Réponse directe : Si vous louez simplement votre propre appartement et qu’un gestionnaire s’occupe de l’exploitation, le loyer est normalement un revenu de fortune non soumis aux cotisations AVS 2. Si vous fournissez des prestations de type hôtelier ou exploitez la location comme une entreprise, la caisse de compensation peut y voir un revenu d’indépendant, cotisé jusqu’à 10,0 % selon une échelle dégressive 13. La décision se prend au cas par cas.
La plupart des propriétaires entendent parler de la taxe de séjour et de l’impôt sur le revenu avant l’AVS (l’assurance-vieillesse et survivants du premier pilier). La question compte pourtant : les cotisations d’indépendant sont un vrai coût, et un mauvais classement, dans un sens ou dans l’autre, entraîne une correction ultérieure. Ce guide explique la ligne de partage pour que vous posiez la bonne question à votre caisse de compensation.
En bref : location passive d’un bien dont vous êtes propriétaire = revenu de fortune, pas d’AVS. Exploitation active, riche en services = indépendance possible, cotisations jusqu’à 10,0 % du revenu net. Personnel employé directement = devoirs d’employeur. La caisse cantonale de compensation tranche ; demandez par écrit.
Photo : Beat Ruest, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons (recadrée)
Pourquoi la question se pose pour la location courte durée
Les cotisations AVS sont prélevées sur le revenu d’une activité lucrative, salariée ou indépendante 3. Le loyer d’un appartement dont vous êtes propriétaire est traditionnellement un revenu de fortune, imposé dans votre déclaration mais non soumis aux cotisations du premier pilier. La location courte durée brouille cette image : réservations, ménage, messages aux voyageurs et rotations quotidiennes ressemblent à la gestion d’un petit hôtel. Les autorités regardent donc comment le bien est exploité, et pas seulement qu’il est loué.
Propriétaire passif ou indépendant ? Les indices
Aucun nombre de nuitées ou d’unités ne tranche à lui seul ; la caisse de compensation pèse l’ensemble. Le tableau résume les indices habituels.
| Indice | Plutôt location passive | Plutôt activité indépendante |
|---|---|---|
| Prestations aux voyageurs | Appartement meublé, remise des clés, linge de base | Ménage quotidien, petit-déjeuner, conciergerie, réception |
| Ampleur | Une ou deux unités en propriété | De nombreuses unités, dont certaines louées à des tiers |
| Votre implication | Un gestionnaire gère réservations et rotations | Vous menez vous-même marketing, check-ins et personnel |
| Structure | Propriété privée | Société ou entreprise inscrite bâtie autour de la location |
La sous-location est un cas à part : si vous louez des appartements à des tiers pour les relouer, il y a peu de revenu de fortune et l’activité ressemble à un commerce. Voyez notre guide sur la sous-location à Montreux pour l’aspect juridique.
Si vous êtes classé comme indépendant
Le taux maximal cumulé de l’AVS (8,1 %), de l’AI (1,4 %) et des APG (0,5 %) est de 10,0 % du revenu net d’indépendant, avec une échelle dégressive qui abaisse le taux sur les petits revenus, plus de modestes frais d’administration prélevés par la caisse 1. La base est votre bénéfice net : le loyer après déduction des charges professionnelles que vous pouvez documenter. Tenez une comptabilité propre : notre guide des déductions et notre guide du décompte propriétaire indiquent quoi conserver.
Si vous employez du personnel directement
Une femme de ménage ou un concierge engagé par vos soins fait de vous un employeur : vous vous annoncez à une caisse de compensation, puis retenez et reversez les cotisations sur les salaires supérieurs au seuil légal 1. Les petits emplois de ménage peuvent recourir à une procédure simplifiée. Passer par une société de nettoyage ou de gestion vous évite cette charge, puisque c’est elle l’employeur. Si vous externalisez, voyez comment choisir un gestionnaire et comment fonctionne le nettoyage entre deux séjours.
Que faire maintenant
- Listez chaque prestation fournie aux voyageurs et qui la fournit.
- Vérifiez comment votre déclaration fiscale classe le revenu locatif — la caisse de compensation s’y appuie 1.
- En cas de doute, interrogez par écrit la caisse cantonale de compensation avant la première taxation.
- Faites réexaminer la situation par une fiduciaire lorsque vous ajoutez des unités, du personnel ou une société. Les propriétaires non résidents liront aussi notre guide fiscal pour non-résidents.
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal ; la pratique varie d’une caisse à l’autre.
Questions fréquentes
Dois-je payer des cotisations AVS sur mes revenus Airbnb en Suisse ?
En général non si vous louez simplement votre propre appartement : le revenu de la location d'un bien est normalement traité comme un revenu de fortune, et non comme le revenu d'une activité lucrative. Cela change si vous fournissez des prestations de type hôtelier ou exploitez la location comme une entreprise : la caisse de compensation peut alors y voir un revenu d'indépendant.
Quel est le taux de cotisation AVS pour un indépendant ?
Le taux maximal cumulé de l'AVS, de l'AI et des APG est de 10,0 % du revenu net d'indépendant (8,1 % + 1,4 % + 0,5 %), avec une échelle dégressive qui abaisse le taux sur les petits revenus.
Qui décide si mon revenu locatif est une activité indépendante ?
C'est la caisse cantonale de compensation, qui s'appuie en général sur les chiffres communiqués par l'autorité fiscale. Si votre situation est incertaine, interrogez la caisse par écrit avant la première taxation.
Recourir à un gestionnaire change-t-il la situation AVS ?
Confier la location à un gestionnaire qui l'exploite pour votre compte vous laisse en général dans la position de propriétaire passif, car vous ne fournissez pas les prestations vous-même. La commission du gestionnaire est une charge, pas votre salaire.
Dois-je des cotisations AVS pour ma femme de ménage si je l'emploie directement ?
Oui : une personne employée directement fait de vous un employeur, et les salaires supérieurs au seuil légal sont soumis à des cotisations que vous devez annoncer et verser. Passer par une société de nettoyage reporte cette obligation sur l'entreprise.
Sources
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