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Toutes les annonces Airbnb de Montreux ne sont pas gérées par le propriétaire du logement. Une bonne part sont des locataires qui mettent des nuitées à disposition de voyageurs, et un groupe plus restreint est composé d’investisseurs qui louent un appartement précisément pour le relouer. Pour les deux, le droit suisse pose une règle qui décide si l’arrangement est sûr : le consentement du bailleur.
Ce guide présente ce qu’exige l’art. 262 du Code des obligations, les trois motifs pour lesquels un bailleur peut dire non, ce qui se passe si un locataire sous-loue sans demander, et la manière dont les règles propres à Montreux s’y ajoutent. Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil juridique : pour un litige en cours, adressez-vous à un avocat ou à une association de locataires ou de propriétaires.
La réponse courte. Un locataire ne peut sous-louer tout ou partie d’un logement qu’avec le consentement du bailleur, et celui-ci ne peut refuser que si le locataire ne communique pas les conditions, si les conditions sont abusives par rapport au bail principal, ou si la sous-location présente pour lui des inconvénients majeurs.[1] Mettre des nuitées à disposition de voyageurs Airbnb est de la sous-location en pratique. En novembre 2024, le peuple a rejeté une réforme de ces règles par 1’274’818 non contre 1’196’643 oui : l’art. 262 est donc inchangé.[2]
Ce que dit l’art. 262 CO
L’art. 262 al. 1 donne au locataire le droit de sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. L’al. 2 limite la liberté de refus du bailleur : le consentement ne peut être refusé que si (a) le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location, (b) ces conditions sont abusives par rapport à celles du bail principal, ou (c) la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. L’al. 3 maintient la responsabilité du locataire envers le bailleur pour l’usage que le sous-locataire fait de la chose, qui doit être le même que celui prévu par le bail principal.[1]
En clair : le consentement est la règle, le refus l’exception, et les trois exceptions forment une liste fermée. Un bailleur qui n’aime simplement pas les séjours courts ne peut s’arrêter là ; celui qui peut invoquer des invités illimités, du bruit ou un surcoût abusif le peut.
Airbnb est-il vraiment de la sous-location ?
Oui en pratique. Le locataire reste le cocontractant du bailleur et remet l’usage du logement, contre un prix, à un tiers. C’est de la sous-location, que le voyageur reste un mois ou une nuit, et un locataire ne peut pas éviter l’exigence de consentement en parlant d’« accueil ». Si le bailleur n’a pas donné son accord, la bonne démarche est de le demander par écrit avant la première réservation et de conserver la réponse.
Les trois motifs de refus du bailleur
- Le locataire ne communique pas les conditions. Qui est le sous-locataire, pour combien de temps et à quel prix. Un locataire qui le cache donne au bailleur un motif de refus.[1]
- Les conditions sont abusives. Le critère est la comparaison avec le bail principal : si le loyer de sous-location procure au locataire un bénéfice que l’ameublement et les services ne justifient pas, le consentement peut être refusé.[1]
- Inconvénients majeurs pour le bailleur. Un défilé continu d’inconnus dans un immeuble d’habitation en est l’exemple classique, d’où l’importance des règles sur les plaintes de voisinage de notre guide sur les voisins.[1]
Sous-louer sans consentement n’est pas une simple formalité. Le locataire qui passe outre après l’opposition du bailleur peut recevoir une protestation écrite et, s’il persiste, le bailleur peut résilier selon l’art. 257f al. 3 CO.[1] Les avis des plateformes et l’historique des calendriers sont faciles à retrouver pour un bailleur.
Pourquoi cela compte encore après le vote de 2024
Le 24 novembre 2024, le peuple suisse s’est prononcé sur une modification du Code des obligations relative à la sous-location ; elle a été rejetée par 1’274’818 non contre 1’196’643 oui, soit environ 51,6 % de non sur les suffrages exprimés.[2] La réforme aurait durci la procédure de consentement, mais l’électorat l’a refusée : l’ancien texte de l’art. 262 reste donc en vigueur. Quiconque envisage un modèle « Airbnb sur bail » à Montreux doit le lire tel qu’il est.
