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La plupart des propriétaires posent la question au mauvais moment : après une saison décevante, avec un contrat signé trois ans plus tôt et jamais relu. La bonne nouvelle, c’est que le droit suisse laisse au propriétaire le droit de partir. Ce qui coûte cher, ce n’est pas ce droit : c’est le moment choisi, et les clauses qui continuent de produire leurs effets après la fin du contrat.
Ce guide couvre ce qu’est juridiquement un mandat de gestion, les cinq clauses qui décident du coût d’une sortie, la manière dont le préavis fonctionne en pratique pour la location courte durée entre Montreux et Lausanne, et ce à quoi ressemble une transmission propre. C’est le pendant de nos guides de marché : ceux-là disent ce qu’un appartement devrait rapporter ; celui-ci sert au moment où les chiffres n’arrivent pas.
Ce que dit le droit suisse
Un contrat de gestion pour un appartement meublé loué à court terme est, en droit suisse, un mandat (art. 394 et suivants du Code des obligations), souvent mélangé à des éléments de contrat d’agence pour la location elle-même. Cette qualification compte davantage que le titre inscrit en première page.
La disposition qui décide la plupart des sorties est l’art. 404 CO. Il permet à chaque partie de révoquer ou de résilier le mandat en tout temps, et il déclare nulle toute renonciation anticipée à ce droit. Une clause qui prévoit que « le présent contrat est conclu pour trois ans et ne peut être résilié avant terme » ne produit donc pas l’effet annoncé : le propriétaire peut sortir. Ce que le même article ajoute, c’est le prix : la partie qui résilie à un moment inopportun doit réparer le dommage causé. En pratique, c’est là-dessus que se construit la prétention d’un gestionnaire en cas de sortie anticipée — non pas une peine conventionnelle, mais la commission qu’il aurait encaissée pendant le préavis nécessaire pour remplacer l’appartement.
Deux conséquences. Première : négociez le délai de préavis et la date de sortie comme des conditions commerciales, car c’est là que se trouve l’argent. Seconde : documentez la sortie. Une résiliation qui n’est pas envoyée par écrit, et non confirmée par le gestionnaire, est exactement la manière dont naissent les litiges sur le décompte final.
En une phrase : on peut toujours mettre fin à un mandat de gestion en Suisse. Ce que le contrat peut rendre coûteux, c’est le moment choisi — et le sort des voyageurs qui reviennent ensuite.
Cinq clauses qui décident du coût de votre sortie
À lire avant de signer, puis avant de partir. Dans une négociation de sortie, ce sont les seules clauses qui pèsent financièrement.
| Clause | Ce qu’elle dit souvent | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|---|
| Préavis | 30 à 90 jours, par écrit | S’il ne court qu’à la fin d’un mois ou d’un trimestre, et s’il ne peut être donné que dans une fenêtre (par exemple après les 12 premiers mois). |
| Durée et reconduction | 12 mois, tacitement reconduits | Si chaque reconduction ouvre une nouvelle durée minimale. L’art. 404 CO vous laisse sortir, mais le préavis requis n’est peut-être pas celui que vous imaginiez. |
| Commission après résiliation | « Les voyageurs apportés par le gestionnaire qui reviennent dans les 12 à 24 mois » | La clause la plus contentieuse du dossier. Demandez la liste des voyageurs récurrents par écrit lors de la transmission : sans elle, la clause est inapplicable en pratique — et donc indéfendable. |
| Exclusivité | « Le propriétaire s’abstient de louer directement pendant la durée du contrat » | La date à laquelle l’exclusivité s’arrête vraiment, et la possibilité de prendre des réservations pour des dates postérieures à la fin du mandat pendant le préavis. |
| Comptes, annonces, données | Souvent muette | Qui détient le compte hôte Airbnb / Booking.com, le texte de l’annonce, les photos, l’historique des messages et les avis. Le silence sur ce point coûte un mois de réservations. |
Le préavis en pratique
Dans les mandats de location courte durée en Suisse, la fourchette habituelle va de 30 à 90 jours : 30 jours pour un gestionnaire rémunéré au pourcentage, 90 jours pour une exploitation de type hôtelier. Nos propres conditions sont une commission fixe de 20 % du revenu net réservé avec 30 jours de préavis de part et d’autre, sans engagement de durée et sans frais sur les nuits non vendues — utile comme repère lorsque vous comparez les offres reçues.
