Revenus d'une location courte durée à Lugano en 2026 : ce qu'un appartement tessinois rapporte vraiment

Photo : Blick vom Bahnhof auf Lugano par JoachimKohler-HB, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Lugano est le marché suisse de la location courte durée qui ressemble le moins à la Suisse. Les annonces sont rédigées en italien, la saison court du printemps à la fin octobre, et une large part des voyageurs arrive de Milan, de Zurich et des États-Unis plutôt que du week-end alémanique. C'est aussi le marché où le cadre légal pèse le plus, car le Tessin encadre la location touristique plus strictement que tout autre canton.

Ce guide présente ce qu'un appartement luganais a réellement rapporté sur les douze mois jusqu'à juillet 2026, d'où vient l'écart entre l'annonce moyenne et le haut du marché, comment la règle des 90 jours et la taxe de séjour fonctionnent concrètement, et ce que tout cela implique si vous possédez un logement entre Paradiso et Canobbio.

Ce qu'une location courte durée rapporte à Lugano en 2026

L'annonce active moyenne a généré USD 21 315 (CHF 17'265) sur l'année jusqu'à juillet 2026, à un prix moyen de USD 236 (CHF 191) par nuit et 35,7 % d'occupation. Le revenu par nuit disponible — l'indicateur qui permet réellement de comparer deux annonces — s'établit à USD 83, soit environ CHF 67. Le revenu du marché recule de 1,5 % sur un an : ce n'est donc pas un marché qui tire tous les appartements vers le haut, mais un marché où le quart supérieur gagne environ le double de la moyenne.

Le nettoyage est le poste qui surprend le plus les propriétaires : l'annonce moyenne à Lugano facture USD 150 (CHF 122) par séjour, soit 12,8 % du revenu brut — davantage qu'une commission de gestion à nos conditions. Chaque rotation supplémentaire dans le mois entame cette marge, ce qui explique que les 1,9 % d'annonces positionnées entre 7 et 29 nuits soient la configuration la plus rare du marché.

Occupation, saisonnalité et fenêtre de réservation

L'occupation moyenne est de 35,7 %, et c'est la répartition derrière ce chiffre qui est instructive. Un tiers du marché (33,1 %) est réservé entre 91 et 180 nuits par an, 14 % dépassent 181 nuits, et plus de la moitié des annonces affichent encore entre 271 et 366 nuits disponibles sur l'année. L'appartement moyen à Lugano laisse donc l'essentiel de son calendrier invendu — et c'est cette disponibilité, plus que le prix par nuit, qui décide du revenu.

Deux disciplines comblent l'essentiel de l'écart. La première est de tarifer selon la fenêtre de réservation : avec un délai moyen de 48 jours, la demande arrive environ sept semaines avant le séjour ; les tarifs doivent donc être fixés et revus sur cet horizon plutôt que soldés à la dernière minute. La seconde est saisonnière : le revenu à Lugano culmine en juillet, avec une longue épaule d'avril à octobre, tandis que novembre à février est une période réellement locale, à tarif bas, qui ne fonctionne qu'avec des séjours longs.

Qui réserve à Lugano, et pourquoi cela change le calendrier

Les voyageurs suisses représentent 31,2 % du marché et les voyageurs américains 19,1 %, l'anglais étant la langue de travail de 37,5 % des annonces — un mélange international inhabituel pour une ville de cette taille. Cela compte à double titre : la clientèle transfrontalière de Milan et Zurich réserve de courts city breaks avec une prime le week-end, tandis que la demande académique et financière autour de l'USI réserve de longs séjours en semaine.

Le résultat est un marché structurellement coupé en deux. 40,5 % des annonces (240 appartements) imposent un minimum de 30 nuits, soit près de la moitié du marché, et seules 1,9 % se situent dans la tranche de 7 à 29 nuits, entre le week-end et la location mensuelle. Les propriétaires capables de servir les deux profils — séjours courts flexibles en haute saison, location mensuelle pendant le creux hivernal — encaissent deux fois sur le même appartement.

La règle des 90 jours : ce que le Tessin exige réellement

Le Tessin encadre la location touristique par le droit de la construction plutôt que par un registre d'autorisations. Selon l'article 3 du règlement d'application de la loi sur les constructions, louer un appartement à des touristes jusqu'à 90 jours par année civile ne constitue pas un changement de destination : cela nécessite une annonce à la commune, non une autorisation. Au-delà de 90 jours par an, l'activité devient une demande de changement de destination — une procédure de droit des constructions que la commune peut refuser, et que certaines communes lient au nombre de logements loués.

