Détenir sa location courte durée via une société suisse ou en nom propre

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Chaque propriétaire qui achète un appartement sur la Riviera pour le louer en courte durée se pose la même question quelques semaines plus tard, généralement après avoir reçu sa première prime d’assurance : ce bien doit-il figurer à mon nom, ou dans une société suisse ? La question est posée comme une question juridique ; c’est en réalité une question de calcul — coût d’entrée, coût de détention, coût de sortie et financement, chacun se comportant différemment selon le véhicule retenu.

Ce guide présente ce que les deux véhicules coûtent réellement en Suisse et dans le canton de Vaud, chiffres officiels à l’appui, et où se situent les différences qui tranchent la décision. Il s’agit d’informations générales, et non de conseils fiscaux ou juridiques : pour un achat précis ou un immeuble précis, les interlocuteurs sont un fiduciaire suisse et un avocat.

Ce qu’une société suisse vous apporte réellement

Deux véhicules sont réalistement envisageables. La société anonyme (SA) exige un capital-actions de CHF 100’000, dont au moins 20% doivent être libérés, avec un plancher à CHF 50’000 ; la société à responsabilité limitée (Sàrl) exige CHF 20’000, entièrement libérés. Les deux excluent la responsabilité personnelle des associés lorsque le capital est intégralement libéré, les deux imposent une comptabilité et, en principe, un organe de révision — avec une exception lorsque l’entreprise compte dix employés au maximum et que tous les associés sont d’accord.^[1] Ce sont les chiffres que vous achetez, et ils expliquent la forme de la décision : la Sàrl est le véhicule économique, la SA celui qu’une banque, un copropriétaire ou un acheteur étranger trouve le plus souvent plus simple à loger.

L’argument de la responsabilité limitée est celui que l’on survend le plus souvent. Oui, le patrimoine personnel de l’associé est hors de cause sur le plan du droit des sociétés.^[1] En pratique, un prêteur qui finance un seul appartement à travers une société demandera normalement une caution personnelle ou un engagement solidaire de l’associé avant de fixer le taux — l’écran existe donc sur le papier et se négocie dans le dossier hypothécaire. Si la raison de créer une société est de ne plus être exposé personnellement au bien, posez la question à la banque avant de la poser au notaire.

La couche fiscale que vous ajoutez le jour de la constitution

Une société est un contribuable à part entière. Dans le canton de Vaud, l’impôt cantonal de base sur le bénéfice des sociétés de capitaux est de 3⅓% du bénéfice net depuis la période fiscale 2019 (3.75% sur la part supérieure à 10 millions de francs dès le 1^er janvier 2025), et cet impôt de base doit encore être multiplié par le coefficient cantonal — 155% en 2025 — puis par le coefficient communal, qui varie selon la commune du siège. A cela s’ajoute l’impôt fédéral direct sur le bénéfice, de 8.5% du bénéfice net.^[2] Additionnez les deux composantes sourcées et vous êtes à environ 14% avant d’appliquer le coefficient communal ; avec un coefficient communal usuel, la charge combinée se situe dans la quinzaine de pour cent.

Ensuite, il faut que l’argent vous parvienne. Le comparatif des formes juridiques publié par les autorités suisses est explicite : pour la SA comme pour la Sàrl, la colonne « imposition » indique « société + propriétaires sur montants distribués ».^[1] Le bénéfice conservé dans la société est imposé au taux de la société ; le bénéfice distribué sous forme de dividende est imposé une seconde fois dans votre déclaration personnelle. En nom propre, il n’y a qu’une seule couche, et aucun événement de distribution.

Une règle de déclaration s’applique aux loyers quel que soit le propriétaire. Dans le canton de Vaud, les logements meublés — ce qu’est par définition une location courte durée — se déclarent de manière forfaitaire : les loyers provenant de tels logements, ou de logements mis en location sur une plateforme d’hébergement, sont ordinairement indiqués à raison de 80% du montant encaissé, afin de tenir compte de l’usure de l’ameublement et des frais d’entretien plus élevés de tels appartements.^[6] C’est une déduction de 20% avant même de parler d’intérêts hypothécaires et d’entretien, et elle joue de la même manière dans les deux structures.

