Revenus d'une location courte durée à Bâle en 2026 : ce qu'un appartement rapporte réellement

Photo : Mittlere Brücke et cathédrale de Bâle par Oleksandr Dede (Penguin9), Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Bâle est la ville suisse où la réglementation autorise l'activité au lieu de la plafonner. Il n'y a pas de plafond de 90 nuits comme à Lucerne, ni de limite de 60 jours comme à Genève. Ce que Bâle-Ville impose, en revanche, c'est l'accord du Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI) : une mise en location d'une nuit à trois mois est considérée comme un usage commercial, ce qui suppose une autorisation d'exploiter un établissement d'hébergement (Beherbergungsbetrieb) — une autorisation délivrée à un exploitant, pas à un immeuble.

Ce seul fait structure tous les chiffres qui suivent. Ce guide présente ce qu'un appartement bâlois a réellement rapporté sur les douze mois jusqu'à juillet 2026, d'où vient l'écart entre deux appartements comparables, et ce que la taxe de séjour et le régime d'autorisation retirent du chiffre d'affaires.

Ce qu'une location courte durée rapporte à Bâle en 2026

L'annonce active moyenne du marché bâlois a gagné 15 422 USD (environ 12 492 CHF) sur l'année, à un tarif moyen de 228 USD (185 CHF) par nuit et avec 33,7 % d'occupation, selon les données AirROI couvrant août 2025 à juillet 2026. Le RevPAR — l'indicateur qui décide de la viabilité d'une activité de gestion — ressort à 69 USD (56 CHF) par nuit disponible.

La distribution est la moitié la plus instructive du tableau :

Indicateur	Marché bâlois, 12 mois jusqu'à juillet 2026
Mois médian par annonce	1 692 USD — 1 371 CHF
Top 10 % des annonces, par mois	4 576 USD+ — 3 707 CHF+
Annonce moyenne, par mois (annuel ÷ 12)	1 285 USD — 1 041 CHF
Tarif médian par nuit	178 USD — 144 CHF
RevPAR (revenu par nuit disponible)	69 USD — 56 CHF
Annonces actives	731

Deux constats. D'abord, le mois médian (1 371 CHF) est supérieur au mois moyen (1 041 CHF) : Bâle compte une longue queue d'annonces à temps partiel, de résidences secondaires utilisées quelques semaines par an et de locations de plus longue durée, qui tirent la moyenne vers le bas — la médiane décrit donc mieux ce que fait une annonce qui travaille. Ensuite, 12 492 CHF par an correspondent à environ 68 nuits au tarif moyen : ce n'est pas une activité à plein temps pour la plupart des hôtes, ce qui explique pourquoi la question de l'autorisation compte davantage ici que celle du prix.

Pourquoi deux appartements similaires ne gagnent pas la même chose

Trois variables expliquent presque tout l'écart entre deux appartements de la même rue :

• L'occupation, pas le tarif. La moyenne du marché se situe à 33,7 % des nuits disponibles, tandis que le quartile supérieur est nettement au-dessus. Passer de l'un à l'autre est un travail d'exploitation : délais de réponse, discipline du calendrier, durées minimales de séjour qui échangent un week-end bon marché contre une semaine rentable.
• Le statut d'autorisation. Un établissement d'hébergement autorisé peut commercialiser toute l'année, accueillir des voyageurs d'affaires et signer des contrats d'entreprise. Un appartement non autorisé se vend avec une décote et porte un risque d'exécution, intégré dans ce que les clients acceptent de payer.
• Le type de bien et l'emplacement. Studios du Petit-Bâle, deux pièces près de la gare CFF et appartements familiaux plus grands du côté de la Messe n'ont ni le même profil en juin ni en automne. Le mélange bâlois de voyages pharma et sciences de la vie (Roche, Novartis et leur écosystème), de calendrier des foires et de vie universitaire remplit bien mieux les nuits de semaine hors été qu'un marché purement touristique.

Saisonnalité : un pic en juin, un janvier creux

Les tarifs bâlois atteignent leur sommet en juin, autour d'Art Basel, avec une deuxième bande forte en août et en décembre, et les mois les plus creux en janvier, février et juillet. Ce profil mérite d'être compris avant de fixer des tarifs annuels : Bâle fonctionne avec deux moteurs — le calendrier artistique et des foires d'un côté, le voyage d'affaires et l'université de l'autre — plutôt qu'avec une seule saison estivale.

• Juin : les tarifs les plus élevés de l'année. Les durées minimales et les paliers de prix anticipés comptent plus que les remises.
• Août et décembre : deuxième et troisième bande, cette dernière portée par les marchés de Noël et les familles en visite.
• Janvier à février : le creux. C'est là que les séjours longs et les réservations d'entreprise décident de la tenue de l'année.
• Juillet : plus calme qu'août malgré la météo — à remplir avec des séjours plus longs plutôt qu'avec des tarifs de week-end.

