Revenus d'une location courte durée à Berne en 2026 : ce qu'un appartement bernois rapporte vraiment

Photo : August Geyler, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons (recadrée)

Berne est la ville suisse où l'écart entre une location courte durée médiocre et une location bien exploitée est le plus large. Le marché est petit — quelques centaines d'annonces actives — le parc immobilier est protégé, et la contrainte qui mord réellement n'est pas la taxe de séjour mais le droit de l'aménagement du territoire. Ce guide expose ce qu'un appartement bernois gagne en 2026, d'où vient l'écart entre deux logements comparables, et ce que la conformité coûte avant la première annonce.

Tous les chiffres de marché ci-dessous proviennent du jeu de données AirROI pour Berne sur les douze mois précédant juillet 2026, convertis en francs suisses au taux de CHF 0,81 pour un dollar US, celui que nous utilisons dans nos guides de marché suisses. Ils décrivent un marché, pas une promesse pour votre adresse : un appartement à la Länggasse et un appartement près de la Bubenbergplatz ne sont pas le même actif.

Ce qu'une location courte durée à Berne rapporte en 2026

L'annonce moyenne du jeu de données a gagné USD 19,266 (environ CHF 15,605) sur l'année, à un prix moyen de USD 189 la nuit (CHF 153) et 40,8% d'occupation — soit USD 77 (CHF 62) de revenu par nuit disponible. Ce sont des moyennes sur l'ensemble des annonces, y compris le large groupe de logements qui ne fonctionnent presque pas.

La distribution est la moitié la plus utile du tableau :

Annonces à Berne, douze mois jusqu'à juillet 2026	Revenus déclarés
Annonce moyenne du marché	CHF 15,605 par an · CHF 153 la nuit
Annonce médiane	CHF 1,720 par mois · CHF 128 la nuit
Quart supérieur des annonces	environ CHF 3,016 par mois
Dixième supérieur des annonces	environ CHF 4,342 par mois

Lisez les deux premières lignes l'une contre l'autre. La moyenne est tirée vers le bas par les annonces qui restent vides : 81,7% des annonces du jeu de données affichaient 181 nuitées ou plus encore libres, ce qui est une façon polie de décrire un calendrier que personne n'exploite. L'annonce médiane — celle du milieu du peloton — tourne autour de CHF 1,720 par mois. Le dixième supérieur encaisse environ 2.5× cela. Rien dans les bâtiments n'explique cet écart.

Pourquoi deux appartements similaires ne rapportent pas la même chose

L'écart entre l'annonce médiane et le dixième supérieur atteint environ 2,5× à Berne. Il ne s'explique pas par l'immeuble, mais par deux disciplines : le prix et le calendrier. Et par le fait que le propriétaire exploite réellement un logement, ou se contente d'en bloquer les dates.

• Le prix est fixé trop bas, trop tôt. Un tarif unique à l'année laisse toute la valeur du printemps et de l'été sur la table ; le méme appartement vendu au prix du marché à chaque date ne travaille pas au même tarif en février et en juillet.
• Des nuitées restent invendues. Le taux d'occupation moyen de 40,8% du marché n'est pas une fatalité : il reflète surtout des calendriers ouverts sans stratégie, des minimums de nuitées mal réglés et des annonces jamais retravaillées depuis leur mise en ligne.
• Le délai de réservation est court. La réservation moyenne à Berne se fait environ 52 jours avant l'arrivée : les fenêtres de dernière minute se remplissent, ou ne se remplissent pas, selon la façon dont les tarifs sont pilotés sur les six semaines qui précèdent.
• Les coûts de rotation sont réels. Le ménage médian du marché se facture USD 64 (CHF 52) et la moyenne USD 96 (CHF 78) ; ces montants vont normalement au client, mais ils plafonnent ce que vous pouvez demander pour une nuit supplémentaire.

La saisonnalité : un juillet chaud, un février froid

La demande bernoise est portée par une clientèe administrative et d'affaires en semaine, puis par un pic estival marqué. Le mois le plus fort du jeu de données a facturé USD 3,842 (environ CHF 3,112) à 60,8% d'occupation et USD 215 (CHF 174) la nuit. Le mois le plus faible a facturé USD 1,758 (CHF 1,424) à 30,7% et USD 164 (CHF 133). Entre le meilleur et le pire mois, l'écart de revenus atteint environ 2.2×.

