Acheter un appartement pour le louer sur Airbnb à Montreux commence en général par une banque, pas par une annonce. Les prêteurs suisses appliquent des règles de fonds propres et de capacité financière plus strictes que beaucoup d’acheteurs étrangers ne l’imaginent. Ce guide explique comment une hypothèque pour une location courte durée à Montreux est évaluée, avec un exemple chiffré.
Les règles hypothécaires en bref
- Prêt maximal
- 80 % du prix d’achat ou de la valeur estimée, donc au moins 20 % de fonds propres[1]
- Fonds propres « durs »
- Au moins 10 % du prix provenant de vos propres moyens, hors avoirs de prévoyance[1]
- Capacité financière
- Intérêts théoriques d’environ 5 % + 1 % d’entretien + amortissement ; charges de logement en général au plus un tiers du revenu brut[2]
- Exemple
- Un appartement de CHF 1'200'000 demande environ CHF 240'000 de fonds propres et environ CHF 212'000 de revenu brut si aucun revenu locatif n’est retenu (illustratif)
- Revenu locatif
- Le revenu de courte durée est variable ; les prêteurs l’escomptent souvent : demandez par écrit
En bref : prévoyez de financer au moins 20 % du prix en fonds propres (dont la moitié hors prévoyance) et de passer un test de capacité financière fondé sur un taux d’intérêt théorique d’environ 5 %, et non sur le taux du marché. Pour un appartement de CHF 1'200'000, cela représente environ CHF 240'000 de fonds propres et, si la banque ne retient aucun revenu locatif, environ CHF 212'000 de revenu annuel brut.[1][2]
Dans ce guide
Ce que les prêteurs suisses vérifient d’abord
Les banques suisses suivent les directives d’autorégulation de l’Association suisse des banquiers, que l’autorité de surveillance FINMA reconnaît comme norme minimale.[1] Trois règles déterminent presque tous les achats :
- Avance sur le bien. L’hypothèque en premier rang et l’éventuelle hypothèque en second rang ne peuvent ensemble dépasser 80 % du prix d’achat ou de la valeur estimée : il faut donc au moins 20 % de fonds propres.[1]
- Fonds propres « durs ». Au moins 10 % du prix doivent provenir de vos propres moyens, et non d’avoirs de prévoyance (deuxième pilier).[1]
- Capacité financière. Les prêteurs testent si vous pourriez supporter le prêt à un taux d’intérêt théorique d’environ 5 %, plus environ 1 % de la valeur pour l’entretien et l’amortissement exigé, les charges de logement ne devant en général pas dépasser un tiers du revenu brut.[2] Chaque banque fixe ses propres paramètres : considérez ces chiffres comme le schéma courant, pas comme une promesse.
Un exemple chiffré : un appartement de CHF 1'200'000
Il s’agit d’un calcul illustratif, pas d’une offre. Il suppose que la banque ne retient aucun revenu locatif et que l’hypothèque en second rang est amortie aux deux tiers de la valeur en 15 ans.[1]
| Poste | Montant (CHF) |
|---|---|
| Prix d’achat | 1'200'000 |
| Fonds propres à 20 % (dont au moins 120'000 de fonds propres « durs ») | 240'000 |
| Hypothèque à 80 % | 960'000 |
| Intérêts théoriques à 5 % | 48'000 par an |
| Entretien à 1 % de la valeur | 12'000 par an |
| Amortissement : (960'000 − 800'000) ÷ 15 ans | environ 10'667 par an |
| Charge théorique totale | environ 70'667 par an |
| Revenu brut nécessaire selon la règle du tiers | environ 212'000 par an |
Les frais d’acquisition, comme les émoluments de notaire et du registre foncier et les droits de mutation, ne figurent pas dans le tableau ; les prêteurs attendent que vous les financiez séparément de vos fonds propres.
Comment le revenu locatif est pris en compte
Pour un bien que vous allez louer, un prêteur peut retenir une partie du revenu locatif attendu plutôt que de se fonder sur votre seul salaire. Le revenu de courte durée étant variable, les banques l’escomptent souvent, demandent un historique ou ne le retiennent que partiellement ; certaines préfèrent un scénario de bail de longue durée comme base. Les politiques diffèrent : demandez par écrit à chaque prêteur comment il traite le revenu de courte durée avant de vous y fier. Notre guide des revenus à Montreux et la comparaison longue durée / courte durée donnent des fourchettes de revenus réalistes à présenter à une banque.
Résidence principale, secondaire ou investissement ?
