Location de courte durée à Zurich en 2026 : ce que ça rapporte, et les nouvelles règles en vigueur ce mois-ci

La plupart des propriétaires suisses pensent aux locations courte durée comme à un métier de bord de lac ou de station de ski — Montreux l'été, Verbier ou Zermatt l'hiver. Mais le plus grand marché urbain du pays est Zurich, et il fonctionne complètement différemment. La demande est tirée par les voyages d'affaires et les courts séjours urbains plutôt que par les plages ou les pistes, la saison s'étale plus régulièrement sur l'année, et les voyageurs veulent des séjours courts, efficaces, en milieu de semaine, dans des appartements proches du quartier d'affaires — pas de longs week-ends à la montagne.

Zurich est aussi l'endroit où la politique suisse du logement a avancé le plus vite. Le 1er septembre 2026 — quelques jours avant la rédaction de ce guide — la nouvelle réglementation de la ville interdisant de convertir des unités résidentielles en hébergement commercial de courte durée est entrée en vigueur, après le rejet d'un recours par le Tribunal fédéral en avril 2026. Ce guide couvre ce qu'une location courte durée à Zurich rapporte réellement aujourd'hui, ce que la nouvelle règle exige des propriétaires, et si le marché reste pertinent pour vous.

Réponse courte : Une annonce zurichoise médiane gagne environ 26 900 USD par an, et les 10 % les plus performantes gagnent plus du double — mais depuis le 1er septembre 2026, les propriétaires qui louent commercialement pour moins d'un an doivent déclarer leur usage à la ville, et le changement d'affectation en appartement d'affaires nécessite désormais une demande de permis de construire. Zurich récompense toujours les appartements conformes et bien tarifés ; il pénalise les non déclarés.

Ce que rapporte réellement une location courte durée à Zurich en 2026

Le marché de Zurich est vaste et liquide. Dans le jeu de données AirROI 2026 (août 2025 à juillet 2026), la ville suivait environ 1 750 annonces actives — une offre en hausse d'environ 11 % en un an — à un tarif moyen de 248 USD par nuit et 41,6 % d'occupation. Ce taux d'occupation paraît modeste à côté d'une station, mais c'est la forme d'un marché axé sur les affaires : une forte demande du lundi au jeudi et des week-ends plus calmes, plutôt que les pics saisonniers d'une destination de loisirs.

L'écart entre le haut du marché et la médiane est la vraie histoire. Les annonces les plus performantes gagnent bien plus du double de la médiane — pas par chance, mais parce que la demande dans une ville d'affaires se concentre sur de petits appartements à rotation rapide, bien situés, tarifés intelligemment et servis de façon fiable. Août est généralement le mois aux revenus les plus élevés et février le plus faible, tandis que les tarifs culminent autour de juin. Environ 40 % du marché zurichois est constitué de voyageurs cherchant des séjours de 30 nuits ou plus — des expatriés d'entreprise et des voyageurs d'affaires — ce qui explique pourquoi le même appartement peut mêler une semaine de séjours d'entreprise courts et une mission de projet d'un mois.

Une réserve mérite d'être signalée d'emblée : cette demande de séjours prolongés n'est pas une échappatoire. La nouvelle règle de Zurich vise précisément les appartements loués « régulièrement, commercialement, pour moins d'un an » — ce qui inclut les locations mensuelles d'entreprise et les appartements d'affaires, pas seulement les courts séjours touristiques. Passer de séjours de trois nuits à des locations mensuelles d'entreprise ne vous sort pas du nouveau régime de déclaration et de changement d'affectation de la ville ; si quelque chose, c'est exactement l'activité que la règle a été écrite pour viser. Nous couvrons le calcul des prix et des frais de plateforme dans notre guide des frais Airbnb de 15,5 % en Suisse — la même logique de retarification s'applique quand vous vendez des séjours zurichois plus courts au-dessus de la ligne.

Ce qui a changé le 1er septembre 2026 : la nouvelle règle zurichoise

Le marché du logement de Zurich est l'un des plus tendus de Suisse, et la ville travaille depuis des années sur une règle visant à empêcher les appartements résidentiels d'être discrètement transformés en revenus permanents de courte durée. Cette règle — une révision partielle de l'ordonnance de construction et de zonage de la ville (BZO), intitulée « Nichtanrechenbarkeit an Wohnanteil » (non imputable à la part résidentielle) — a survécu à un recours jusqu'au Tribunal fédéral, qui l'a confirmée le 30 avril 2026. Elle est entrée en vigueur le 1er septembre 2026.