• Tarifez le pic, pas la moyenne. Juillet et août portent une part disproportionnée du chiffre d'affaires annuel ; c'est là que se joue la différence entre la médiane et le dixième supérieur.
• Février se gère autrement. Le creux hivernal se remplit avec des séjours plus longs — mobilité professionnelle, séjours d'études, missions de quelques semaines — plutôt qu'avec des week-ends de deux nuitées.
• Le semaine/le week-end ne se vendent pas pareil. La demande de semaine est plus régulière à Berne ; les tarifs du week-end et les frais de ménage fixent la rentabilité des séjours courts.

Les règles : enregistrement, taxe de séjour et changement d'affectation

Le cadre bernois compte trois étages, et seul le premier parle de fiscalité.

• Enregistrement et déclaration. Toute exploitation commerciale d'hébergement doit être annoncée comme établissement d'hébergement, avec une obligation de déclarer les nuitées ; c'est cette déclaration qui alimente la taxe de séjour.
• La taxe de séjour. Elle est due par personne et par nuit, en plus du tarif, et c'est l'hôte qui la déclare. Berne est passée à une perception directe auprès des plateformes de réservation pour les nuitées réservées en ligne : l'excuse de collecte disparaît, pas l'obligation.
• Le changement d'affectation. C'est la vraie contrainte. Louer un logement en courte durée peut être considéré comme un changement d'affectation (Zweckänderung) soumis à autorisation de police des constructions, et en vieille ville le règlement révisé a resserré la vis.
• La règle des 90 jours n'existe pas à Berne. Elle est vaudoise. Ici, la question déterminante est l'affectation du logement et le zonage, pas un compteur de nuitées.

En pratique : obtenez une réponse écrite de la ville avant d'acheter un logement ou de le convertir, et vérifiez le règlement de PPE s'il s'agit d'un immeuble en copropriété.

Ce qui vous reste : commissions, ménage et impôts

Le chiffre d'affaires brut n'est pas un revenu. Sur un mois médian à CHF 1,720, la commission de service hôte d'Airbnb — le plus souvent 15,5% en tarification simplifiée — retient environ CHF 267, soit près de CHF 1,453 pour vous. Par nuité, cela fait environ CHF 108 au lieu de CHF 128.

À cela s'ajoutent la taxe de séjour (payée par le client, déclarée par vous), les frais de ménage si vous ne les répercutez pas, l'assurance et la fiscalité du revenu locatif. Le traitement TVA mérite un contrôle à part : il dépend du chiffre d'affaires cumulé et du mode d'exploitation. Notre guide fiscalité et TVA de la location courte durée détaille les seuils et les cas d'assujettissement.

Gérer soi-même ou déléguer à Berne

La gestion en direct fonctionne si vous habitez sur place, si vous savez quand remonter les tarifs et si vous acceptez de répondre aux messages à 23h. Elle échoue presque toujours sur un point : la régularité du calendrier. Un logement bien tenu mais mal distribué reste au niveau de la médiane ; un logement correctement distribué et tarifé va chercher le quart supérieur.

C'est exactement ce que fait la gestion professionnelle. Sur notre portefeuille géré, les appartements exploés par nos soins affichent en moyenne environ 87% d'occupation et près de 34% de revenus en plus que les logements gérés par leurs propriétaires. RivieraHost prend une commission forfaitaire de 20% sur les revenus nets réservés, avec 30 jours de préavis et uniquement des appartements autorisés.

Questions fréquentes

Comparer les marchés ? Notre guide Revenus d'une location courte durée à Lausanne déroule le même calcul pour le marché vaudois, et la page guides propriétaires rassemble l'ensemble de nos analyses.

Sources : jeu de données de marché AirROI pour Berne (consulté le 17 septembre 2026) ; Ville de Berne, taxe de séjour (Übernachtungsabgabe) ; Bern Welcome, annonce des établissements d'hébergement ; règlement de police des constructions de la ville de Berne (révision vieille ville) ; centre d'aide Airbnb, règles suisses pour les hôtes.