Au-delà de six lits et de 90 nuits par an, une structure est traitée comme un établissement d'hébergement et relève du régime cantonal des structures d'hébergement, avec des obligations qui ressemblent bien davantage à la gestion d'un petit hôtel qu'à la location d'un appartement. La conséquence pratique est que la réponse à « puis-je louer cet appartement ? » n'est ni nationale ni cantonale : elle appartient à la commune où se trouve l'immeuble. Notre guide sur l'enregistrement en Valais et dans le canton de Vaud montre à quel point deux cantons voisins traitent la même question différemment.

Les données de marché reflètent cette pression : 83 % des annonces actives à Lugano portent déjà une référence d'enregistrement, une proportion bien supérieure à la plupart des villes suisses. Achetez l'appartement, puis obtenez la position de la commune avant d'acheter les meubles.

Ce que le voyageur paie en plus : CHF 3.25 par nuit

Depuis le 1er janvier 2025, la taxe de séjour tessinoise sur un appartement est de CHF 2.00 par personne et par nuit, à laquelle s'ajoute la taxe de promotion cantonale de CHF 1.25, soit CHF 3.25 par personne et par nuit au total. Les complexes d'appartements structurés assimilés à un hôtel de zéro à trois étoiles paient CHF 4.20, et cette catégorie supérieure inclut le Ticino Ticket, qui offre aux voyageurs les transports publics gratuits dans tout le canton pendant le séjour. Un appartement de vacances privé classique ne délivre normalement pas le Ticino Ticket, ce qu'il vaut la peine de savoir avant de se comparer à une résidence hôtelière voisine.

Les hôtes privés déclarent leurs nuitées à l'organisation touristique régionale au moins une fois par an, avant le 5 janvier pour l'année écoulée ; les structures professionnelles déclarent chaque mois, avant le 5 du mois suivant. La taxe est encaissée auprès du voyageur puis reversée : ce n'est pas votre revenu — mais une annonce qui affiche CHF 191 sans préciser que CHF 3.25 par personne et par nuit s'ajoutent perd des réservations au moment du paiement.

Ce que cela signifie si vous possédez un logement à Lugano

Trois décisions déterminent l'essentiel du résultat :

• Réglez d'abord la question communale. Annonce ou changement de destination, nombre de logements loués et règles de copropriété priment sur la tarification. Posez les questions à votre commune par écrit et conservez la réponse.
• Construisez le calendrier autour de deux profils. Avec 40,5 % du marché sur un minimum de 30 nuits, un tarif mensuel 30–40 % inférieur à l'équivalent hebdomadaire pendant le creux hivernal rapporte généralement plus que de courir après des week-ends peu occupés en janvier.
• Tarifez selon la fenêtre de 48 jours et protégez juillet. Le mois de pointe doit être vendu au tarif plein en mai et juin ; les rabais de dernière minute appartiennent à novembre et février, pas à la haute saison.

Les coûts se placent entre le paiement du voyageur et votre compte : commission de plateforme, commission de gestion, nettoyage à environ CHF 122 par rotation, et taxe de séjour encaissée mais non conservée. Le revenu net par nuit disponible est le seul chiffre qui vaille la comparaison entre deux appartements.

Gérer soi-même, ou confier les clés

L'autogestion fonctionne à Lugano si vous vivez en ville, parlez italien avec la commune et les voisins, et pouvez assumer une rotation au milieu d'un week-end. Elle échoue d'une manière prévisible : le premier hiver, quand le calendrier courte durée se vide, que le segment mensuel n'a jamais été construit et que l'appartement reste autour de 15 % d'occupation jusqu'au printemps.

Sur notre propre portefeuille géré, les appartements exploités professionnellement affichent une moyenne d'environ 87 % d'occupation et environ 34 % de revenus en plus que les mêmes logements gérés par leurs propriétaires. La différence tient rarement au prix par nuit : elle tient à la construction du calendrier, à l'échelle tarifaire des séjours longs et à la réponse aux demandes dans la langue du voyageur, en moins d'une heure.

RivieraHost facture une commission fixe de 20 % sur les revenus nets réservés, travaille uniquement avec des appartements autorisés, et chaque partie peut mettre fin au mandat avec un préavis de 30 jours.

Questions fréquentes

Vous comparez les marchés ? Notre guide de Lucerne montre l'effet d'un plafond de 90 nuits sur un marché urbain, et celui de Lausanne applique la même méthode à la capitale vaudoise.

Sources : jeu de données de marché AirROI pour Lugano, août 2025 à juillet 2026 (consulté le 21 septembre 2026), montants en USD convertis à 0,81 USD/CHF ; règlement d'application de la loi tessinoise sur les constructions (RLE), art. 3 cpv. 1 lett. p, et barème de la loi cantonale sur le tourisme publié sur ticino.ch (consultés le 21 septembre 2026). Les chiffres décrivent la moyenne du jeu de données et ne constituent pas une garantie pour un logement donné. Photo : JoachimKohler-HB, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.