En termes simples, la règle fait trois choses :

• Les unités de courte durée ne comptent plus comme logements. Les appartements loués de façon régulière et commerciale pour moins d'un an — unités Airbnb, appartements d'affaires — ne peuvent plus être comptés dans la part résidentielle minimale qu'un immeuble doit conserver. Dans une zone résidentielle où, par exemple, 90 % d'un immeuble doivent rester du logement, les opérateurs ne peuvent plus remplir ces 90 % avec des unités de courte durée.
• Les propriétaires doivent déclarer. Les propriétaires qui louent des appartements de cette manière sont tenus de déclarer (Anzeige) l'usage à l'autorité de construction de la Ville de Zurich. L'autorité dit s'attendre à un volume important de déclarations à mesure que les contrôles commencent.
• Le changement d'affectation nécessite désormais une demande de permis de construire. La transformation d'un appartement en appartement d'affaires pour un usage commercial de courte durée exige une demande de permis de construire (Baugesuch) — même sans travaux — et la durée de location de l'usage résidentiel doit être déclarée avec la demande.

L'exemption est délibérément étroite : la location occasionnelle de votre propre logement pendant votre absence n'est pas concernée. Ce que la ville vise, selon ses propres termes, ce sont les objets résidentiels utilisés en permanence et commercialement — le stock Airbnb professionnel et d'appartements d'affaires qui, dit-elle, draine l'offre de logements. Fin 2025, Zurich comptait environ 5 320 appartements d'affaires sur le territoire de la ville, et l'autorité de construction recrute (cinq nouveaux postes à plein temps) pour faire appliquer le nouveau régime.

Y a-t-il un plafond de 90 jours à Zurich ?

Pas encore — et la distinction compte. Genève applique une limite de 90 nuits depuis environ 2018 (voir notre guide sur les règles Airbnb à Genève), et Lucerne plafonne les locations courte durée à 90 jours en zone résidentielle depuis janvier 2024. Zurich n'impose pas actuellement de plafond annuel de nuits. La règle du 1er septembre concerne la déclaration et le calcul de la part résidentielle, pas un compteur de jours.

Cela pourrait changer. Une initiative populaire (« Protéger le logement — réguler Airbnb et les appartements d'affaires ») a été déposée en septembre 2025, et le conseil municipal rédige un contre-projet qui pourrait introduire un plafond de 90 jours. Si un plafond est adopté, l'économie change immédiatement : chaque nuit réservée compte davantage, la discipline tarifaire compte davantage, et les propriétaires qui n'ont pas suivi leurs nuits sur toutes les plateformes seront pris au dépourvu. Pour le contexte plus large sur l'évolution du marché national et l'endroit où s'appliquent les règles de 90 jours, notre guide du marché suisse de la location courte durée le détaille ville par ville.

Qui profite encore à Zurich — et qui ne devrait pas s'y lancer

Parce que la demande de Zurich est axée sur les affaires et concentrée en semaine, le marché récompense un type précis de propriétaire et en punit un autre. Les propriétaires qui réussissent encore ici sont ceux qui disposent d'un petit appartement central près des quartiers d'affaires et d'un bon accès au tram — Altstadt, le Centre-Ville, Zürich-West, Enge et Oerlikon (près de l'aéroport) sont les zones les plus actives — qui peuvent assurer des rotations rapides en semaine, qui tarifent pour la demande d'entreprise, et qui exploitent une unité déclarée et conforme.