Dans un métier saisonnier, le calendrier compte toutefois plus que le nombre de jours. Donnez votre préavis de sorte que le mandat se termine à la fin d’un mois de basse saison — entre Montreux et Vevey, de décembre à février le plus souvent — jamais au milieu d’un séjour de haute saison. Terminer un mandat avec un voyageur qui arrive dans huit jours vous transfère le risque opérationnel à vous, pas au gestionnaire, quoi qu’en dise le contrat.
Si votre gestionnaire refuse le préavis, n’en débattez pas au téléphone. Envoyez la résiliation par écrit (lettre recommandée ou courriel dont vous pouvez prouver l’envoi), conservez la preuve de livraison, et demandez dans le même courrier la date du décompte final.
L’argent : ce que vous devez encore en partant
Trois montants sont légitimes, et un quatrième est celui où les propriétaires perdent de l’argent.
La commission sur les réservations confirmées avant la date de fin est normalement due, y compris pour les séjours qui ont lieu après la sortie : c’est un revenu déjà acquis, pas une sanction. Les dépôts et frais de ménage détenus par le gestionnaire doivent être restitués ou justifiés dans le décompte final, nuits déjà payées par les voyageurs à l’appui. Et la taxe de séjour doit être réconciliée pour les nuits effectivement louées : la commune se retournera vers le propriétaire si la déclaration est insuffisante, quel que soit celui qui détenait le mandat à ce moment-là — demandez donc l’attestation fiscale avec le décompte, pas trois mois plus tard.
La fuite habituelle reste la clause post-contractuelle. Trois façons de la fermer :
- Fixez une date pour le décompte final dans la lettre de résiliation — 30 jours après la fin du mandat est raisonnable — et rendez le solde exigible à cette date.
- Demandez la liste des voyageurs récurrents, avec noms et dates, avant de remettre les clés.
- Mettez-y un chiffre : une clause qui réclame une commission sur les voyageurs qui reviennent pendant 24 mois ne vaut rien sans liste documentée, et beaucoup avec.
La checklist de transmission
À dérouler par écrit, point par point. C’est la différence entre partir à la fin d’un mois et partir avec un litige qui durera plus longtemps que la saison.
- Lettre de résiliation datée, avec preuve de livraison, et confirmation écrite du gestionnaire.
- Date de fin et date convenue du décompte final et du règlement.
- Clés, badges et codes rendus contre reçu signé (y compris boîte aux lettres et cave).
- Inventaire et linge comptés, avec photos de l’état le jour de la transmission.
- Comptes OTA : qui garde le compte hôte Airbnb et Booking.com, et la remise des identifiants et de l’accès à double facteur.
- Contenu de l’annonce : ce que le propriétaire peut conserver et réutiliser — les photos sous licence appartiennent à leur photographe, pas à l’ancien gestionnaire.
- Avis et statuts : les avis, le statut Superhost et Coup de cœur des voyageurs suivent le compte hôte, pas l’appartement.
- Réservations après la date de fin, et liste des voyageurs concernés par une éventuelle clause post-contractuelle.
- Dépôts, frais de ménage et réconciliation de la taxe de séjour, nuit par nuit.
- Documents : registre des hôtes là où le canton l’exige, enregistrement communal, et assurance mise à jour au nom du nouvel exploitant ou du vôtre.
Obtenez la liste des voyageurs récurrents par écrit avant de remettre les clés. Une clause de commission post-contractuelle ne peut s’appliquer qu’à des voyageurs identifiables — et après la transmission, personne n’a intérêt à rouvrir l’historique des réservations pour vous.
