Revenus d'une location de courte durée à Genève en 2026 : ce que la règle des 90 nuits laisse vraiment

Genève est le marché suisse de la location de courte durée le plus cher à la nuit — et le plus restreint à l'année. Le canton plafonne la location de courte durée d'un logement à 90 nuits par an. Cette seule règle change la question que tout propriétaire genevois devrait se poser. À Montreux ou en Valais, la question est « comment remplir plus de nuits ? ». À Genève, c'est « comment gagner le maximum avec les 90 nuits que j'ai le droit de louer ? »

Ce guide présente ce que les appartements genevois ont réellement encaissé sur les douze mois jusqu'en avril 2026, ce que le plafond de 90 nuits fait à ce calcul, ce que la taxe de séjour coûte à vos hôtes, ce qui se passe au-delà de 90 nuits — et ce qu'un propriétaire genevois en règle peut réalistement faire.

Ce que rapporte une location courte durée à Genève en 2026

Les données de marché des douze mois jusqu'en avril 2026 sont sans ambiguïté sur la taille du marché genevois et sur le gain moyen. Sur environ 942 annonces actives dans la ville, l'annonce moyenne a généré USD 19'432 par an, avec un prix moyen de USD 185 par nuit et un taux d'occupation de 44,1 %.

Marché genevois de la courte durée, 12 mois jusqu'en avril 2026	Valeur
Annonces actives	942
Prix moyen par nuit (ADR)	USD 185 (env. CHF 150)
Taux d'occupation	44,1 %
RevPAR (revenu par nuit disponible)	USD 81
Revenu annuel moyen par annonce	USD 19'432 (env. CHF 15'700)
Annonce médiane, revenu mensuel	USD 2'109 (env. CHF 1'700)
Top 25 % des annonces, mensuel	USD 3'480 et plus
Top 10 % des annonces, mensuel	USD 5'097 et plus
25 % inférieurs, mensuel	USD 1'041
Croissance de l'offre, sur un an	+49,1 %
Croissance du revenu par annonce, sur un an	−2,1 %
Délai de réservation typique	45 jours

Deux chiffres comptent plus que les autres. L'offre genevoise a augmenté de 49 % en un an alors que le revenu par annonce a reculé de 2,1 %. Davantage d'appartements se disputent les mêmes nuitées, et le nombre de nuits que chaque logement peut légalement vendre est plafonné. C'est cette combinaison qui explique pourquoi la discipline tarifaire, et non la simple présence sur Airbnb, sépare l'annonce médiane à environ CHF 1'700 par mois du quartile supérieur à 3'480.

L'écart d'occupation dit la même chose : le quart supérieur des annonces genevoises tourne à 70 % d'occupation ou plus et le dixième supérieur à 85 % ou plus, contre une médiane urbaine autour de 47 %. Une forte occupation à Genève est rarement une question de chance : c'est un logement positionné sur la demande qui existe vraiment, tarifé et décrit pour elle.

Le plafond des 90 nuits : le chiffre qui définit Genève

La règle est entrée en vigueur le 1er avril 2018 (art. 4A RDTR), qui plafonnait d'abord à 60 jours par an la location d'un logement entier via une plateforme. La Cour de justice a porté ce plafond à 90 jours, une modification confirmée par le Tribunal fédéral (1C_472/2018). Quatre-vingt-dix nuits n'est donc pas un objectif à optimiser : c'est la limite extérieure de l'enveloppe légale pour un appartement normal loué via une plateforme.

Comparez ce plafond à la moyenne du marché et un point important apparaît. À USD 185 la nuit, USD 19'432 de revenu annuel impliquent environ 105 nuits vendues — une quinzaine de nuits de plus qu'un logement d'habitation plafonné ne peut légalement louer. Autrement dit, la moyenne de ce jeu de données n'est pas un appartement plafonné : le haut du marché genevois (plus de USD 5'097 par mois) est composé d'hébergements autorisés — résidences meublées enregistrées, apart'hôtels et hôtels — qui opèrent sous une autre autorisation et peuvent vendre toutes les nuits de l'année.