Trois groupes devraient bien réfléchir avant de se lancer à Zurich :

• Les propriétaires qui attendent un calendrier de week-end de loisirs. Les voyageurs zurichois sont très majoritairement des voyageurs d'affaires en semaine. Si votre modèle de week-end ne remplit que vendredi–dimanche, vous resterez vide du lundi au jeudi — l'inverse du rythme de Montreux ou des Alpes.
• Les propriétaires qui ne peuvent pas assurer les rotations en semaine ou les arrivées de minuit. Un voyageur d'affaires arrivant par le vol de 19h a besoin d'une remise des clés sans faille. Un propriétaire en autogestion dans une autre ville — ou un autre pays — ne peut pas la garantir de façon fiable, ce qui est exactement ce qui érode les avis et l'occupation.
• Les propriétaires qui prévoient de contourner les nouvelles règles. Avec une déclaration désormais obligatoire et des contrôles qui recrutent, exploiter un Airbnb commercial non déclaré à Zurich est la voie rapide vers une injonction de l'autorité de construction et, potentiellement, le reclassement de l'unité. RivieraHost ne gère que des appartements conformes et licenciés — la politique compte bien plus à Zurich que dans un marché peu réglementé.

Dans le même temps, la gestion professionnelle compte davantage précisément parce que la livraison à Zurich est si exigeante. Notre modèle repose sur une commission forfaitaire d'environ 20 % avec 30 jours de préavis, et les annonces gérées professionnellement de notre portefeuille atteignent en moyenne environ 87 % d'occupation contre des pairs en autogestion — l'équivalent d'environ +34 % de revenus — un écart bien plus important dans un marché d'affaires où une réservation de semaine perdue se répercute sur toute la semaine.

Une checklist de conformité pour le propriétaire zurichois en 2026

Si vous possédez un appartement dans la ville de Zurich et le louez (ou envisagez de le louer) sur Airbnb ou comme appartement d'affaires, voici la checklist à passer en revue avec les règles de septembre 2026 en tête :

1. Déclarez l'usage commercial de courte durée. Si vous louez de façon régulière et commerciale pour moins d'un an, déclarez l'usage à l'autorité de construction de la Ville de Zurich (Amt für Baubewilligungen). La ville agit sur ces déclarations et en attend beaucoup dans les mois à venir.
2. Déposez une demande de permis pour un changement d'affectation. La transformation d'un appartement en appartement d'affaires nécessite désormais un Baugesuch même sans travaux, avec la durée de location résidentielle déclarée.
3. Vérifiez votre bail ou le règlement de copropriété. Si vous êtes locataire, obtenez l'accord écrit du bailleur — la plupart des baux suisses restreignent la sous-location. Si vous êtes propriétaire en copropriété (PPE), confirmez que le règlement interne de l'immeuble autorise la location de courte durée. Notre guide sur la location courte durée en copropriété suisse est un bon point de départ.
4. Réglez la taxe de séjour. Zurich applique une taxe urbaine de 3,50 CHF par personne et par nuit pour les séjours jusqu'à 30 nuits, généralement collectée automatiquement par Airbnb sur vos réservations — confirmez qui en est redevable dans votre configuration et qu'elle est bien reversée.
5. Mettez vos affaires fiscales et de TVA en ordre. Les revenus de location courte durée sont imposables ; la TVA suisse sur l'hébergement (3,8 %) devient pertinente au-delà de 100 000 CHF de chiffre d'affaires annuel — voir notre guide fiscalité & TVA.
6. Détenez la bonne assurance et suivez vos nuits. L'assurance habitation standard exclut souvent la location commerciale, et avec un éventuel plafond de 90 jours à l'horizon, suivez chaque nuit sur toutes les plateformes pour ne jamais être surpris.

Questions fréquentes

À lire aussi : Le marché suisse de la location courte durée 2026 · Règles Airbnb à Genève : la règle des 90 jours · Location courte durée en copropriété suisse · Les frais Airbnb de 15,5 % en Suisse

Sources : Ville de Zurich, communiqué de presse « Regelung für kurzzeitig vermietete Wohnungen tritt in Kraft », 1er septembre 2026, https://www.stadt-zuerich.ch · Ville de Zurich, le Tribunal fédéral confirme la règle, juin 2026 · 20 Minuten, le Tribunal fédéral confirme la règle sur les logements temporaires, 2026 · AirROI, Zurich, données de marché Airbnb Zurich 2026, consulté le 2026-09-08, https://www.airroi.com/airbnb-data/switzerland/zurich/zurich · Airbnb Help Center, collecte de la taxe de séjour en Suisse (taxe urbaine de Zurich 3,50 CHF), consulté le 2026-09-08 · Règles des 90 jours Lucerne/Genève selon Hostaway et la pratique cantonale suisse, 2026.