Les deux impôts fonciers, et qui les paie

C’est ici que les deux véhicules divergent vraiment, et la différence est annuelle. Le canton de Vaud prélève un impôt foncier sur tous les propriétaires d’immeubles — individus ou sociétés — de 1.5‰ de l’estimation fiscale de l’immeuble au maximum, et un impôt complémentaire sur les immeubles sur toutes les personnes morales propriétaires d’un ou de plusieurs immeubles, de 1‰ de l’estimation fiscale.^[3] Autrement dit, détenir un appartement via une société coûte en permanence un 1‰ qu’une personne physique ne paie pas, en plus de l’impôt foncier ordinaire. Le coût d’entrée, lui, est identique : le droit de mutation sur l’achat d’un immeuble est dû une seule fois, par l’acquéreur, à hauteur de 3.3% du prix de vente, impôt cantonal et communal compris.^[4]

La sortie tranche — et le canton de Vaud a fermé la porte évidente

Pour un propriétaire privé, le gain réalisé sur la vente d’un immeuble est imposé séparément du revenu, selon un barème dégressif en fonction des années de possession : 30% jusqu’à 1 an, 27% de 1 à 2 ans, puis en descendant jusqu’à 7% dès 24 ans. Les années d’occupation prouvées par le contribuable comptent double, l’impôt est dû par l’aliénateur, et l’Etat en verse les cinq douzièmes à la commune où l’immeuble est situé.^[5] Un appartement détenu et occupé pendant dix ans peut donc être traité comme une détention de vingt ans dans le barème. C’est l’un des actifs les plus précieux d’un propriétaire de long terme, et il n’existe qu’en nom propre : les gains qui ne sont pas frappés de l’impôt sur les gains immobiliers font partie du revenu ou du bénéfice imposable du contribuable.^[5]

La vente via la société n’est pas l’échappatoire qu’on décrit souvent. La loi fiscale vaudoise assimile à l’aliénation d’un immeuble « le transfert d’actions ou parts de sociétés immobilières » et, plus largement, « tout acte qui a pour effet de transférer à un tiers le pouvoir de disposition réel et économique de tout ou partie de l’immeuble », les sociétés immobilières étant définies comme les personnes morales dont l’activité principale est la construction, l’exploitation, l’achat ou la vente d’immeubles.^[5] Vendre la SA ou la Sàrl plutôt que l’appartement ne fait pas sortir l’immeuble du filet fiscal dans ce canton : cela fait entrer la transaction dedans. Il existe une petite exonère pour les cas insignifiants — pas d’impôt sur les gains immobiliers lorsque le total des gains réalisés dans une année fiscale est inférieur à 5’000 francs^[5] — mais ce n’est pas une structure, c’est un seuil d’arrondi.

Lus ensemble, les deux côtés de la sortie donnent la règle pratique. Une revente en quelques années est imposée à 30%, 27% ou 24% pour un particulier, contre un taux de société dans la quinzaine de pour cent sur le même gain : les horizons courts favorisent la société. Une détention qui se compte en décennies finit à 7% — avec les années d’occupation comptées double — contre ce même taux de société, et là, la société devient la structure chère. Le véhicule se choisit selon la durée de détention que vous visez réellement, pas selon celle que suppose la brochure. Le mécanisme de ce barème — comptage des années, reports et part communale — est détaillé dans notre guide sur l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud.

Si un acheteur étranger est impliqué, la structure est le premier point vérifié

La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, dite « lex Koller ») restreint l’acquisition par des ressortissants étrangers, par des sociétés ayant leur siège à l’étranger et par des sociétés ayant leur siège en Suisse mais dans lesquelles des ressortissants étrangers ont une position dominante. Ces personnes ou sociétés doivent d’abord solliciter une autorisation auprès de l’autorité cantonale compétente, une autorisation ne peut être accordée que dans les cas prévus par la LFAIE ou la législation cantonale, et chaque dossier est examiné au cas par cas.^[7] La leçon pour le montage est directe : prendre des parts dans une société immobilière suisse fait partie des configurations visées par la loi, ce n’est pas un moyen de la contourner. Le Conseil fédéral a en outre mis en consultation le 15 avril 2026 un avant-projet proposant notamment de soumettre à autorisation l’achat de logements par des ressortissants d’Etats qui ne sont membres ni de l’UE ni de l’AELE et de restreindre l’acquisition de logements de vacances, la consultation étant ouverte jusqu’au 15 juillet 2026.^[7] Qui achète aujourd’hui via une société doit plutôt compter sur un durcissement autour de cette structure que sur un assouplissement.