Changer sans perdre une saison
Comptez deux à quatre semaines de travail réel : photos, texte d’annonce, historique de prix, calendriers, messages voyageurs, dossier fiscal. Demandez au nouveau gestionnaire une date d’entrée en gestion par écrit avant de résilier l’ancien mandat, et gardez le chevauchement aussi court que le contrat le permet. Si l’annonce reste sur votre propre compte Airbnb, vous conservez les avis et le profil lors du changement de gestionnaire — une raison de plus d’exiger, à la signature, que le compte hôte soit le vôtre.
Faites-le en basse saison : le changement ne coûte alors que de la paperasse. Faites-le en juillet, et vous paierez deux fois les mêmes erreurs.
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10 ans d'expérience dans l'hôtellerie. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU).
Questions fréquentes
Puis-je résilier le mandat de mon gestionnaire à tout moment ?
En principe oui. Selon l’art. 404 al. 3 CO, le mandat peut être révoqué en tout temps, et toute clause par laquelle vous renoncez d’avance à ce droit est nulle. Un long délai de congé ne supprime pas votre droit de sortir : il définit votre responsabilité. Partir à un moment inopportun peut ouvrir droit à des dommages-intérêts pour la perte subie par le gestionnaire, typiquement la commission sur les réservations déjà confirmées.
Quel délai de congé s’applique ?
Celui prévu au contrat : le plus souvent 30 à 90 jours pour la fin d’un mois, après une première durée ferme de 6 à 12 mois. Nos propres contrats propriétaires prévoient 30 jours de part et d’autre. Sans clause écrite, le congé doit être donné au moment que la bonne foi et la nature de l’affaire commandent : pour un portefeuille saisonnier de location courte durée, cela correspond au minimum à un cycle complet de réservations.
Dois-je encore des commissions sur les réservations déjà prises ?
En général oui pour les séjours confirmés avant la fin du mandat, et souvent pour les clients qui réservent à nouveau dans une fenêtre définie après celui-ci. Regardez comment le contrat définit l’affaire « apportée » : certains réclament une commission pendant 6 à 12 mois sur tout client introduit par eux, même s’il réserve ensuite en direct avec vous.
Et si le gestionnaire cesse son activité ou fait faillite ?
Le mandat prend fin de plein droit — sans lettre de résiliation — lorsque le mandataire décède, perd la capacité de jugement ou est déclaré en faillite (art. 404 al. 1 CO). L’urgence est alors pratique : récupérer les clés et le registre des séjours, reprendre la main sur les comptes plateformes et basculer les versements Airbnb et Booking.com à votre nom avant le prochain versement.
Comment réussir la passation ?
Par écrit et daté, puis point par point : remise des clés et du système de serrure, propriété des annonces, réconciliation de la caution et de la caisse, décompte final dans les 30 jours, historique clients et calendrier tarifaire, linge et produits d’entretien, et toute inscription à la taxe de séjour ou autorisation communale détenue au nom du gestionnaire. Ce qui n’est pas remis par écrit devient un litige en puissance.
Si vous hésitez encore, ce sont les chiffres qui décident, pas le contrat : notre lecture 2026 de l’occupation à Montreux et Vevey montre où la perte se produit réellement, et le hub des guides propriétaires rassemble le marché, la fiscalité et la réglementation.
Sources : Code des obligations (RS 220), art. 394 et suivants et art. 404 CO — révocation en tout temps, nullité de la renonciation anticipée, réparation du dommage en cas de résiliation inopportune ; conditions propriétaires RivieraHost (commission fixe de 20 % du revenu net réservé, 30 jours de préavis de part et d’autre) ; pratique communale de la taxe de séjour dans la région Montreux–Vevey. Consulté le 19 septembre 2026. Informations générales, et non un conseil juridique — pour un litige précis, consultez un avocat suisse.
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