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La Suisse a décidé de ne plus imposer la valeur locative (Eigenmietwert) des logements que leurs propriétaires occupent eux-mêmes. Pour un propriétaire qui loue un appartement sur Airbnb, la question n'est pas de savoir si c'est une bonne nouvelle, mais de quel côté de la ligne l'appartement se situe : la réforme supprime des déductions en même temps qu'elle supprime l'impôt.
Ce qui a été décidé, et quand
Le 28 septembre 2025, les votants ont accepté à 57,73 % l'arrêté fédéral sur les impôts cantonaux sur les résidences secondaires ; comme les deux textes sont juridiquement liés, ce vote a aussi confirmé la fin du système de la valeur locative.[3] Le 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé la date : la réforme entre en vigueur le 1er janvier 2029.[1] D'ici là, les règles actuelles s'appliquent.
La réforme concerne les résidences principales comme secondaires, et elle emporte avec elle les déductions associées. Pour le propriétaire d'un bien loué, le message est plutôt rassurant ; pour celui qui occupe aussi l'appartement, moins.
Trois situations, trois résultats
Le Département fédéral des finances distingue trois cas. Le tableau reprend sa formulation.[2]
| Usage du bien | Déduction des intérêts | Impôt cantonal sur l'objet |
|---|---|---|
| Entièrement occupé par le propriétaire | Non | Le canton peut le prélever |
| Surtout occupé, en partie loué | Seulement pour la partie louée ; la loi ne précise pas clairement la méthode | Le canton peut le prélever |
| Entièrement loué | Oui | Ne peut pas être prélevé ; le loyer est imposé comme revenu |
La dernière ligne est celle qui compte pour une activité locative : selon le département, un bien entièrement loué ouvre droit à la déduction des intérêts, aucun impôt sur l'objet ne peut le frapper, et le loyer est imposé comme revenu.[2]
Ce que garde un appartement loué
À l'entrée en vigueur, la déduction des frais d'entretien disparaît pour les logements occupés par leur propriétaire, au niveau fédéral, cantonal et communal, mais pour les logements loués ou affermés, la déduction des frais d'entretien est maintenue.[1] Les intérêts de la dette ne restent déductibles qu'à proportion de la valeur des biens loués par rapport à la fortune totale.[1] La logique est simple : le loyer reste imposable, donc les coûts pour l'obtenir restent déductibles.
Un autre changement touche les rénovations. Pour l'impôt fédéral direct, les déductions pour les investissements d'économie d'énergie et de protection de l'environnement sont supprimées ; les cantons peuvent les maintenir pour une durée limitée.[1] Si vous prévoyez une pompe à chaleur ou de nouvelles fenêtres, demandez à l'administration fiscale cantonale ce qu'elle compte faire.
En une phrase : dès le 1er janvier 2029, une résidence secondaire que vous occupez vous-même perd sa déduction d'entretien et la plupart de ses déductions d'intérêts, et peut subir un impôt cantonal sur l'objet ; un appartement réellement loué conserve sa déduction d'entretien, sa déduction d'intérêts proportionnelle et échappe à cet impôt.
La location courte durée : une zone grise
Les textes fédéraux parlent de biens « loués » ou « affermés ». Ils ne disent pas combien de nuitées Airbnb font d'un bien un bien « entièrement loué » ; pour l'usage mixte, le département note lui-même que la loi ne règle pas clairement le cas et que plusieurs méthodes de calcul sont possibles, par exemple selon les jours de location ou selon les revenus.[2] La manière dont une administration cantonale traitera un appartement meublé loué à la nuitée, avec quelques séjours du propriétaire, n'est donc pas tranchée dans les sources consultées [non vérifié].
L'impôt sur l'objet relève du canton. Le canton décide s'il l'introduit et comment.[2] Nous n'avons pas vérifié la position de Vaud ni du Valais [non vérifié] : interrogez l'administration fiscale cantonale avant de vous appuyer sur un chiffre.
Que faire avant 2029
- Tenez un journal d'usage propre. Si le traitement dépend des jours de location, vos réservations et vos propres séjours serviront de preuve. Les relevés de plateforme et les décomptes propriétaire de votre gestionnaire en fournissent déjà l'essentiel.
- Séparez les factures selon leur objet. L'entretien d'un appartement loué reste déductible ; rattachez les factures au bien et à l'activité locative.
- Refaites vos calculs en tenant compte des taux. Le département fédéral note que le résultat pour les propriétaires dépend fortement du niveau des taux hypothécaires.[2]
- Décidez de votre usage réel de l'appartement. Plus il est loué sur l'année, plus votre position est nette.
Pour les impôts déjà dus aujourd'hui, lisez Fiscalité et TVA d'une location courte durée à Montreux. Si vous vivez à l'étranger, Propriétaire non-résident d'un bien loué en Suisse traite de la déclaration annuelle, et résidence secondaire ou principale explique l'effet du statut du bien sur la location. Le reste se trouve dans les guides pour propriétaires. Information générale, et non conseil fiscal.
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10 ans d'expérience dans l'hôtellerie. BBA Hospitalité (Glion), MSc Tourisme (FHGR), MSc Data Science (HSLU).
Questions fréquentes
Quand la valeur locative est-elle supprimée en Suisse ?
Le 1er janvier 2029. Le Conseil fédéral a fixé cette date le 1er avril 2026, après l'acceptation de l'arrêté fédéral lié le 28 septembre 2025 à 57,73 % de oui. D'ici là, les règles actuelles continuent de s'appliquer.
Puis-je encore déduire les frais d'entretien d'un appartement Airbnb après 2029 ?
Pour les logements loués ou affermés, le département fédéral des finances indique que la déduction des frais d'entretien est maintenue, puisque le loyer reste imposable. Elle disparaît pour les logements utilisés par leur propriétaire. Le classement d'une location courte durée à usage mixte n'est pas clairement réglé [non vérifié].
Mon canton va-t-il prélever un impôt sur ma résidence secondaire ?
Les cantons peuvent, sans y être obligés, prélever un impôt spécial sur les résidences secondaires surtout occupées par leur propriétaire. Le département fédéral précise qu'un bien entièrement loué ne peut pas y être soumis. Vérifiez la décision de votre canton avant 2029.
Que devient la déduction des intérêts hypothécaires ?
Elle ne subsiste qu'à proportion de la valeur des biens loués par rapport à la fortune totale. Pour un logement entièrement occupé par son propriétaire, il n'y a plus de déduction d'intérêts. L'effet global dépend fortement du niveau des taux hypothécaires.
Sources (pages officielles en allemand) : [1] Communiqué du Conseil fédéral, 1er avril 2026, efd.admin.ch. [2] Département fédéral des finances, Reform der Wohneigentumsbesteuerung. [3] Canton de Berne, TaxInfo, Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (résultat du vote du 28 septembre 2025). Information générale, et non conseil fiscal. Les points marqués [non vérifié] n'ont pu être confirmés dans ces sources.
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