L’usage du bien modifie les conditions. Les logements occupés par leur propriétaire obtiennent les conditions les plus favorables ; une résidence secondaire ou un bien de rendement est en général traité plus prudemment, avec davantage de fonds propres et une capacité financière examinée plus strictement. Notre guide résidence secondaire ou principale explique pourquoi cette classification compte aussi pour les règles de location. Indiquez au prêteur l’usage prévu : un contrat hypothécaire et un règlement de copropriété peuvent chacun restreindre la location de courte durée ; vérifiez-les avant de signer (voir la location courte durée en copropriété).
Prévoyance et fonds propres
Le retrait anticipé du capital de prévoyance pour accéder à la propriété est en général limité à votre résidence principale : il ne peut donc normalement pas financer un appartement de rendement.[3] Constituez vos 20 % de fonds propres à partir d’épargne, d’un don ou d’une avance d’hoirie, et conservez la trace de l’origine de chaque franc.
Acheteurs étrangers et non-résidents
Les non-résidents font face à deux obstacles distincts : les restrictions fédérales de la Lex Koller sur l’achat de résidences secondaires et d’appartements de vacances, et des exigences plus strictes des prêteurs.[4] Lisez notre guide de la Lex Koller et le guide fiscal du propriétaire non-résident avant de multiplier les rendez-vous bancaires.
Documents à apporter au premier rendez-vous
- Pièce d’identité, permis de séjour le cas échéant, et fiches de salaire ou déclarations d’impôt récentes.
- Preuve des fonds propres et de leur origine.
- Le dossier de vente : extrait du registre foncier, règlement de copropriété, derniers procès-verbaux d’assemblée et solde du fonds de rénovation.
- Pour une location : la situation de l’inscription, une prévision de revenus et, si vous en engagez une, le mandat de gestion.
Fiscalité des intérêts hypothécaires
Les intérêts passifs sont en général déductibles du revenu imposable, y compris du revenu locatif, dans les limites des règles cantonales et fédérales.[5] La déduction, votre statut fiscal et la qualification de la location comme gestion de fortune privée dépendent de votre situation : confirmez avec une fiduciaire ; le guide fiscalité et TVA présente le cadre et le guide des coûts d’exploitation montre où se place le financement dans le budget.
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Nous contacterÀ lire aussi: Acheter un appartement à Montreux · Lex Koller · Combien pouvez-vous gagner
Plus de 10 ans dans l'hôtellerie. BBA Hospitality (Glion), MSc Tourism (FHGR), MSc Data Science (HSLU).
Questions fréquentes
De combien de fonds propres ai-je besoin pour acheter un appartement locatif en Suisse ?
Les prêteurs financent en général au plus 80 % du prix d’achat ou de la valeur estimée : il faut donc au moins 20 % de fonds propres, et au moins 10 % du prix doivent provenir de vos propres moyens et non de la prévoyance. Les banques peuvent demander davantage pour un bien de rendement.[1]
Quel taux d’intérêt les banques suisses utilisent-elles pour le test de capacité financière ?
La plupart des prêteurs calculent avec un taux théorique d’environ 5 %, plus environ 1 % de la valeur pour l’entretien et l’amortissement de l’hypothèque en second rang, et attendent des charges de logement d’au plus un tiers du revenu brut.[2]
Une banque retiendra-t-elle mes revenus Airbnb ?
Cela dépend du prêteur. Le revenu de courte durée étant variable, les banques l’escomptent souvent, demandent un historique ou ne le retiennent que partiellement. Demandez la politique par écrit avant de vous y fier.[2]
Puis-je utiliser ma caisse de pension pour acheter une location courte durée ?
Le retrait anticipé du capital de prévoyance pour accéder à la propriété est en général limité à votre résidence principale : il ne peut donc normalement pas financer un appartement de rendement.[3]
Un étranger peut-il obtenir une hypothèque pour acheter à Montreux ?
Les non-résidents sont soumis aux restrictions de la Lex Koller sur les résidences secondaires et à des exigences de prêteurs en général plus strictes. Vérifiez votre éligibilité avant de vous occuper du financement.[4]
Sources
- Association suisse des banquiers (swissbanking.ch), directives pour l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier, reconnues par la FINMA (finma.ch) comme norme minimale — prêt maximal de 80 %, 10 % de fonds propres « durs », amortissement aux deux tiers en 15 ans — swissbanking.ch
- HEV Schweiz (hev-schweiz.ch) et pratique des prêteurs — intérêts théoriques d’environ 5 %, 1 % d’entretien et règle du tiers ; les prêteurs varient — hev-schweiz.ch
- ch.ch, le portail des autorités suisses — retrait anticipé du capital de prévoyance pour la propriété du logement, résidence principale — ch.ch
- Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (Lex Koller, RS 211.412.41), fedlex.admin.ch — fedlex.admin.ch
- Administration fédérale des contributions (estv.admin.ch) et Administration cantonale des impôts vaudoise (vd.ch) — déduction des intérêts passifs ; les règles varient selon les cantons — estv.admin.ch