Revenus d'une location courte durée à Locarno et Ascona en 2026 : ce qu'un appartement tessinois rapporte

Photo : Blick von Locarno auf Lago Maggiore par Paulocolonia, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Locarno et Ascona sont les deux villes lacustres du Tessin — et leurs marchés de location courte durée ne pourraient pas être plus différents sous le même cadre légal. Locarno, la plus grande, sur la rive nord du lac Majeur, est une destination de city break avec une longue saison du printemps à l'automne, un important segment mensuel et des voyageurs qui réservent en moyenne deux mois à l'avance. Ascona, quelques kilomètres plus bas sur le lac, est une petite ville de villégiature étroitement réglementée où l'annonce moyenne rapporte nettement moins.

Ce guide présente ce qu'un appartement de chaque ville a réellement rapporté sur les douze derniers mois, d'où vient l'écart entre l'annonce moyenne et le haut du marché, comment la règle des 90 jours et la taxe de séjour s'appliquent, et ce que tout cela implique si vous possédez un logement sur la rive suisse du lac Majeur.

Ce qu'une location courte durée rapporte à Locarno et Ascona en 2026

Locarno affichait un revenu par nuit disponible de USD 86 (CHF 70), contre USD 73 (CHF 59) à Ascona. Dans les deux villes, c'est l'écart qui raconte l'histoire : le décile supérieur des annonces gagne bien plus que le double de la moyenne, et la médiane se situe nettement en dessous — précisément l'écart que la tarification et la construction du calendrier permettent de combler.

Le nettoyage est le poste qui surprend le plus les propriétaires : l'annonce moyenne à Locarno facture USD 163 (CHF 132) par séjour, soit 13,9 % du revenu brut — davantage qu'une commission de gestion chez la plupart des gestionnaires. Chaque rotation supplémentaire dans le mois entame cette marge, ce qui explique pourquoi tant d'hôtes de Locarno imposent un minimum de 30 nuits plutôt que de courir après les séjours de week-end.

Occupation, saisonnalité et fenêtre de réservation

L'occupation moyenne est de 36,2 % à Locarno et de 30,2 % à Ascona — et c'est la répartition derrière chaque chiffre qui est instructive. À Locarno, les 10 % d'annonces les plus performantes dépassent 73 % d'occupation et les 25 % meilleures tiennent 53 % ou plus, tandis que la médiane se situe près de 32 % et le quart inférieur sous 17 %. À Ascona, c'est plus resserré : les meilleures atteignent 59 %, la médiane autour de 26 % et le quart inférieur en moyenne 13 %. Dans les deux villes, l'appartement moyen laisse donc l'essentiel de son calendrier invendu — et c'est cette disponibilité, plus que le prix par nuit, qui décide du revenu.

Deux disciplines comblent l'essentiel de l'écart. La première est de tarifer selon la fenêtre de réservation : avec des délais de 67 jours à Locarno et 71 à Ascona, la demande arrive environ deux mois avant le séjour ; les tarifs doivent donc être fixés et revus sur cet horizon plutôt que soldés à la dernière minute. La seconde est saisonnière : le revenu de Locarno culmine en juillet avec une longue épaule d'avril à octobre, tandis qu'Ascona culmine en août et atteint son point le plus bas en janvier — un creux hivernal qui ne fonctionne qu'avec des séjours longs.

Qui réserve sur le lac Majeur, et pourquoi cela change le calendrier

Ce sont davantage des villes de villégiature que des places d'affaires, et la clientèle le reflète. L'annonce asconaise la plus courante dort quatre personnes (43,6 % des annonces), les voyageurs y restent en moyenne 4,6 nuits, et le logement type est conçu pour les petites familles ou les couples plutôt que pour de longs séjours. Locarno, en revanche, présente un marché réellement coupé en deux : 42,5 % des annonces imposent un minimum de 30 nuits pour capter le segment mensuel, tandis que les logements plus petits d'Ascona chassent le séjour de vacances plus court.

Les propriétaires capables de servir les deux profils — séjours courts flexibles au pic de juillet–septembre au tarif plein, location mensuelle pendant le creux hivernal — encaissent deux fois sur le même appartement. Le marché discipliné d'Ascona, où 67 % des annonces sont enregistrées, montre l'autre facette : c'est le cadre légal, pas seulement le calendrier, qui détermine ce que vous pouvez réellement louer.

La règle des 90 jours : ce que le Tessin exige réellement

Le Tessin encadre la location touristique par le droit de la construction plutôt que par un registre d'autorisations. Selon l'article 3 du règlement d'application de la loi sur les constructions, louer un appartement à des touristes jusqu'à 90 jours par année civile ne constitue pas un changement de destination : cela nécessite une annonce à la commune, non une autorisation. Au-delà de 90 jours par an, l'activité devient une demande de changement de destination — une procédure de droit des constructions que la commune peut refuser, et que certaines communes lient au nombre de logements loués.