La couche montreusienne
Le consentement du bailleur ne remplace pas les règles locales ; il s’y ajoute. Dans les communes de la Riviera vaudoise, la personne qui met en location ou en sous-location un hébergement doit annoncer l’activité au moins dix jours avant la première nuitée, tenir un registre des personnes hébergées avec copie de pièce d’identité et percevoir la taxe communale de séjour. Un logement proposé sur une plateforme plus de 90 jours par année civile exige une autorisation de changement d’affectation.[3] Nos guides sur l’inscription à Montreux et la taxe de séjour détaillent chaque étape.
Si vous êtes propriétaire : ce que cela signifie pour vous
L’art. 262 ne s’applique pas au propriétaire qui loue son propre logement ; il vise le locataire qui sous-loue le logement d’autrui. Deux situations de propriétaire restent concernées. Si vous louez un appartement à un exploitant qui le relouera, inscrivez-le dans le bail et fixez les conditions (durée, nombre d’invités, règles de la maison) pour que la question du consentement ne se pose jamais plus tard. Si vous possédez un lot en PPE, le règlement de la PPE décide de ce que vous pouvez faire, comme l’explique notre guide sur la PPE. Et si vous préférez un revenu mensuel fixe sans gérer les voyageurs, découvrez nos offres de loyer garanti et de gestion complète.
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Plus de 10 ans dans l’hôtellerie. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU).
Questions fréquentes
Un locataire peut-il sous-louer un appartement à Montreux sur Airbnb sans l’accord du bailleur ?
Non. L’art. 262 du Code des obligations n’autorise le locataire à sous-louer tout ou partie de la chose qu’avec le consentement du bailleur, et la mise à disposition de nuitées à des voyageurs Airbnb constitue en pratique une sous-location. Le locataire qui sous-loue sans consentement s’expose à une protestation écrite puis, s’il persiste, à la résiliation du bail.[1]
Dans quels cas le bailleur peut-il refuser son consentement à une sous-location ?
Uniquement dans les trois cas de l’art. 262 al. 2 CO : le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location ; les conditions sont abusives par rapport à celles du bail principal ; la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. Un refus fondé sur un autre motif peut être contesté.[1]
Le vote de 2024 a-t-il modifié les règles de la sous-location ?
Non. Le 24 novembre 2024, le peuple a rejeté la modification du Code des obligations sur la sous-location par 1’274’818 non contre 1’196’643 oui (environ 51,6 % de non) : l’art. 262 CO reste inchangé.[2]
Dois-je aussi m’annoncer à la commune si je sous-loue sur Airbnb ?
Dans les communes de la Riviera vaudoise, la personne qui met en location ou sous-location un hébergement doit annoncer l’activité à la commune au moins dix jours avant la première nuitée, tenir un registre des personnes hébergées et percevoir la taxe communale de séjour ; la mise à disposition d’un logement via une plateforme plus de 90 jours par an exige en outre une autorisation de changement d’affectation. Le consentement du bailleur selon l’art. 262 CO s’ajoute à ces exigences.[3]
Je suis propriétaire de l’appartement. L’art. 262 s’applique-t-il à moi ?
Non. L’art. 262 CO régit la sous-location par un locataire. Un propriétaire ne sous-loue pas, mais le propriétaire d’un lot en PPE doit vérifier le règlement de la PPE, et toute personne qui loue son appartement à un exploitant qui le relouera doit le prévoir expressément dans le bail.[1]
Sources : (1) Code des obligations suisse (RS 220), art. 262 (sous-location) et art. 257f al. 3 — texte officiel sur Fedlex / English text ; (2) Chancellerie fédérale, votation populaire du 24 novembre 2024, résultats officiels de la modification du Code des obligations sur la sous-location (1’274’818 non, 1’196’643 oui) — admin.ch ; (3) Commune de Montreux — logements de vacances, et Office du commerce et des manifestations (art. 74c LEAE), tels que résumés dans notre guide sur la gestion depuis l’étranger et notre guide d’inscription. Commentaire du régime de consentement : doctrine juridique suisse publiée sur l’art. 262 CO.
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