C'est le modèle mental le plus utile pour un propriétaire genevois : vous ne concurrencez pas la moyenne, vous concourez à l'intérieur d'une boîte de 90 nuits, et cette boîte a la même taille pour chaque appartement de la ville.

Au-delà de 90 nuits : autorisation, changement d'affectation et amendes

Louer un logement genevois sur une plateforme plus de 90 jours par an est considéré comme un changement d'affectation : l'activité devient de la location de courte durée « à titre professionnel » et exige une autorisation, délivrée par la Police du commerce et de la lutte contre le travail au noir (PCTN). La location de courte durée au-delà du plafond sans autorisation constitue une violation des règles cantonales d'aménagement du territoire.

L'application de la règle à Genève est ténue, mais il serait imprudent d'y voir une autorisation. En réponse à la question Q 4090-A du Grand Conseil en août 2025, le Conseil d'État a confirmé que le département n'effectue aucun contrôle systématique et n'avait constaté aucune infraction depuis 2020 — alors que les données d'Inside Airbnb citées dans la même réponse identifiaient environ 412 objets genevois loués plus de 90 nuits. Cet écart est un sujet politique actif, un registre des loueurs de courte durée étant discuté sur le modèle du système déjà en place dans le canton de Vaud.

Lecture pratique : l'application commence généralement par une plainte, un voisin, une demande de données à la plateforme ou un contrôle d'autorisation lié à une vente ou à un crédit hypothécaire. « Personne ne contrôle » décrit l'état actuel des contrôles, ce n'est pas une stratégie de conformité — et la réponse du canton montre que le nombre de nuits réellement louées est connaissable.

Pour l'ensemble du cadre légal genevois, voir notre guide Airbnb à Genève : ce que dit la loi.

La taxe de séjour : CHF 4.25 par personne et par nuit

Les hôtes à Genève paient une taxe de séjour de CHF 4.25 par personne et par nuit (CHF 2.50 pour le camping), fixée par le règlement d'application cantonal de la loi sur le tourisme (art. 16). Depuis le 1er septembre 2020, Airbnb collecte et reverse automatiquement cette taxe sur les réservations genevoises. Si vous louez hors plateforme, le versement vous incombe.

Trois conséquences à connaître avant de fixer un prix :

• Elle s'ajoute à votre prix par nuit, par personne. Un couple qui séjourne 90 nuits génère CHF 765 de taxe de séjour sur l'année — un montant qui transite, ce n'est pas du revenu.
• Elle pénalise les groupes plus nombreux. Une réservation de quatre personnes représente CHF 17 par nuit de taxe. Pour la demande familiale ou de groupe, le total compte plus que le loyer affiché, l'une des raisons pour lesquelles la demande la plus forte à Genève est affaires et couples plutôt que grands groupes.
• Elle ne fait pas partie du revenu que vous annoncez. Quand nous modélisons un appartement genevois pour un propriétaire, la taxe de séjour est une ligne de passage, jamais du revenu net.

Le revenu de la location courte durée est évidemment imposable en Suisse, et la TVA peut entrer en jeu selon le chiffre d'affaires et la structure. Notre guide sur fiscalité et TVA Airbnb à Montreux détaille ces mécanismes pour un exploitant suisse.

Le seul levier restant : augmenter le prix par nuit

Quand les nuits sont plafonnées à 90 par la loi, le revenu annuel se réduit à une multiplication : nuits × prix par nuit. Il n'y a rien d'autre à actionner. C'est ce qui fait de Genève le marché suisse le plus sensible au tarif — et de l'écart entre un appartement moyen et un appartement du quartile supérieur une pure question de prix et de positionnement.

90 nuits par an, au prix de	Réservations brutes par an
CHF 185 la nuit (prix moyen du marché)	CHF 16'650
CHF 220 la nuit (2 pièces bien positionné)	CHF 19'800
CHF 250 la nuit (central, prêt pour les affaires)	CHF 22'500
CHF 250 la nuit, 70 des 90 nuits vendues	CHF 17'500

L'écart entre la première et la troisième ligne est de CHF 5'850 par an, uniquement par le tarif, à la même adresse et pour le même nombre de nuits. Tout le jeu est là.