Au-delà de six lits et de 90 nuits par an, une structure est traitée comme un établissement d'hébergement et relève du régime cantonal des structures d'hébergement, avec des obligations qui ressemblent bien davantage à la gestion d'un petit hôtel qu'à la location d'un appartement. La conséquence pratique est que la réponse à « puis-je louer cet appartement ? » n'est ni nationale ni cantonale : elle appartient à la commune où se trouve l'immeuble. Notre guide sur l'enregistrement en Valais et dans le canton de Vaud montre à quel point deux cantons voisins traitent la même question différemment.

Les données de marché reflètent cette pression : 67 % des annonces actives à Ascona portent déjà une référence d'enregistrement, une proportion bien supérieure à la plupart des villes suisses. Achetez l'appartement, puis obtenez la position de la commune avant d'acheter les meubles.

Ce que le voyageur paie en plus : CHF 3.25 par nuit

Depuis le 1er janvier 2025, la taxe de séjour tessinoise sur un appartement est de CHF 2.00 par personne et par nuit, à laquelle s'ajoute la taxe de promotion cantonale de CHF 1.25, soit CHF 3.25 par personne et par nuit au total. Les complexes d'appartements structurés assimilés à un hôtel de zéro à trois étoiles paient CHF 4.20, et cette catégorie supérieure inclut le Ticino Ticket, qui offre aux voyageurs les transports publics gratuits dans tout le canton pendant le séjour. Un appartement de vacances privé classique ne délivre normalement pas le Ticino Ticket, ce qu'il vaut la peine de savoir avant de se comparer à une résidence hôtelière voisine.

Les hôtes privés déclarent leurs nuitées à l'organisation touristique régionale au moins une fois par an, avant le 5 janvier pour l'année écoulée ; les structures professionnelles déclarent chaque mois, avant le 5 du mois suivant. La taxe est encaissée auprès du voyageur puis reversée : ce n'est pas votre revenu — mais une annonce qui affiche CHF 182 sans préciser que CHF 3.25 par personne et par nuit s'ajoutent perd des réservations au moment du paiement.

Ce que cela signifie si vous possédez un logement sur le lac Majeur

Trois décisions déterminent l'essentiel du résultat :

• Réglez d'abord la question communale. Annonce ou changement de destination, nombre de logements loués et règles de copropriété priment sur la tarification. Posez les questions à votre commune par écrit et conservez la réponse — en gardant à l'esprit que 67 % des annonces asconaises affichent déjà une référence d'enregistrement.
• Alignez-vous sur la durée de séjour du marché. À Locarno, 42,5 % des annonces imposent un minimum de 30 nuits ; un tarif mensuel pendant le creux hivernal rapporte donc généralement plus que de courir après des week-ends peu occupés. À Ascona, où les voyageurs restent en moyenne 4,6 nuits, structurez plutôt pour le séjour de vacances court.
• Tarifez selon la fenêtre de deux mois et protégez le pic. Le revenu de Locarno culmine en juillet et celui d'Ascona en août : le mois de pointe doit être vendu au tarif plein bien à l'avance, et les rabais de dernière minute appartiennent au creux hivernal, pas à la haute saison.

Les coûts se placent entre le paiement du voyageur et votre compte : commission de plateforme, commission de gestion, nettoyage à environ CHF 132 par rotation à Locarno, et taxe de séjour encaissée mais non conservée. Le revenu net par nuit disponible — CHF 70 à Locarno, CHF 59 à Ascona — est le seul chiffre qui vaille la comparaison entre deux appartements.

Gérer soi-même, ou confier les clés

L'autogestion fonctionne à Locarno si vous vivez dans la région, parlez italien avec la commune et les voisins, et pouvez assumer une rotation au milieu d'un week-end. Elle échoue d'une manière prévisible : le premier hiver, quand le calendrier courte durée se vide, que le segment mensuel n'a jamais été construit et que l'appartement reste autour de 15 % d'occupation jusqu'au printemps — une leçon que la moyenne de 30,2 % des annonces asconaises rend facile à répéter.

Sur notre propre portefeuille géré, les appartements exploités professionnellement affichent une moyenne d'environ 87 % d'occupation et environ 34 % de revenus en plus que les mêmes logements gérés par leurs propriétaires. La différence tient rarement au prix par nuit : elle tient à la construction du calendrier, à l'échelle tarifaire selon la durée de séjour et à la réponse aux demandes dans la langue du voyageur, en moins d'une heure.

RivieraHost facture une commission fixe de 20 % sur le montant versé par les plateformes (après leurs frais, ménage et taxe de séjour compris), travaille uniquement avec des appartements autorisés, et le contrat est conclu pour un an, puis chaque partie peut y mettre fin avec un préavis de 30 jours.

Questions fréquentes

Vous comparez les marchés ? Notre guide de Lugano applique la même analyse tessinoise à la plus grande ville du canton.

Sources : jeu de données de marché AirROI pour Locarno, mai 2025 à avril 2026, et AirROI pour Ascona, août 2025 à juillet 2026 (consultés le 12 octobre 2026), montants en USD convertis à 0,81 USD/CHF ; règlement d'application de la loi tessinoise sur les constructions (RLE), art. 3 cpv. 1 lett. p, et barème de la loi cantonale sur le tourisme publié sur ticino.ch. Les chiffres décrivent la moyenne des jeux de données et ne constituent pas une garantie pour un logement donné. Photo : Paulocolonia, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.