Quand la société est la bonne réponse

En rassemblant les éléments sourcés, la société est normalement la meilleure structure lorsqu’au moins l’une de ces conditions est remplie :

• Plusieurs propriétaires, un immeuble. Les associés détiennent des parts proportionnelles à leur apport sans jamais rentrer au registre foncier, et le départ d’un associé se règle par le rachat de ses parts, sans vente de l’immeuble.
• L’acheteur ne peut pas détenir d’immeuble suisse en nom propre. Lorsque la LFAIE s’applique, le véhicule et le dossier d’autorisation font partie de la même décision.^[7]
• L’horizon est court. Une rénovation-revente ou un repositionnement en quelques années rencontre un barème personnel qui démarre à 30%, contre un taux de société dans la quinzaine de pour cent — en acceptant que Vaud impose aussi le transfert de parts.^[5]
• Les bénéfices sont destinés à rester dans la structure. Le cash conservé pour le prochain achat ou pour un programme de rénovation est imposé au taux de la société et ne l’est à nouveau qu’au moment de la distribution.^[1][2]

Et c’est généralement la mauvaise réponse quand aucune de ces conditions n’est remplie : un appartement, un propriétaire, une détention prévue sur quinze ans puis la transmission. Le propriétaire achète alors un appareil administratif, un supplément annuel de 1‰ qu’aucune personne physique ne paie,^[3] et un deuxième impôt sur chaque franc sorti de la société — tout en abandonnant le barème personnel qui descend à 7% avec les années d’occupation comptées double.^[5] Quelle que soit la réponse, deux choses ne changent pas avec le véhicule : la location meublée se déclare à 80% de ce qu’elle encaisse,^[6] et si l’appartement se trouve en copropriété, c’est le règlement de la PPE qui décide si l’activité est autorisée — notre guide sur la location courte durée en copropriété (PPE) traite ce volet, et fiscalité et TVA d’une location courte durée à Montreux couvre les déclarations qui suivent.

Questions fréquentes

Si la question du véhicule est réglée, les deux dossiers à ouvrir ensuite sont celui sur la fiscalité et la TVA d’une location courte durée à Montreux et le hub des guides pour propriétaires, où le marché, le droit et la fiscalité sont rassemblés. Et si l’appartement se trouve en copropriété, commencez par vérifier ce que le règlement de la PPE autorise : la location courte durée en PPE.

Sources

1. easygov.swiss (Confédération suisse), « Les différentes formes juridiques » (comparatif des formes juridiques, version 01.01.2023) — capital minimum, responsabilité des associés ou actionnaires, obligation de tenir une comptabilité, organe de révision, et colonne d’imposition « société + propriétaires sur montants distribués » pour la SA et la Sàrl.
2. Etat de Vaud, « Impôt sur le bénéfice » — impôt cantonal de base de 3⅓% du bénéfice net depuis la période fiscale 2019 (3.75% sur la part supérieure à 10 millions dès le 1^er janvier 2025), multiplié par le coefficient cantonal (155% en 2025) et communal, plus l’impôt fédéral direct de 8.5% du bénéfice net.
3. Etat de Vaud, « Impôt foncier / complémentaire immeubles » — impôt foncier de 1.5‰ de l’estimation fiscale au maximum pour tous les propriétaires, impôt complémentaire de 1‰ de l’estimation fiscale pour toutes les personnes morales propriétaires d’immeubles.
4. Etat de Vaud, « Droit de mutation (achat) » — droit de mutation de 3.3% du prix de vente, cantonal et communal, dû une seule fois par l’acquéreur, par opposition à l’impôt foncier annuel de 1.5‰.
5. Administration cantonale des impôts du canton de Vaud, formulaire 21020, Déclaration d’impôt sur les gains immobiliers — extraits de la loi cantonale sur les impôts directs (LI), art. 61 à 64 (notamment l’assimilation du transfert d’actions ou parts de sociétés immobilières et la définition des sociétés immobilières), art. 72 (barème liant le taux aux années de possession, de 30% jusqu’à 1 an à 7% dès 24 ans ; les années d’occupation prouvées comptent double) et art. 74 (cinq douzièmes à la commune).
6. Administration cantonale des impôts du canton de Vaud, instructions 21004 (2023) — les loyers de logements meublés, ou mis en location sur une plateforme d’hébergement, sont ordinairement déclarés à raison de 80% du montant encaissé.
7. Office fédéral de la justice, « Acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger » (LFAIE / lex Koller), page du 12 février 2026 — exigence d’autorisation pour les ressortissants étrangers et les sociétés suisses à participation étrangère dominante, examen au cas par cas par le canton, et consultation du 15 avril 2026 sur le durcissement de la loi. Consulté le 15 octobre 2026. Informations générales, et non conseils fiscaux ou juridiques — pour un achat ou un immeuble précis, consultez un fiduciaire et un avocat suisses.