Revenus d'une location courte durée à Lucerne en 2026 : ce qu'un appartement lucernois rapporte vraiment

Photo : JoachimKohler-HB, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons

Lucerne est la ville suisse où c'est le règlement, et non le marché, qui définit le modèle d'affaires. Depuis le 1er janvier 2025, un logement en zone d'habitation ne peut être loué à court terme que 90 nuits par année civile, l'unité doit afficher un numéro d'enregistrement dans l'annonce, et dépasser ce plafond exige une confirmation de la ville. Cela change l'arithmétique d'un appartement : lorsque le nombre de nuits vendables est plafonné, tout dépend du prix obtenu pour chacune d'elles — et de ce que fait le reste de l'année.

Ce guide expose ce qu'un appartement lucernois a réellement gagné sur les douze mois précédant juillet 2026, d'où vient l'écart entre deux logements comparables, et comment le régime des 90 nuits, l'obligation d'enregistrement et les taxes touristiques s'articulent. Tous les chiffres de marché proviennent du jeu de données AirROI pour Lucerne (août 2025 à juillet 2026), convertis en francs suisses au taux de CHF 0,81 pour un dollar US, celui que nous utilisons dans nos guides de marché suisses.

Ce qu'une location courte durée à Lucerne rapporte en 2026

L'annonce moyenne active a gagné USD 45,954 (environ CHF 37,223) sur l'année, à un prix moyen de USD 323 la nuit (CHF 262) et 48,0% d'occupation — soit USD 164 (CHF 133) de revenu par nuit disponible. L'offre est limitée et concentrée : 354 annonces actives, dont environ trois quarts de logements entiers, avec un chiffre d'affaires total du marché en hausse de 5,0% sur un an.

La distribution est la moitié la plus utile du tableau :

Annonces à Lucerne, douze mois jusqu'à juillet 2026	Revenus déclarés
Annonce moyenne du marché	CHF 37,223 par an · CHF 262 la nuit
Annonce médiane	CHF 3,413 par mois
Quart supérieur des annonces	environ CHF 6,056 par mois
Dixième supérieur des annonces	environ CHF 9,357 par mois

Les paliers d'occupation expliquent l'essentiel de cet écart avant même de parler de prix : le quart supérieur des annonces lucernoises tourne à 76% d'occupation ou mieux, la médiane se situe près de 54% et le quart inférieur à 27%. La réservation moyenne dans ce marché se fait 68 jours avant l'arrivée et les clients restent en moyenne 4,1 nuits.

Pourquoi deux appartements similaires ne rapportent pas la même chose

Une année moyenne à CHF 37,223 avec un tarif de CHF 262 la nuit équivaut à environ 142 nuits — davantage que le budget de 90 nuits autorisé en zone d'habitation. Cette seule comparaison montre comment se construit le haut de ce marché : unités exemptées, confirmation au-delà du plafond, ou réservations de trois mois et plus, qui ne comptent pas dans les 90 nuits. Quatre leviers séparent la médiane du sommet :

• Le prix, parce que les nuits sont rationnées. Le mois le plus fort de l'année s'est vendu USD 396 (CHF 321) la nuit, le mois le plus faible est retombé à USD 241 : avec un nombre de nuits vendables limité, un tarif fixé une fois pour toutes est l'habitude la plus coûteuse du marché.
• Le mix produit. 30,5% des annonces lucernoises (108 au total) exigent un séjour minimum de 30 nuits, et ces longues réservations sont précisément celles qui ne consomment pas le budget de 90 nuits. Le segment longue durée représente déjà un tiers du marché.
• La discipline du calendrier. 37,9% des annonces acceptent des réservations d'une nuit, et avec 68 jours de délai moyen le calendrier doit être ouvert et tarifé bien avant que les clients ne le consultent.
• L'économie de la rotation. Des séjours plus courts signifient plus de ménages, de blanchisserie et d'enregistrements par franc de chiffre d'affaires ; les annonces qui traitent le ménage et le check-in comme partie intégrante du modèle tarifaire sont celles qui tiennent leur marge.

La saisonnalité : un pic en août, un creux en février

Lucerne est un marché réellement saisonnier. Le mois le plus fort du jeu de données a facturé USD 7,953 (environ CHF 6,442) à 65,0% d'occupation et USD 396 (CHF 321) la nuit. Le mois le plus faible a facturé USD 2,929 (CHF 2,372) à 38,2% d'occupation. Entre le meilleur et le pire mois, le revenu varie d'environ 2,7× dans le même appartement. La haute saison couvre mai, juin et août ; la période creuse s'étend de janvier à mars.

• Tarifez le pic, pas la moyenne. Deux ou trois mois au tarif de haute saison portent une part disproportionnée de l'année, et dans un marché plafonné à 90 nuits ce sont eux qui décident du résultat annuel.
• Donnez un autre produit à l'hiver. Janvier à mars est la fenêtre des séjours de moyenne durée : les séjours moyens les plus longs du marché (4,7 nuits) tombent en février.
• Surveillez la fenêtre de réservation. Le délai monte à environ 88 jours pour l'été et descend jusqu'à 47 jours pour les arrivées de mars ; un calendrier tarifé trop tard perd la partie la plus solvable de la demande.