Ce que les données disent sur la manière d'y arriver :

• La demande est portée par les affaires. Un délai de réservation typique de 45 jours et une forte présence en semaine signifient que les hôtes qui paient le plus voyagent pour le travail. Un vrai bureau, un Wi-Fi fiable, des rideaux occultants, une bonne machine à café et un enregistrement autonome ne sont pas de la décoration à Genève — c'est le tarif.
• La saisonnalité est marquée. Juin est le mois de revenu le plus fort et février le plus faible ; les prix moyens atteignent leur sommet en avril. Intégrez-le au calendrier plutôt que de brader partout : tenez le tarif dans les semaines fortes et acceptez une occupation plus faible en février plutôt que de couper les prix toute l'année.
• Dépasser la médiane d'occupation compte moins qu'on le croit. Dans un marché de 90 nuits, passer de 70 % à 85 % du plafond ajoute 14 nuits — utile, mais jamais au niveau d'une hausse tarifaire de CHF 65. D'abord le prix, ensuite le remplissage.
• Les hôtes directs et fidèles gardent plus de valeur par nuit. Chaque réservation via plateforme porte une commission sur une nuit irremplaçable. Sur un budget de 90 nuits, une réservation directe vaut sensiblement plus que la même nuit vendue par un canal.

Qui gagne encore à Genève — et comment nous gérerions un appartement genevois

Genève n'est pas un marché pour bailleurs de volume. C'est un marché pour un à trois appartements bien situés, correctement tarifés, vendus à des hôtes qui tiennent à la centralité et peuvent la payer. Les propriétaires qui réussissent partagent un profil reconnaissable : petit, central, prêt pour les affaires ; séjours de 2 à 4 nuits ; un calendrier géré plutôt que rempli ; et aucune envie de tester la ligne des 90 nuits.

• Tarifer pour le plafond, pas autour : modélisez 90 nuits comme un stock fixe et fixez les tarifs pour maximiser la valeur de ces nuits, pas le taux d'occupation.
• Compter et documenter : notez les nuits de chaque année, la plateforme utilisée et l'hôte de chaque séjour. Si le canton demande un jour, une année documentée est toute la défense.
• Rester dans l'enveloppe : pas de cinquième réservation informelle pour contourner le plafond, pas de location courte durée « professionnelle » non autorisée, pas de sous-location sans accord écrit.
• Traiter correctement la taxe de séjour : collectée par la plateforme quand c'est possible, déclarée et versée en direct sinon.
• Se positionner sur l'hôte qui paie : central, calme, espace de travail, enregistrement rapide, linge de standard hôtelier. C'est ce qui transforme un tarif de marché de CHF 185 en appartement à CHF 250.
• Mettre le logement au repos dans le creux plutôt que de détruire votre grille tarifaire en février.

Sur notre propre portefeuille géré, les appartements exploités professionnellement atteignent en moyenne environ 87 % d'occupation et près de 34 % de revenus en plus que des annonces comparables auto-gérées, pour une commission fixe de 20 % couvrant tarification, marketing, sélection des hôtes, coordination du ménage et dossiers de conformité — avec 30 jours de préavis si un propriétaire veut récupérer les clés. À Genève, cette structure n'est pas un luxe : quand les nuits sont plafonnées, le petit nombre de décisions qui remplissent ces nuits constitue tout le métier. Vous pouvez voir comment cela fonctionne concrètement sur notre page gestion Airbnb à Genève.

Questions fréquentes

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Sources : jeu de données AirROI sur la location de courte durée à Genève, 12 mois jusqu'en avril 2026 (consulté le 15 septembre 2026) ; République et canton de Genève, informations sur la taxe de séjour et la location de courte durée (ge.ch), y compris l'art. 4A RDTR et l'art. 16 du règlement d'application de la loi sur le tourisme ; Grand Conseil de Genève, réponse à la question Q 4090-A, août 2025, citant les données d'Inside Airbnb. Conversions au taux d'environ CHF 0,81 pour 1 USD. Ce guide est une analyse de marché, non un conseil juridique ou fiscal.