore que les annonces recommencent à remonter.
Quelle ville suisse a la demande de courte durée la plus forte ?
En taux d'occupation hôtelière, Zurich (64,3 %) et Genève (64,1 %) dominent nettement, bien au-dessus de la moyenne nationale de 55,1 % en 2024. L'occupation Airbnb est bien plus faible et inégale : celle de Bâle était inférieure à 50 %, et l'occupation nationale de courte durée est passée de 62 % en juillet 2024 (pic) à 19 % en octobre 2024.
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10 ans d'expérience dans l'hôtellerie. BBA Hospitalité (Glion), MSc Tourisme (FHGR), MSc Data Science (HSLU).
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