Les règles : plafond de 90 nuits, numéro d'enregistrement et Kurtaxe

Le cadre découle de l'initiative populaire « Wohnraum schützen – Airbnb regulieren », acceptée par les électeurs lucernois en mars 2023 avec plus de 64% des voix. Le Reglement über die Kurzzeitvermietung de la ville a été adopté le 13 juin 2024 et s'applique depuis le 1er janvier 2025. Il comporte quatre volets :

• Un plafond de 90 nuits. La location courte durée d'un logement en zone d'habitation est limitée à 90 nuits par année civile pour les séjours de moins de trois mois. Les réservations de trois mois et plus ne comptent pas dans cette limite.
• Un numéro d'enregistrement dans l'annonce. Les unités non exemptées doivent être annoncées à la ville de Lucerne et reçoivent un numéro d'enregistrement qui doit figurer dans l'annonce sur la plateforme. Chaque appartement a besoin du sien.
• Une confirmation au-delà du plafond. Louer plus de 90 nuits par année exige en plus la confirmation de la ville. Elle est accordée si vous démontrez que le logement n'était pas utilisé comme espace d'habitation depuis 2010, ou qu'aucun espace d'habitation n'a été supprimé ou détruit depuis 2010 pour créer l'espace proposé — une porte volontairement étroite.
• Les exemptions. Les zones touristiques et agricoles échappent au régime, tout comme la location d'une chambre dans sa propre résidence principale, à condition de ne pas en tirer un profit abusif.

Puis vient la fiscalité. Les clients paient la Kurtaxe communale de CHF 2.30 par personne et par nuit pour les appartements, chambres d'hôtes et maisons de vacances selon le Kurtaxenreglement de la ville, et depuis le 1er janvier 2026 la taxe d'hébergement cantonale ajoute CHF 1.10 par personne et par nuit, doublée depuis 50 centimes. Le forfait annuel de CHF 360 que les propriétaires pouvaient acquitter n'est plus admis lorsque le logement est loué de manière commerciale — et la ville fixe ce seuil à plus de 90 jours par année, la même frontière que le plafond de location.

En pratique, clarifiez le statut d'un logement avant d'acheter ou de transformer quoi que ce soit : le test de 2010 est une question de bien immobilier, pas de tarification, et c'est le seul qui peut exclure définitivement un appartement de la location courte durée.

Ce qui vous reste : commissions, ménage et impôts

Le chiffre d'affaires brut n'est pas un revenu. Sur un mois médian à CHF 3,413, la commission de service hôte d'Airbnb — 15,5% en tarification simplifiée — retient environ CHF 529, soit près de CHF 2,884 avant ménage, blanchisserie, charges et intérêts hypothécaires. Les frais de ménage sont normalement facturés au client plutôt que déduits de votre tarif, ce qui plafonne justement ce que vous pouvez demander pour une nuit isolée. La Kurtaxe et la taxe d'hébergement cantonale s'ajoutent par personne et ne font jamais partie de vos revenus.

Au-delà, le revenu de la location courte durée est imposable en Suisse et la TVA peut entrer en jeu dès que le chiffre d'affaires dépasse le seuil d'assujettissement ; notre guide fiscalité et TVA de la location courte durée détaille ce calcul.

Gérer soi-même ou déléguer à Lucerne

La gestion en direct est réaliste si vous vivez à Lucerne, si vous gardez le calendrier ouvert et si vous révisez vos tarifs chaque mois. Le coût d'une gestion approximative est plus élevé ici qu'ailleurs, parce qu'un marché plafonné à 90 nuits ne pardonne rien : un pic d'août non rempli, ou un séjour minimum qui bloque la demande de moyenne durée laissée libre par le plafond, sont des revenus que vous ne rattraperez pas plus tard dans l'année.

Sur notre portefeuille géré, les appartements exploités professionnellement affichent en moyenne environ 87% d'occupation et près de 34% de revenus en plus que les logements gérés par leurs propriétaires. RivieraHost prend une commission forfaitaire de 20% sur les revenus nets réservés, uniquement des appartements autorisés, avec 30 jours de préavis de part et d'autre — sans engagement et sans commission sur les nuits que nous ne vendons pas.

Questions fréquentes

Comparer les marchés suisses ? Notre guide Revenus d'une location courte durée à Berne déroule le même calcul pour la capitale, où la contrainte déterminante est le droit de l'aménagement et non un plafond de nuits, et la page guides propriétaires rassemble l'ensemble de nos analyses de marché.

Sources : jeu de données de marché AirROI pour Lucerne, août 2025 à juillet 2026 (consulté le 18 septembre 2026) ; ville de Lucerne, Reglement über die Kurzzeitvermietung (sRSL 7.9.1.1.1, en vigueur depuis le 1er janvier 2025) ; ville de Lucerne, Kurtaxenreglement (sRSL 9.2.4.1.1) ; canton de Lucerne, révision de la loi sur le tourisme (taxe d'hébergement cantonale de CHF 1.10 dès le 1er janvier 2026) ; centre d'aide Airbnb, règles applicables à la ville de Lucerne.