Les règles : pas de plafond de nuits, mais une autorisation et un permis

Bâle-Ville n'a pas le plafond de 90 nuits introduit par Lucerne le 1^er janvier 2025, ni le plafond de 60 jours de Genève. La contrainte déterminante est une autorisation. Selon la pratique publiée du Bau- und Gastgewerbeinspektorat, la mise en location de courte durée — d'une nuit à trois mois — est qualifiée d'usage commercial (hôtel ou auberge) et exige une autorisation d'exploiter un Beherbergungsbetrieb. Les établissements de plus de six lits ont besoin de cette Betriebsbewilligung, dont l'exploitation suppose un certificat de capacité dans l'hôtellerie et la restauration (gastgewerblicher Fähigkeitsausweis).

• Zweckentfremdung (changement d'affectation). Transformer du logement existant en usage commercial de courte durée exige une autorisation au sens de l'article 8 de la loi sur l'encouragement au logement (WRFG). La procédure passe par une autorisation de construire ordinaire, avec le formulaire « Zweckentfremdung von Wohnraum » déposé avec la demande principale. Seules de rares exceptions existent, pour des usages proches de l'habitat.
• L'autorisation suit l'exploitant. Elle n'est pas attachée à l'immeuble d'une manière qui se transmettrait automatiquement lors d'une vente : acheter un appartement parce qu'« il tourne déjà sur Airbnb » n'équivaut donc pas à acheter une activité autorisée.
• Demandez avant d'acheter. Une position écrite du BGI sur un bien précis coûte peu face à un achat impossible à exploiter.

La structure d'apart-hétel — un immeuble conçu ou transformé pour accueillir des unités de courte durée autorisées — est la voie qui permet de passer à l'échelle sur un marché comme celui-ci ; nous la comparons à la location d'un appartement isolé dans cette analyse.

La taxe de séjour : 4,20 CHF par personne et par nuit

Les clients paient la taxe de séjour de Bâle de 4,20 CHF par personne et par nuit, relevée de 20 centimes depuis 4,00 CHF le 1^er mars 2025. L'hôte l'encaisse et la reverse à l'Amt für Wirtschaft und Arbeit ; le produit est partagé entre le réseau de transports régional et Basel Tourismus, qui finance la BaselCard remise aux clients.

• Exonérés : les enfants de moins de 12 ans, les résidents de Bâle-Ville et les clients séjournant plus de 30 nuits dans le même établissement (les nuits taxables s'arrêtent à la 30^e).
• Airbnb l'encaisse automatiquement pour les réservations à Bâle-Ville, mais l'obligation de déclarer et la responsabilité restent à l'exploitant.
• Au-delà de la taxe de séjour, les revenus locatifs sont imposables et la TVA entre en jeu au-delà du seuil fédéral d'assujettissement — la mécanique est la même que partout en Suisse et nous la détaillons dans notre guide fiscalité et TVA.

Gérer soi-même, ou déléguer

Sur un marché autorisé, l'auto-gestion a un mode de défaillance précis : l'autorisation, la déclaration de la taxe de séjour et le registre des clients reposent sur l'exploitant, et une autorisation qui tombe emporte l'activité avec elle. Tenir soi-même le calendrier, les tarifs et le registre est réaliste si vous êtes à Bâle, si vous connaissez les exigences du BGI et si vous répondez à un client dans l'heure.

Sur notre propre portefeuille géré, les appartements exploités professionnellement atteignent en moyenne environ 87 % d'occupation et près de 34 % de revenus en plus que les mêmes appartements gérés par leurs propriétaires — l'écart tient surtout à la discipline du calendrier, à la gestion des tarifs et aux avis, pas au budget marketing.

RivieraHost facture une commission forfaitaire de 20 % sur les revenus nets réservés, ne travaille qu'avec des appartements autorisés, et chaque partie peut mettre fin au mandat avec un préavis de 30 jours.

Questions fréquentes

Vous comparez les marchés suisses ? Notre guide propriétaire de Berne applique la même méthode à la ville fédérale, le guide de Lucerne détaille le plafond de 90 nuits et la Kurtaxe, et toutes les villes sont réunies sur le hub des guides propriétaires.

Sources : jeu de données AirROI pour le marché bâlois, août 2025 à juillet 2026 (consulté le 19 septembre 2026) ; Statistisches Amt Basel-Stadt et Amt für Wirtschaft und Arbeit, statistique touristique bâloise 2025 et janvier–août 2026 (bs.ch) ; Bau- und Gastgewerbeinspektorat, établissement d'hébergement / Betriebsbewilligung et Zweckentfremdung von Wohnraum (bs.ch) ; Amt für Wirtschaft und Arbeit, taxe de séjour de Bâle-Ville, 4,20 CHF par nuit depuis le 1er mars 2025 (bs.ch).